城市更新项目《拆迁实务中“钉子户”及疑难杂症问题的破解之道》

模块

主要内容

第一部分

业主外因案例分析与破解之道

第一部分

业主外因案例分析与破解之道

1、历史遗留问题案例：公司绿本集资房，证载权利人为A公司，当年分给员工B一个集资房指标，B将指标转卖给C后出国未归，C向A交了购房款19万，C原配已逝，有一儿一女，后将房屋以50万转卖给原配生的女儿D，C再婚，有一个孩子，C身份特殊，查不出其单位，神龙见首不见尾。

2、优越感案例：龙岗区某项目的业主为八十年代大学生，在当年相当牛，毕业后在市区的一个国企上班，当时条件优厚，而当时的关外还比较穷，因此看不起同村的人，和同村的人关系也不好。

3、性格古怪案例：某住宅区项目的业主，开发商在5年中只见过2次，都因为谈崩了被赶出来了，对开发商的拆赔方案不肖一顾，沟通时只能听他讲，不能有不同的意见，否则马上就走。

4、外部因素案例：某项目的业主平时经常到项目部沟通，有时候还帮忙做其他业主的工作，态度也很好，亲属的就是不签。

5、抱团取暖案例：某项目在我接手的时候有个抱团取暖的团体，有30多个业主参与，诉求中没有体现核心点是什么，团体中有2个博士，2个律师，不主动约谈。

6、漫天要价案例：某旧村项目业主物业面积约150平方米，要求开发商赔偿1600平方米物业，无任何理由。

7、股份公司内斗案例：某项目业主因和股份公司董事长有矛盾不签，要求董事长下台就签，无其他附加条件。

8、拒绝沟通案例：龙岗区某项目有户业主是老夫妻和一个儿子，老夫妻以收租为生，儿子在银行上班，不论是村里人还是银行的人都反应这个家庭的人难讲话，极难沟通。

9、笑面虎案例：平时见面、吃饭的什么都行，就是不谈拆赔的事情，熟悉了以后问他有什么不同的想法，也说没有，就等着开发商开口，这样业主就可以占到主动的地位。

10、弱势群体处理案例：守村人，很多项目上都会遇到有智力障碍的人，没有文化，生活无保障。

11、出尔反尔案例：某项目业主两夫妻，项目部的员工经常找他们谈工作，不管是和谁谈好了什么样的条件，都说回去和老公（婆）商量一下，商量完就变，从来不会夫妻俩一起出来谈。

12、观望拖延案例：没有任何不合理的诉求，唯一条件就是到95%的时候签，对开发商没信心。

13、业主自己设定拆赔比案例：光明某项目业主，要求开发商以假设开发法计算该业主的土地在旧改项目的收益，以此为依据根据业主设定的比例赔偿物业面积。

14、业主为旧改同行案例：业主中有同行，都是做旧改的，要求作价入股，参与分红。

15、要求物业增购案例：某业主物业比较少，看到别人回迁很多的物业眼红，要求开发商以成本价卖给他500平方的物业。

16、物业赠予案例：业主的父亲是深圳籍高官的警卫员，退伍时高官觉得业主的父亲不错，不想让他回山区受苦，将位于深圳的宅基地赠送给他，并建了楼房，业主一家在深圳生活了二三十年了，当年的当事人都以去世了，现在该村旧改了，高官的子侄说宅基地是他们家族的要求开发商赔偿。

17、本地与外地物业案例：本地人认为外地人是享受了本地人的政策才能有今天的旧改红利，当年他们买地建房收了这么多年的房租了，现在又要享受旧改红利，心里不平衡，让开发商少赔一点。

第二部分

企业内因案例分析与破解之道

1、内部工作失误案例：某项目业主知道要改造了就拼命的加建，执法队也在阻止，但是项目部的员工在不知情的情况下还是把一个加建的给测绘了。

2、公司资料泄密案例：外部团队的协助人员知道了公司的核心机密，因此伙同其他业主不签约。

3、公司影响力不够案例：某项目业主对开发商的实力存疑，认为开发商没有能力把他们的项目做完。

4、公司员工专业性不强案例：某项目比较早，开发商的草台班子不专业，大部分是跟随他多年的老臣子，文化低，没做过房地产，不愿意学习，对于业主讲的东西解释不了。

5、公司前台得罪业主案例：某住宅区项目，业主到前台咨询旧改的相关问题，前台小妹态度不好得罪了业主，该业主退休前是个领导，退休后又是业主中活跃的人物，因此影响了一批业主。