房地产课程-房地产销售谈判技巧

销售经理

了解商务谈判的基本理论与架构
如何作好谈判前的准备
规划谈判策略与任务分配
通盘解析谈判的结构与元素
运用及应对谈判的战术与陷阱
掌握商务谈判各阶段的技巧与模式
透过案例分析与演练落实学习效果

台湾刘成熙老师-房地产课程-房地产销售谈判技巧
主讲：台湾刘成熙老师


前 言：
社会多元化，不同的声音，不同的利益主体竞相出现，如何透过折中妥协，调节彼此的冲突，已变为一非常重要的课题，而这个目标的达成，就必须仰赖「谈判」，谈判属于人的行为，因此，研究者从不同的角度出发，也各自发展出不同的命题及解释方法，都有其正确性，但也都有其无法全面的缺失，毕竟，有人为因素的存在，就有变数，有变数的推论，自然不会得到必然的结论，但这种说法绝不是否定谈判理论的存在与必要。谈判的目的是得到最可行的结果而不是真理，它不是统计也不是数学，没有公式亦没有标准答案，但它有一个架构及系统，可以归纳、整合，有其科学的一面，亦有其艺术性的一面，必须通过研习及经验才能心领神会，所以，「谈判」应该是一种思维、一种心态、一种态度、一种判断、一种能让你懂得审视、学会豁达、勇于追求、安于险阻的智能与技能，一种能在行为与结果之间进退有据，有为有守的艺术科学。
谈判技巧是一种工具，一种技能，它能适用于销售，采购，项目，不一而足，但相同的条件，都是必须能有效掌握其中的精髓。
课程设置的目标：
了解商务谈判的基本理论与架构
如何作好谈判前的准备
规划谈判策略与任务分配
通盘解析谈判的结构与元素
运用及应对谈判的战术与陷阱
掌握商务谈判各阶段的技巧与模式
透过案例分析与演练落实学习效果
推荐理由
刘老师，曾从拥有8年的律师生涯和7年的高管实战经验，9年管理咨询与培训经验。刘老师律师出身，出身律师的刘老师，逻辑紧密，参与重大企业大型谈判，以及拥有众多中外合作项目谈判经验。在担任高管后主管战略制定以及销售与市场营销。
在授课中，大胆采用策略及技巧，语言幽默风趣，紧紧抓住听众的心。在谈判技巧课程中，刘老师更多不仅是谈判技巧知识的学习，更多是谈判艺术境界的修养。如何谈出双方最满意，最双赢的方面，是谈判双方最期待的。谈判技巧课程服务的客户上百家。如：深圳富士康科技集团、深圳航空、三一重工、东莞步步高、美的集团、野宝车料、中电投资、顺达电脑、华为技术、招商地产、星河湾地产、碧桂园集团……等。

培训对象：销售经理

课程时数2天12小时（9:00-12:00；14:00-17:00）

授课方式
透过讲师深入浅出、幽默风趣、见解独到的讲演，使学习轻松愉快。
讲师行业经验丰富，可针对实际状况进行解析。
授课讲师丰富的实务经验与操作手法使学员能即学即用。
针对个案进行分析与研究，理论与实务能充分结合

课程大纲与训练方法：
项次 内容 细项 授课方式

一 何谓谈判
1、 科学理论与实际变数的融合
2、 谈判是一个过程
3、 谈判技巧是一种应用的工具
4、 广义的谈判——布局，造势与用术
5、 谈判发生的要件分析
6、 谈判的目的——达成协议与有利结果的权衡
7、 如何创造谈判环境
8、 正确解读谈判
理论讲授
小组讨论
案例讨论

二 谈判的模型分析
1、 商务谈判的特点
2、 风险与利益的均衡
3、 商务谈判的形式——契约
4、 商务谈判的标的(依实际状况解析)
给付义务
对待给付
履行方式
附随义务
其它项目
9、 商务谈判的议题（依实际状况解析）
总结显性的议题
发觉隐性的议题
不合理议题的成因与判别
10、 商务谈判的分类基准——优势，劣势或均势
11、 商务谈判的分类方法——权利平衡关系
12、 从整体及个别议题分析权利平衡关系
13、 典型劣势的成因与实例分析
理论讲授
小组讨论
案例讨论

三 谈判的策略与技巧
1、 谈判的策略
2、 策略决定的原则与方法—关系与利益的衡量
3、 策略决定的原则与方法—先例与风格的衡量
4、 竞争策略
风险判断与评估
取舍长期与短期的利益
总体损益的评估
交易范畴的设定
替代方案
让步模式与计划
严守竞争守则
运用竞争战术
5、 合作策略
信任的基础
确立合作要素
切忌一相情愿
寻找关键点
建构资源而非武器
6、 选定方案的方法与步骤
7、 让步策略—展望未来与诱敌深入
8、 规避策略
9、 妥协策略
理论讲授
小组讨论
案例研究

四 谈判的结构分析
1、 谈判的客观结构
谈判的地点选择
谈判的沟通管道及运用
建构沟通管道避免僵局
谈判的期限及作用
2、 谈判的人的结构
谈判的对象
对方的决策环境
对方的利益与目的
决策过程与时间架构
参与人分析
个人利益与整体利益的平衡
显性利益与隐性利益的判别
谈判中的观众
谈判的中的第三者
谈判结果的影响层面
协助对手进行内部谈判
3. 谈判的议题结构
议题的分类
议题的转变
议题的相关与排斥原则
谈判的立场与利益
隐藏性需求
谈判的结构与细节
虚设门槛与交叉对抗
理论讲授
小组讨论
案例研究

五 谈判的准备阶段
1、 确定谈判的目标
2、 正确的谈判心态.
3、 谈判信息的收集与整理
资料的概念与属性
资料的种类与分类
资料的真实性判定
4、 寻找共同点
5、 检验方案
6、 谈判的团队构成与任务区分
7、 谈判天平上的砝码
8、 确定总体战略与计划
9、 议题与议程
理论讲授
小组讨论
案例讨论
案例演练

六 谈判的辩论技巧
1、 经营你自己
突显自我魅力
强化你的交往价值
2、 经营双赢关系
辨识对方利益的构成形式
辨识对方所处的局势
换位思考
双赢思维
长期合作的要素—相对的双赢
3、 信息再收集—观察、发问与倾听
4、 良好的开局
5、 影响开局的气氛因素
6、 强化信心的准则与方法
7、 蚕食对方的信心
8、 建构有利的情势
9、 客观证据与主观判断
10、 如何应付对方的恶劣态度
11、 暗示与回应暗示
12、 掌握谈判节奏
理论讲授
小组讨论
案例讨论
案例演练

七 谈判的提案技巧应用
1、 提案的功能
2、 如何判断议题的进展
3、 提案的技巧与用语
4、 如何回应对方的提案
5、 拆解议题与组合议题
6、 搭配变数与筹码
理论讲授
小组讨论
案例讨论
案例演练

八 谈判的交易阶段
1、 报盘的原则与技巧
2、 报盘的误区
3、 报盘评论与报盘解释
4、 让步方式与议价技巧
5、 识别谈判中的困境
如何清除对抗
如何打破僵局
如何扭转僵局
6、 结束的时机与方式
7、 避免谈判后的蚕食
8、 草拟与签署
理论讲授
小组讨论
案例讨论
案例演练

九 谈判的战术分析
1、 姿态性战术
2、 侵略性战术
3、 非侵略性战术
4、 辨证性战术
5、 战术的搭配与应用
案例讨论
案例演练

十 谈判的应用
1、 案例介绍
2、 谈判情境演练
3、 分析与检讨
案例讨论
案例演练

台湾刘成熙老师《商务谈判技巧》服务的部分企业

序号 授课企业 课程名字 上课梯次 参训人员
1 富士康科技集团中央人资以及其他事业群 商务谈判技巧 从2002.1到今高效谈判以及管理类相关课程累计有几十梯次 理级管理干部以上
2 广东志高空调股份有限公司 商务谈判技巧 2天 经理以上
3 深圳华为技术服务有限公司 优势商务谈判技巧
2天 高层管理经理
4 深圳招商房地产有限公司 销售谈判技巧 2天 高层管理干部
5 浙江杭州西子奥的斯电梯有限公司 大客户谈判技巧 2天 中高层管理干部
6 惠州德赛能源科技有限公司 采购谈判技巧
2天 各职能部门主管,经理
7 康佳集团股份有限公司 采购高效谈判技巧 2天 高层管理决策人员
8 福建实达电脑设备有限公司 销售谈判技巧 2天 中层以上干部
9 中兴通讯有限公司 谈判技巧
2天 各事业群营销部经理主管
10 腾讯计算系统有限公司 建立顾客关系之销售技巧 2天 销售部
谈判技巧
11 友达光电（苏州）有限公司 商务谈判技巧 2天 各职能部门主管,经理
12 友达光电（苏州）有限公司 商务谈判技巧
2天 高级营销人员
13 中电投资股份有限公司 采购谈判技巧 2天 中高层管理干部
14 唯冠科技（深圳）有限公司 商务谈判技巧 2天 中高管理人员

2天 中高管理人员
15 深圳野宝车料有限公司
商务谈判技巧 2天 各部门主管,经理
14 斯比泰电子深圳有限公司 商务谈判技巧 2天 各职能部门主管,经理
17 广东粤供水有限公司 商务谈判技巧
2天 各职能部门主管,经理
18 大亚湾核电运营管理有限责任公司 商务谈判与沟通技巧 2天 处长级别以上干部
19 通用汽车金融（上海）有限公司 商务谈判技巧 2天 销售经理
20 广州公开课 商务谈判技巧
2天 电信、银行等重要客户
21 通用汽车金融（上海）有限公司 商务谈判技巧 2天 销售主管
22 华南理工大学 总裁班 2天 董事长 总裁
23 华北电力大学 总裁班
2天 董事长 总裁
24 通用汽车金融（上海）有限公司 商务谈判技巧 2天 销售主管
25 星河房地产有限公司 商务谈判技巧 1天 销售主管
瑞安房地产 商务谈判技巧 2天 销售主管
26 广东大地通讯集团 商务谈判技巧 1天 区域主管
27 三菱电机空调影像设备（上海）有限公司 双赢谈判技巧 1天 区域主管
28 惠浦电子（深圳）有限公司 高效商务谈判技巧 1天 区域主管
29 富士康科技集团 双赢谈判技巧 1天 区域主管
30 星河湾地产 双赢谈判技巧 2 销售主管
31 易居中国 优势谈判技巧 2011年7月8日 销售人员
32 九龙仓集团 优势谈判技巧 2011年8月25日 销售人员
34 广州农村商业银行 如何维护和拓展中高端客户及谈判技巧 2011/8/19 支行行长
35 一汽-大众销售有限责任公司 商务谈判技巧 2011年9月28-29号 区域总监

姓名：刘成熙
学历：台湾政治大学法律系毕业，MBA 出生：1966年5月5日 台湾
经历与现职：台湾大英法律事务所所长；欧亚法律事务所合伙律师；雍华国际电子有限公司CEO；春达国际股份有限公司总经理；台湾麦金士企管顾问股份有限公司执行副总广东龙邦物流有限公司执行总经理兼华北区总经理；深圳市麦金士企业管理咨询有限公司CEO；清华大学长春总裁班客座教授，北京交通大学汽车营销EMBA班特聘讲师。
简要介绍
台湾刘成熙老师曾是台湾著名律师，拥有8年的律师生涯和7年的高管实战管理经验，9年管理咨询与培训功底，全面深入了解两岸三地企业特点（国企；私企；中资；外资企业）的全部营运，以国际化的培训理念，传授学员实战思路，透过突破习惯领域，用行动学习的方法；让学员成功突破心智模式，让学员产生行动带领企业再创佳绩）。
演讲与授课专题：
企业战略管理与策略规划
年度经营目标与策略规划
领导变革与创新管理
魅力领导与统御艺术
卓越领导力&情境领导
中高层主管MTP系列
企业内部讲师培训TTT(初中高)
高效执行力永续领先
跨部门沟通技巧#管理沟通技巧
领导之者剑-问题分析与决策方法
商务演讲与呈现技巧
双赢商务谈判技巧
部属培育与在职OJT
目标管理与绩效考核
卓越绩效管理实务
绩效面谈与辅导技巧
招聘与面试技巧
KPI制定与推动
高效能人士的七个习惯
创新思维训练&系统思维技巧训练
高绩效团队建设#冲突管理
教练技术培训&突破习惯领域
非人力资源经理人的人力资源管理
高端客户营销心理学与沟通技巧
市场营销与大客户销售技巧
呼叫中心卓越客户服务技巧
授课方式
启发式讲授、互动式教学、体验式学习，小组讨论、案例分析、角色扮演、情景模拟、管理游戏、导师多年的实际工作经验和从事职业顾问案例开放式与您分享
讲师风格
透过讲师深入浅出、幽默风趣、见解独到的讲演，使学习轻松愉快；讲师行业经验丰富，可针对实际状况进行解析；授课讲师丰富的实务经验与操作手法使学员能即学即用。针对个案进行分析与研究，理论与实务能充分结合
客户点评
两岸三地知名培训专家，授课风格深入浅出、幽默风趣、见解独到、知识广博，擅长针对个案进行分析与研究，理论与实务能充分结合，善于运用多种培训方法，快速调动学员的参与性和积极性，丰富的实务经验与操作手法使学员能即学即用，在轻松愉快的氛围中得到迅速而有效的提升。他的培训课程累计上万小时，授课学员累计几十万人次，得到众多企业（如富士康、中国一汽、碧桂园、富士康科技集团等上千家企业）及学员的认可和好评。
主要专长与经验：
谈判策略拟定与规划；企业战略规划系统制定及推动、企业经营管理规划系统制定及推动；人资体系以及培训体系，薪酬与绩效体系、组织绩效管理系统制定及推；企业文化塑造、企业价值塑造、组织架构的设计及集团资源整合；领导力与执行力体系构建、企业并购策略拟定，财务及税务规划、企业法律顾问咨询辅导均有丰富的实战经验。
在咨询辅导方面：对各类企业的组织架构设计及组织的运作企业战略规划系统制定及推动、企业经营管理规划系统制定及推动；人资体系以及培训体系，薪酬与绩效体系、组织绩效管理系统制定，市场规划等都了如指掌、曾成功辅导过上百家企事业单位，以精辟独到的见解、严格负责的工作态度和独特的解决问题的思维赢得众多客户的一致好评。
在企业培训方面：MTP、领导力、执行力、客户服务、商务谈判技巧、大客户销售技巧、问题分析与决策、企业战略管理与策略规划等等中高端课程为主刘老师授课将理论与实务能充分结合，善于运用多种培训方法，快速调动学员的参与性和积极性形成了独特授课风格。

房地产业及家装行业：
凯德置地（中国）投资有限-新加坡凯德置地（上海/成都/广州/北京）/星河湾地产股份公司/深圳星河地产/深圳市洪涛装饰股份有限公司/上海臣信房地产经纪有限公司/上海房屋权证代理有限公司/燕加隆集团--全球综合建材/中国房产信息集团/中国旅游地产集团/易居（中国）控股有限公司/华侨城企业集团/深圳万科企业股份有限公司/招商房地产有限公司/碧桂园集团总部以及沈阳公司/金地集团/吉林建院工程建设监理咨询有限公司/广东腾越建筑工程有限公司/霍高文建筑系统（广州）有限公司/佛山市惠泉建陶有限公司/成都世行投资有限公司/易居中国房地产学院/富力地产（广州）/广东展丰展汇房地产有限公司/九龙仓集团/广东鸿森集团有限公司/香港路劲集团-苏州隽御地产公司/成都正基置业/珠海华发水郡/珠海华发房地产营销/天河城集团/佛山兆锐房地产有限公司
特大国企及事业单位：
中海石化/中国海洋石油股份公司/深圳计量质量检测研究院/南车集团/铁道部团中央/深圳团市委/深圳市龙岗区政府/中国航天集团/中国纺织集团/华南理工大学MBA/国家新媒体产业基地/株洲南车时代股份有限公司/武警广东总队医院/上海航天技术研究院中粮集团/广州中交四航局/中国商检福建公司/龙岗区人民政府/淮安经济开发区经济发展总公司/北京交通大学汽车营销EMBA/北京中视科华总公司/清华大学远程长春中心高级工商管理营销总监班
银行金融系统：
中国平安银行（深圳）/招商银行深圳/建设银行（广州/昆明）/ 中国工商银行(佛山分行/顺德分行)/ 深圳发展银行总行及各地分行（深圳总行/深圳分行/佛山分行/广州分行/珠海分行/武汉分行/济南分行/杭州分行/天津分行/北京分行/青岛分行/大连分行/宁波分行/温州分行/成都分行等）中信银行深圳信用卡中心/兴业银行总行以及（呼和浩特分行/西安分行）/中国邮政储蓄银行（九江分行）/中国邮政储蓄银行深圳分行/兴业银行太原分行/中国工商银行佛山容桂支行/中国工商银行高明支行/工商银行佛山容桂支行/中国工商银行杭州西湖支行/广州农村商业银行/晨星资讯（深圳）有限公司/广发银行总行/农业银行股份有限公司佛山分行/深圳威豹金融/中国光大银行海口分行
证券基金保险行业：
安信证券/世纪证券深圳总部（南昌等营业部）/广发证券总部（西安/中山/广州/等营业部）天成学院/招商证券/平安保险集团/招商基金/中山证券/招商基金/广发证券珠海分公司/广州证券/广发证券佛山公司
汽车行业（汽车制造，汽车营销）等：
东南汽车/上海一汽集团/上海通用汽车/上海通用汽车金融有限公司/北京万源金德汽车密封制品有限公司/长春一汽集团/上海世博会上汽集团-通用汽车馆/中国一汽集团/福田汽车/宝马集团/南车集团/一汽解放汽车有限公司/郑州日产/一汽光阳转向装置有限公司/长春富维-江森自控/云顶汽车部件股份有限公司/三一车身有限公司/北汽福田营销公司/一汽-大众销售有限责任公司
重型机械设备制造：
湖南省三一重工股份有限公司/江苏牧羊集团/重庆银钢企业集团/野宝车料工业（深圳）有限公司/杭州西子奥的斯电梯有限公司/上海欣荣实业/诺而达热交换器(中山)有限公司/重庆拉法基水泥/上海电气电站设备有限公司/西安陕鼓动力股份有限公司/佛山正大机电配套有限公司/浙江盾安机电科技有限公司/浙江华大股份有限公司/扬州牧羊集团/沈阳三一重型装备公司/力野精密工业（深圳）有限公司/北京松下/浙江盾安机电科技有限公司/西子浮信科技有限公司/深圳LN科技/柏歌（江门）管道供暖设备有限公司/ 松下.万宝压缩机有限公司/小松（中国）投资有限公司
烟草和电力业：
四川绵阳卷烟厂/玉溪红塔集团/贵州烟草局/广东核电集团/广东大亚湾核电运营管理有限公司/贵州电力/兰州电力/广西电网/中国南方电网/国家电网/南京供电局/国投甘肃小三峡发电有限公司/广西电网田阳公司&邕宁供电公司/江西省电力公司/中国电力科学研究院/江苏林洋电子公司
新能源，新材料行业：
江苏新日电动车股份有限公司/金瑞新材料科技股份有限公司/湖南湘钢梅塞尔气体产品有限公司/无锡睿泰科技有限公司/爱默生网络能源有限公司/常州天合光能有限公司/欧普照明上海公司/深圳中电投资股份有限公司/昆山龙腾光电有限公司/浙江华友钴业股份有限公司/阿克苏诺贝尔涂料(廊坊)有限公司/佛山澳美铝业有限公司/新加坡凯发集团/广东九丰集团有限公司/建滔化工集团/上海超日太阳能科技股份有限公司/万绿达集团/云南驰宏锌锗股份有限公司
互联网信息软件及传媒印刷产业：
深圳市腾讯计算机系统有限公司/中航信息技术股份有限公司/东莞市东信网络技术有限公司/北京网尚文化/软通动力深圳分公司/广州市天维数码技术有限公司/上海格源信息科技有限公司/聚友实业（集团）有限公司/深信服科技有限公司/裕同集团/福瑞博德软件开发（深圳）有限公司深圳市华信图文印务有限公司/东莞虎彩集团/深圳联友科技有限公司
IT通信业（移动/电信运营商，手机制造等）：
中国电信深圳/中国移动福州公司/中国移动福建南平公司/中国电信九江公司/中国移动四川绵阳公司/中移动四川雅安公司/中国移动广州公司/中国网通太原/深圳市中兴通讯股份有限公司/深圳桑菲集团有限公司/佳能（中国）有限公司/温州市有线广播电视网络中心/大地通讯集团/中國移動-廣東移動越秀公司/世强电讯有限公司/福建移动福州公司/福建移动南平公司/金利手机/深圳雨尔科技股份有限公司/ 深圳天音通信发展有限公司/广东欧珀移动通信有限公司./ 济南捷康通讯器材有限公司
高科技行业（电子设备制造等）：
富士康科技集团（深圳、上海、北京、烟台、太原、晋城、杭州、苏州、武汉）
汉达集团/昆达集团/顺达/光宝集团/万达利集团有限公司/斯比泰电子（深圳）有限公司/德赛电子集团有限公司/奇美电子股份有限公司/建兴光电广州有限公司/深圳世强电讯/盛凌实业（深圳）有限公司/普诚科技（深圳）有限公司/顺德科威电子厂/鑫茂科技（深圳）有限公司/深圳振华富电子有限公司/日东电子（深圳）有限公司/德之杰电子（深圳）有限公司/东莞富华电子有限公司/兄弟工业（深圳）有限公司/德赛集团-蓝微电子/上海璨宇光电有限公司/亚源科技股份有限公司/和硕联合科技股份有限公司/傲天信息技术(深圳)有限公司/步步高电子集团/中国长城计算机集团有限公司/康佳集团股份有限公司/深圳华为技术服务有限公司/万达利集团有限公司/环达电脑(上海)有限公司/厦门TDK有限公司/贝迪(中国)有限公司/惠浦电子（深圳）有限公司/北京中钞/广州金升阳科技有限公司/广东达进电子科技有限公司/深圳市华星光电技术有限公司
家电制造业：
美的集团/河南省新飞电器企业集团/艾美特电器/美的集团环境电器事业部/美的厨具/志高空调/广东东菱凱琴集團/四川长虹电器股份有限公司/东芝家用电器（佛山/南海）公司/三菱电机空调影像设备（上海）有限公司/广东科龙电器股份有限公司/兄弟工业深圳有限公司/美的呼叫中心/方太集团/厦门长塑实业有限公司/宁波方太营销有限公司/美的电热电器制造公司/美的电压力锅公司
零售服务（商超连锁）与物流业：
西部联合物流有限公司/中集集团/南方中集/广东龙邦物流有限公司/顺丰速运集团/永旺商业集团/深圳永旺商业有限公司/天虹商场/广东吉之岛商贸百货有限公司/深圳联合船舶代理有限公司深圳西部联合物流有限公司/广州新科安达后勤/新世界百货集团深圳市农产品股份有限公司/群光实业（武汉）有限公司/嘉旺餐饮连锁有限公司/青岛中远物流有限公司/广州风神物流有限公司/厦门豪客来管理有限公司/长沙嘉丽购物有限责任公司/上海景鸿（集团）有限公司
航空业：
深圳航空/海南航空/南方航空/海南航空/上海航空/东方航空/深圳汉莎航空技术有限公司/广东省机场管理集团公司