房地产全成本管理、数据库、清单标准化核心关键控制点详解及案例实操

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【课程大纲】

第一节：前期成本管理&营改增后目标成本测算

1》提升成本管理的三大关键途径：

①成本管控弱执行效果差原因

②如何构建成本管理的推动力

③如何强化成本管理的管控力

④如何形成成本管理的执行力

2》全成本管理理念及核心

3》全成本管理模式及标杆房企成本管理架构

4》成本核算指导：

①成本分摊原则规定

②成本四级科目明细

5》目标成本管理：

①目标成本文件构成

②目标成本三大核心

③目标成本制定步骤

④目标成本对标阶段

⑤目标成本修订条件

⑥目标成本考核公式

6》目标成本编制：

①目标成本八大编制原则

②目标成本八大编制程序

③新城市目标成本编制解决方案

④目标成本管理两大思路利弊分析

7》营改增后目标成本测算注意事项

①营改增给税务筹划带来的迷局

②离开目标成本测算，增值税筹划就是瞎子

③营改增后如何调整目标成本测算公式

④营改增后目标成本如何正确高效设置税金计算

⑤营改增后目标成本如何正确高效设置地价扣除

⑥营改增后目标成本如何设置“科目”快速测算，确定采购策略

⑦示例演示：营改增后目标成本测算

8》营改增后增值税计算：

①增值税计算法律依据与解读

②增值税分摊方法

③增值税计算公式设置

④微利项目增值税税筹思路及计算判断公式

⑤甲供材税筹临界值演算及计算判断公式

9》营改增后土地增值税计算：

①营改增后土地增值税计算法律依据与解读

②土地增值税分摊方法（与增值税相反）

③土地增值税计算公式设置

④如何调整分摊原则对土地增值税进行税筹

10》营改增后所得税计算：

①营改增后所得税计算法律依据与解读

②所得税计算公式设置

示例：某项目目标成本测算对增值税、土地增值税及所得税计算及税筹对比

第二节：成本数据库建设&设计阶段成本管理

1》成本价值黄金时间

2》成本数据库建设现状：

①数据库庞大混乱

②无效数据沉积多

③数据库应用不佳

④谁来录入数据库

3》成本数据库建设：

①数据库建设三大原则

②数据库两大分类思路

③数据库标准体系建设

④数据库科目设立标准

⑤总部分公司分工界面

⑥如何沉淀有价值数据

4》住宅类数据库详解：

①体系构成

②标准分类

③数据指标

④限额设计

⑤分享解析：住宅类数据库

5》商业类数据库详解：

①体系构成

②标准分类

③数据指标

④限额设计

⑤分享解析：商业类数据库

6》概念设计阶段成本管理：

①地下室概念设计成本控制关键点

②土石方概念设计成本控制关键点

③会所酒店概念设计成本控制关键点

7》方案设计阶段成本管理：

①地下室方案设计成本控制关键点

②建筑方案设计成本控制关键点

③结构方案设计成本控制关键点

④节能方案设计成本控制关键点

⑤精装、公装方案设计成本控制关键点

⑥安装方案设计成本控制关键点

8》施工图设计阶段成本管理：

①地下室施工图设计成本控制关键点

②土建施工图设计成本控制关键点

③安装施工图设计成本控制关键点

④园林施工图设计成本控制关键点

⑤样板房施工图设计成本控制关键点

9》案例：

①会所酒店案例：通过案例分析管控会所酒店成本关键所在

②组团划分案例：通过案例分析规划设计对后期成本的影响

③景观设计案例：通过案例分析景观设计对成本认识的误区

④样板装修案例：通过案例分析样板房装修成本管理关键点

第三节：高周转招标&清单标准化

1》固定总价招标必备的四个基本条件：

①30%合同纠纷产生的原因

②固定总价招标常犯的错误

③如何判断是采用固定总价还是固定单价

2》快速开工三种招标方式的不同选择：

①费率招标风险源分析及对策

②模拟清单招标风险源分析及对策

③清单招标风险源分析及对策

3》快速开工支护与桩基工程清单编制注意事项：

①如何在图纸不全下快速编制基础清单并减少后期变更

②支护&桩基清单编制常犯错误

③支护&桩基清单编制模板介绍

4》快速开工总包合作模式及清单编制注意事项：

①战略总包方式的几种合作模式对比及适用条件

②总包清单编制注意事项

③分享解析：总包清单标准模板

5》带价清单报下浮率快速投标模式：

①带价清单模式适用条件

②带价清单模式利弊分析

③带价清单价格风险分析

④带价清单合同三大风险

⑤带价清单价格编制技巧

⑥带价清单价格谈判技巧

6》应用铝模体系实现快周转：

①铝模木模成本比较

②铝模体系适用条件

③铝模招标注意事项

④铝模清单注意事项

7》清单标准化：

①拒绝五花八门的清单格式 减少清单错误

②实现清单清一色 快速提高清单编制效率

③清单格式基本要求

④清单加密基本要求

⑤清单公式基本要求

⑥总价包干清单格式

⑦固定单价清单格式

8》清单编制技巧：

①如何避免清单与合同矛盾

②清单暂定数量隐藏大风险

③清单编制如何减少变更

④如何减少清单描述错误

⑤如何避免清单汇总错误

⑥营改增后如何设置清单

⑦如何设置清单避免投标人相同子目报价不同

⑧如何设置清单提高投标人报价速度和准确性

⑨分享解析：分包清单标准模板

9》战略采购清单编制技巧：

①战略采购招标风险分析

②战略采购招标注意事项

③战略采购清单常犯错误

④战略采购清单编制原则

⑤战略采购定标风险分析

⑥分享解析：战略采购标准清单模板

⑦无统计数据战略采购如何解决清单编制问题避免不平衡报价

10》清单审核：

①如何快速有效检查清单链接错误

②如何快速检查清单工程量错误

③快速检查清单漏项的三看一问

11》案例：

①风机盘管案例：通过案例分析清单暂定失误导致结算大幅增加

②战略采购案例：通过案例分析VRV空调泳池设备战略采购风险

第四节：标底编制&评定标

1》如何提高标底编制准确度：

①标底编制基本原则

②总包标底编制技巧

③分包标底编制技巧

④供货标底编制技巧

2》如何快速准确评标：

①澄清与洽谈歧途

②错漏项处理原则

③不平衡报价误区

④保留条款的处理

⑤如何快速检查出标书存在的算术性错误

⑥营改增后税金错误填写方式带来的隐患

3》投标价超目标成本三大原因分析及定标对策

案例：①园林不平衡报价案例：评标不细 后期乙方如何用不平衡报价推动变更

②招标前策划案例：地面打桩与基坑底打桩两种开挖方案对成本工期比较

③示例：《经济标评审报告》

第五节：签证变更管理&现场成本人员工作要点

1》签证变更管理：

①签证变更七大核心

②签证变更管控秘诀

③签证变更责任划分

④签证变更风控对策

2》签证变更三个必备单

3》签证变更关键控制点         

4》现场成本人员工作要点

5》现场成本档案管理核心

6》签证变更索赔技巧：

①索赔的两种路径差异与不同思路

②索赔六大步骤

③首要风险判别

④遵循内外有别

⑤索赔基本原则

⑥索赔谈判顺序

⑦如何打破僵局

7》案例：

①绿化变更案例：通过案例分析如何协调内部矛盾及通道管理

②玻璃幕墙案例：通过案例分析残余价值签证变更的控制办法

③事后补单案例：通过案例分析签证变更现场管理存在的风险

④土方开挖案例：通过案例分析隐蔽工程签证变更风险及对策

⑤不可追溯案例：通过案例分析不可追溯签证变更的控制办法

⑥现场案例讨论：通过现场案例讨论总结索赔基本原则及步骤

第六节：预结算管理&现代预算管理模式

1》预结算管理：

①结算五大原则

②结算关键步骤

③结算时间管理

④结算总结分析

⑤造价咨询管理

2》预结算复审：

①预结算复审两大核心  ②预结算复审四大方法  ③预结算复审过程控制

3》报送结算资料：①结算资料通用要求     ②结算资料特殊要求

4》现代预算管理模式：现代预算管理与传统预算管理差异

5》结算管理关键控制点

6》五大阶段的结算管理

7》管理结算的六个方向

8》非成本出身高管审核结算技巧

案例：

①大样图案例：通过案例分析说明结算总结重要性

②构造柱案例：通过案例分析隐蔽工程的结算风险

③桩基作假案例：通过案例分析资料管理的重要性

④结算范围案例：通过案例分析标段划分风险控制

⑤园林验收案例：通过案例分析如何搞好园林结算

⑥涂料结算案例：通过案例分析结算时效管理规定

⑦屋面防水案例：通过案例分析现场成本管理技巧

⑧园建基础案例：通过案例分析现场成本管理技巧

⑨结算不及时案例：通过案例分析结算规划重要性

第七节：动态成本管理&动态利润快速计算

1》动态成本构成

2》动态成本调整

3》动态成本管理：

①合约规划

②合同签订

③月度回顾

④季度回顾

⑤分享解析：成本信息月报

4》台账设计原则

5》签证变更台账：

①自动统计更新签证变更金额

②自动统计更新减项扣款金额

③自动统计更新无效成本金额

④签证变更结算金额自动替换签证变更预估金额

⑤分享解析：签证变更自动调整台账模板

6》合同动态台账：

①自动统计更新工程类招标率

②自动统计更新工程类最低价中标率

③自动统计更新材料设备类招标率

④自动统计更新材料设备类最低价中标率

⑤自动统计更新项目整体招标率

⑥自动统计更新项目最低价中标率

⑦自动统计更新已完成的结算份数

⑧自动统计更新待结算份数

⑨自动统计更新结算核减率

⑩自动统计更新合同完成率

⑪合同台账的自动校对设置

⑫自动更新合同最新动态成本

⑬分享解析：合同动态台账自动调整模板

7》剩余货值不同销售策略下快速计算项目最终利润：

①快速折扣设置

②快速去化设置

③快速计算剩余货值

④快速计算最终利润

⑤分享解析：快速自动计算项目最终利润模板

8》示例：

①动态成本快速调整示例（对补充协议、签证变更、结算的动态调整）

②某项目不同售价策略下剩余货值、利润变化快速自动动态计算示例

第八节：责任成本管理&利润考核

1》责任成本管理原则

2》责任成本考核实施：

①考核频率             ②考核思路

3》责任成本考核标准：

①考核基本依据

②部门考核依据

③七大部门考核要点分析

④七大部门得分排名思路

4》责任成本考核评分：

①考核时段    ②评分类型    ③成果指标     ④管理指标

⑤评分计算    ⑥分享解析：责任成本考核评分

5》销售物业利润考核：

①项目奖金池设立

②开盘奖金池分配

③竣工奖金池分配

④结算奖金池分配

⑤年度奖金池预提

⑥盈利项目最终奖金

⑦亏损项目激励方式

⑧分享解析：销售物业利润考核评分表模板

6》自持物业绩效考核：

①项目奖金池设立

②施工奖金池分配

③竣工奖金池分配

④年度奖金池预提

⑤绩效考核及最终奖金

⑥分享解析：自持物业施工期绩效考核评分表模板