《“国地税合并、税制大变革”下建安与房开企业关键流程主要税种实务操作与风险防控》

课程背景

建筑安装企业经营特点鲜明，管理模式各异，涉及财税和会计问题极其复杂。长期以来，很多企业不规范操作的风险在增值税时代都暴露无遗，不同程度的存在漏缴甚至多缴税款的情况。为帮助企业降低涉税风险，提高规范化运作水平,在招标、合同、收入、工程成本、挂靠业务等涉税处理；诚邀各建筑业企业财税管理人员参加。                                                                                                

2018年注定将在中国税收史上留下浓墨重彩的一笔，“国地税合并”“税制大变革”正以超出我们想象的速度奔走而来。置身于如此背景，房地产开发企业的财税工作挑战重重，风险与收益并重，拿着相比其他行业的高薪，当然需要做着不同于其他行业的创新工作。本课程不同于以往房地产课程的肤浅内容整理汇编，精挑细选了三十个高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，综合运用“财、税、法”三个维度的知识全面，深入地为大家条分缕析、剥丝抽茧，直击问题的核心，通过一天的课程展示当前房产财税领域前沿的实操案例和战略思考。           

课程大纲

第1天课程内容（何广涛 主讲）

一、投招标决策及合同管理涉税分析

1、增值税税率下调、小规模纳税人回转对建筑业企业有什么影响？

2、增值税对工程造价有什么影响？一般计税项目造价为111万元，简易计税造价就是103万元吗？

3、业主类型和计税方法对建筑业企业的投标报价有什么影响？

4、简易计税报的价，业主非要按照一般计税开票如何处理？一般计税报的价，业主非要按照简易计税开票如何处理？

5、两种不同类型的甲供工程，如何进行涉税处理？总包对分包供应材料设备，属于不属于甲供工程？

6、投招标决策中，预算部门、物资采购部门、合同管理部门、财务部门应扮演什么角色？

7、建筑业企业招标和采购决策时，评标指标与计税方法有什么关系？

8、合同中必备的涉税条款包括哪些？

二、收入涉税处理

1、验工计价阶段（包括甲方和分包方），是否发生纳税义务？应当如何进行会计处理？

2、收取工程进度款时，有哪些规定动作必须完成？

3、收款时间与开具发票时间不在同一个月的，应如何进行涉税处理？

4、工程结算阶段（包括甲方和分包方）涉及的质保金何时发生纳税义务？企业所得税如何确认？质量缺陷           

期内发生维修支出，如何进行税会处理？业主没收质保金，如何进行税会处理？

5、结算收入被核减，小于已开发票金额，多开的发票应当如何处理？

6、以房抵债，包括业主抵给总包自用，以及总包再次抵给分包，应如何进行增值税和所得税的处理？如何减少应纳印花税和契税金额？

7、预收款不发生纳税义务，那什么时候发生呢？发生时应如何进行税务处理？如何开具发票？

8、预收款预缴的增值税，在抵减时是否一对一？

9、总包合同约定的预收款，实际支付时，工程已经开工，还可以按照预收款进行税务处理吗？

10、为什么说预收款预缴增值税时，不需要预缴0.2%的企业所得税？

11、总包对分包的预付款，应如何进行税务和会计处理？

三、工程成本涉税处理

1、自有工人、劳务派遣、包工头个人以及劳务分包等人工费，应如何进行规范化操作？为什么说以虚假的工资表列账存在极大的税务风险？

2、材料已入库但尚未取得扣税凭证，应如何进行暂估入账？

3、商品混凝土的采购，如何才能获取经济利益最大化？17%税率一定比3%税率合算吗？

4、苗木花卉等绿化工程所需材料，如何才能抵扣进项税额？

5、砂土石料地材、食堂费用等难以取得发票的，应如何进行处理？

6、自购机械、只租设备不带操作人员、租设备同时配备操作人员，应当如何议价，如何开票，如何抵扣？

7、租入机械设备，如果既用于一般计税项目又用于简易计税项目，如何抵扣进项税额？

8、租入机械设备，如取得品名是“建筑服务”的租赁费发票，会计上应当如何进行处理？

9、自产货物+建筑服务、外购货物+建筑服务、电梯工程、园林绿化工程等分包成本如何进行税务处理？应取得何种编码简称的发票才算合规？

10、工程现场发生的水电费，总表单位为业主或其他单位，无法取得自来水公司和电力公司开具的发票，应如何处理？

11、租入施工机械所需加油费，是否可以抵扣进项税额？购买的加油卡，如何取得专票及抵扣进项税额？

四、挂靠业务的处理（重点）

1、挂靠人代垫资金如何处理最规范？

2、不同计税方法下挂靠分成的利润如何进行计算？

3、挂靠利润如何提取？

第2天课程内容（蔡嘉 主讲）

一、“国地税合并、税制大变革”下房开企业全生命周期财税管控战略思考

1、“国地税合并”过渡期房开企业财税管控必要动作

2、“税制大变革”下房开企业合同控税的误区：合同价款想改就能改？——合同情势变更理论的税法考量

3、房开企业全生命周期税负不平衡问题的战略解决思路

4、“营改增”时代房开企业全供应链税务筹划战略的实现路径

二、房开企业资源取得阶段主要税种实操与风险防控

1、土地价款扣除：增值税、企业所得税、土地增值税

1）增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？

2）土地返还款如何处理？——走出冲成本或计收入的“二元误区”

3）动迁还平增值税的计税依据如何确定？

4）母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径

2、城市更新项目涉税问题分析——来自一手案例剖析

3、房地产土地拓展投资不同模式的财税安排

1）一级市场：招拍挂、勾地、一二级联动

2）二级市场：资产收购、股权收购、产权/司法拍卖、要钱不要地

4、市政建设配套费是否需要缴纳契税？——税总最新的口径

5、印花税、土地使用税等小税种的细节问题分析

三、房开企业融资环节主要税种实操与风险管控

1、集团内部关联方资金拆借纳税风险分析与稽查应对——来自2017年稽查动态的最新口径

2、大额贷款与其他应收款并存纳税风险与稽查应对——增值税视同销售与企业所得税利息扣除两头围堵

3、资金池运作模式纳税风险分析与稽查应对

4、统借统还纳税风险分析与稽查应对

5、混合性融资（“名股实债”）纳税风险分析与稽查应对

四、资源加工阶段主要税种实操与风险管控

1、企业所得税全生命周期申报纳税流程——税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽 查风险防范

2、建安房企甲供工程的博弈——以施工水电为例

3、境外设计费如何代扣代缴相关税费？——房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的“虚开风险”

4、开发成本超过评估指标值就要补税吗？

5、建安成本偏高——房地产企业反避税案例

6、成本发票滞后取得（跨期票据）的扣除问题？——追溯调整法与未来适用法的选择？

7、营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险分析与稽查应对——增值税、企业所得税、土地增值税的处理异同

8、地下车位的财税处理：风险与收益的权衡

1）国税发【2009】31号文第33 条如何理解？

2）人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？

3）无产权地下车位销售房产税风险的规避

五、资源流通与管理阶段主要税种实操与风险管控

1、金税三期系统中重点监控与预警的房开企业财务数据

2、预收账款的增值税会计处理——来自实操案例的讲解

3、价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）纳税风险分析与稽查应对——来自稽查案例的讲解

4、“限地价+竞配建”无偿是否视同销售？——走出现有认识的误区

5、“双合同销售”、分拆房价销售纳税风险分析与稽查应对

6、“工抵房”纳税风险分析与稽查应对——“五方协议”模版分享

7、印花税、土地使用税、房产税——财会【2016】22号文后在土增税清算时能否扣除？

8、土增税清算时间早晚如何决策？——国税总局【2016】81号公告的深度解读

第三部分： 现场疑难问题解答（纸质问题请提前打印或书写工整）