房地产景观品质提升-深耕设计管理

总裁、总经理、副总、核心高管、分公司及项目总经理、设计管理团队、工程管理团队、营销管理团队和其他职能部门负责人

第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点
一、景观竞争点
1）入口―作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色。
1.引导空间序列（市政道路包装）
2.车行流线设计（含指示及人员管理）
3.人行流线设计（同上）
4.大门形象（特色、品质感）
5.入口对景设计（强化特色）
6.整体绿化（突出价值感）
7.项目LOGO设置（突出特点）
8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）
9. 社区围墙（强化品质感和安全性）
10. 物业管理设置完善性和创新性

2）配置--客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容。
1.活动配套
2.会所配套内容（侧重室外部分）
3.架空层设计

3）绿化--有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感。
1.特点：a.原生树的利用 b.主乔的布置方式 c.各节点处的绿化配置规格和品种 d.草坪的运用
2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙c.品种的选择（成本因素）
3.苗木资源和施工单位资源？供货来源？合作方式？价格？

4）其他--设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用
1.生态技术的运用 a.湿地 b.渗水铺装材料 c.垂直绿化（墙面） d.生态边坡
2.水景（低成本高品质） a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处理
3.构筑小品等（系统性）：风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统

二、其他公司的景观特点

三、考察优秀项目如何关注景观学习要点：
1）展示区
1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）
2.指示系统的设置（图纸照片）
3.人员接引设置（图纸）
4.项目特色及亮点（配照片）
5.卖场围合包装（照片）
6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）
7.工期及资源
2）住区内
1.交通模式（图纸）
2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）
3.活动配套量化（图纸和表格）
4.指示系统（配照片）
5.入户前空间处理（照片）
6.架空层（照片）
7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）
8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）
9.工期及资源

四、展示区案例分享―― 1）厦门万科金色悦城展示区 2）长沙万科金域蓝湾展示区）

五、社区定位案例分享――1）天津万科水晶城 2）深圳第五园
1.空间模式（立意、取舍）
2.景观序列（观赏面及传达信息）
3.流线系统
4.细部节点处理（突出项目特质）

第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值
一、产品分类：1）地产景观的逻辑2）万科住宅产品分类3）不同景观产品的成本预算

二、景观的成本：
1）万科地产景观成本剖析最有效成本优化：控制硬景比例；
2）地产景观成本控制原则：保证景观效果同时降低景观成本--控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木；硬景石材分析、硬景非石材分析、影响石材价格的因素、石材使用的要素车行路（消防通道）基层成本是多少？人行道基层做法、车行道基层做法、消防道基层做法、
3）设计审控：万科景观控制流程图：

第三章：景观的功能设计 ―― 关注客户需求
一、概述：万科集团满意度调查；

二、指标分析与配置标准
1）集团内部标杆：a.确定原则 b.活动场地面积分析（含游泳池） c.活动场地面积分析（不含游泳池）
2）集团52项目与标杆比较：a.运动场地b.儿童活动场地c.老人活动场地d.总活动场地户均面积e.分析小结
3）行业内标杆分析：a.标杆确定b.活动场地内外标杆比较

三、布置方式
1）内部标杆：深圳四季花城、上海春申、天津水晶城；
2）行业内标杆：上海浦东仁恒河滨城、上海天山仁恒河滨花园、上海浦东绿城；
3）投诉较多项目 4）服务半径标准 5）小结

四、场地设计5要素
1）a根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围 b功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点
c根据成本要求和客户关注度选定实施内容 d根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种)
e针对项目定期审核，确保实施完成度
2）设计应把好 5个控制关：a客户关注度 b营销卖点 c成本要求 d使用者喜好 e定期审核

五、设计指引根据配置标准计算对应场地的面积指标

六、操作指引：1）规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则应调整规划 2）根据指标选择场地基本布局和内容，拟定设计任务书 3）根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计 4）提交深化方案图纸 5）审核场地设计面积和内容，检查细节设计。
1）案例分享----高层社区的景观手法：成都万科金色海蓉；
2）案例分享----高端高密度社区景观手法：广州万科万景德；

第四章 绿化苗木的操作管理建议
一、苗源分析 二、苗源成本 三、操作模式分析 四、技术措施 五、综合成本师资力量

收费：2980元/人（含资料、培训费）。餐费（中、晚餐各50元/人）可自行安排，酒店可代订，费用自理。

曾就职EDSA北京公司任副总裁，06年加入万科集团总部万创设计管理中心任景观总监。对于地产类景观有多年设计及现场经验，尤其对客户需求定位及成本控制有专业经验，对地产展示区卖场等营销类景观经验丰富。
代表设计作品：北京CCTV新大楼景观设计、北京观湖国际社区景观规划、北京山水文园景观设计、北京欢乐谷景观规划设计、上海仁恒滨江花园景观设计等。在万科期间业绩：深圳兰乔圣菲、第五园、天琴湾、福州金域榕郡、厦门金域蓝湾、长沙金域蓝湾、海口浪琴湾、天津润园等多个中高端项目的设计指导及现场管理工作。