房地产企业土地清算与税务稽查风险防范

房地产企业总经理，财务总监、财务经理等

帮助房地产企业了解税收新政策及土地清算的风险防范

第一部分 城镇土地使用税暂行条例政策解读
一、城镇土地使用税税额幅度调整变化
二、城镇土地使用税征税范围变化
第二部分 房地产企业土地增值税清算掌握要点
　一、土地增值税的清算单位
　二、土地增值税的清算条件
　1、哪些企业应进行土地增值税的清算
　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　3.直接转让土地使用权的。
　2、清算单位税收征管要求
　三、房地产企业非直接销售和自用房地产的收入确定
　　（一）房地产开发企业所有权转移税务处理要求　　
（二）房地产开发企业将开发的产品税款清算的处理　　
四、土地增值税清算扣除内容要求
　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目提供资料界定　　
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的凭证或资料要求　　
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套设施的处理：
　（四）房地产开发企业销售装修费用的税务处理；
　（五）房地产项目共同的成本费用的税务处理
五、税务机关在什么情况下对房地产企业进行土地增值税的核定征收
　六、房地产企业清算后再转让房地产的税务处理
　　
第三部分 房地产企业涉税常见问题分析
一、新企业所得税法实施后房地产开发企业如何缴纳所得税
二、土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为涉税处理
三、非直接销售和自用房地产的税务处理要求
四、什么情况下对房地产企业实施土地增值税的核定征收
五、房地产开发商清算后再转让房地产的税务处理要求
六、房地产开发商自用的地下建筑税务处理要求
七、土地使用者转让、抵押或置换土地的处理
八、企业采用清包工形式提供的装饰劳务取得的收入
九、纳税人销售自产建筑防水材料的同时提供建筑业劳务
十、销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务
十一、不提供建筑业劳务的单位和个人是否应当扣缴分包人或转包人
十二、房地产企业缴纳增值税自产货物的界定
十三、代行政部门收取的费用是否缴纳增值税
十四、承租或承包的企业\定期向出租者或发包者上缴租金或承包费缴纳增值税问题处理

第三部分 房地产企业土地增值税清算稽查要点

一、清算项目收入的清算检查
　　（一）土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法
　　（二）清算项目的收入的确定内容检查　　
（三）　房地产企业视同销售收入的检查　　
（四）代收各项费用的检查　　
二、 扣除项目的检查
　　（一）取得土地使用权的检查
　　（二）房地产开发成本的检查　　
（三）房地产开发费用的检查
　　（四）与转让房地产有关税金的检查
　　（五）扣除项目检查的基本程序和方法包括
　　（六）土地使用权的检查
　　（七）土地征用及拆迁补偿费的检查　　
（八）前期工程费的检查　　
（九）建筑安装工程费的检查
　　（十）基础设施费和公共配套设施费的检查　　
（十一）开发间接费用的检查
　　（十二）房地产开发费用的检查　　
（十三）利息支出的审核的检查　　
（十四）加计扣除项目的检查
（十五）其他内容的检查