房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理

各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

2012年是有史以来全国税收任务完成最为紧张的一年，不少省份上半年税收收入任务靠寅吃卯粮之“借钱”方式来完成！在此背景下，新一轮税务稽查风暴随时可能掀起，而房地产行业的土地增值税无疑是首当其冲的重要税种之一。
如何进行房地产开发企业的最基本核算单位的确定？是否会对土地增值税清算的最终结果有影响？地下停车位在土地增值税清算中如何核算？是否预留成本？其相关的法律风险如何把控？在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税需要按增值额的30%-60%征收，税负高、计算复杂、操作难度大，是一个不可小视的税种。另外，土地增值税是采取了预征清算办法，清算又分为主动清算和强制清算，处理不好就会减少收益，给企业带来巨大的经济损失。
本课程依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的基本法规和国家清算政策，以众多实际清算的案例介绍土地增值税的税务稽查涉税风险及防范措施，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的；本课程主要以土地增值税清算和公司注销为重点，对房地产企业涉及的营业税、企业所得税等税种的特殊业务处理也进行分析，化解2012年税务稽查工作重点检查项目之风险。

房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理
2012年是有史以来全国税收任务完成最为紧张的一年，不少省份上半年税收收入任务靠寅吃卯粮之“借钱”方式来完成！在此背景下，新一轮税务稽查风暴随时可能掀起，而房地产行业的土地增值税无疑是首当其冲的重要税种之一。
如何进行房地产开发企业的最基本核算单位的确定？是否会对土地增值税清算的最终结果有影响？地下停车位在土地增值税清算中如何核算？是否预留成本？其相关的法律风险如何把控？在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税需要按增值额的30%-60%征收，税负高、计算复杂、操作难度大，是一个不可小视的税种。另外，土地增值税是采取了预征清算办法，清算又分为主动清算和强制清算，处理不好就会减少收益，给企业带来巨大的经济损失。
本课程依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的基本法规和国家清算政策，以众多实际清算的案例介绍土地增值税的税务稽查涉税风险及防范措施，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的；本课程主要以土地增值税清算和公司注销为重点，对房地产企业涉及的营业税、企业所得税等税种的特殊业务处理也进行分析，化解2012年税务稽查工作重点检查项目之风险。
【主讲内容】
第一部分：土地增值税政策与清算技巧
一、 土地增值税法规与最新政策解读：
㈠ 土地增值税的纳税人和清算对象是谁？
㈡ 土地增值税的征税对象和范围有哪些？
㈢ 土地增值税的计税依据如何确定？
㈣ 土地增值税的适用税率和速算扣除数有几级？
㈤ 土地增值税的计算原理与计算方法
㈥ 土地增值税收入确认问题
1、应税收入如何确认：
⑴ 取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？
⑵ 销售面积发生差错存在补退款如何处理？
⑶ 收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？
⑷ 代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？
⑸ 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、
换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？
⑹ 将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？
⑺ 将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？
⑻ 将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？
⑼ 企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？
⑽ 拆迁安置土地增值税如何计算？
⑾ 以上各种行为的营业税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？
2、不征税收入如何确认：
⑴ 将开发产品对外捐赠是否需要缴纳土地增值税？
⑵ 将土地和开发产品对外提供担保、抵押是否需要缴纳土地增值税？
⑶ 单位或个人将自有的房产与他人交换是否需要缴纳土地增值税？
⑷ 什么是代建房？是否需要缴纳土地增值税？
⑸ 房地产评估增值是否需要缴纳土地增值税？
⑹ 以上各种行为的营业税和企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？
3、免税收入如何确定：
⑴ 纳税人建造普通标准住宅出售征免税
⑵ 国家征用、收回房地产的征免税
⑶ 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税
⑷ 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税
⑸ 以房地产进行投资、联营的征免税
⑹ 合作建房的征免税
⑺ 企业兼并转让房地产的征免税
⑻ 1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税
4、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题：
⑴ 准予土地增值税前扣除的确认原则
⑵ 取得土地使用权所支付金额确认
⑶ 房地产开发成本如何确认？
⑷ 房地产开发费用如何确认？
⑸ 与转让房地产有关的税金如何确认？
⑹ 房地产企业的加计扣除如何确认？
⑺ 转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？
二、土地增值税清算应对技巧
㈠ 清算单位、条件
㈢ 非直接销售和自用房地产的收入确定
㈣ 扣除项目清算
㈤ 土地增值税清算应报送资料
㈥ 清算项目的审核鉴证
㈦ 土地增值税的核定征收
㈧ 清算后再转让房地产的处理
㈨ 土增税的预征规定
三、土地增值税纳税筹划方法大揭秘
◇ 临界点法 ◇ 费用转移法 ◇ 收入分散法 ◇ 费用分摊法 ◇ 利息支出法
◇ 建房方式法 ◇ 合作建房法 ◇ 代收费用法 ◇ 核算对象法 ◇ 股权转让法
第二部分：房地产项目清算实务与技巧
一、房地产项目清盘注销及公司注销的规划安排
㈠ 公司清算与项目清算有何区别
㈡ 项目清算如何进行税务处理与清算程序
㈢ 公司清算税务处理的时间要求
㈣ 项目清盘企业所得税的处理技巧
㈤ 公司清算财产的分配顺序及要求
㈥ 公司清算股东取得剩余财产的税务处理
二、项目清算中的税务风险规避策略
㈠ 房地产税务风险的来源与关键点控制
㈡ 项目清算风险的税务处理技巧
㈢ 公司清算时多交的税款能否办理退税？如何退？
第三部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

林佳良：中国注册税务师、会计师、律师，我国著名的纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，并著有《土地增值税清算操作指南》等。林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、广州、郑州等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱。
【培训对象】各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。