房地产开发企业全周期会计核算及税收风险分析

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高,特别是房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算、会计核算对未来土地增值税清算的影响都是摆在财务工作者面前的一系列现实问题，会计核算是所有财税工作的重中之重……
同时，对房地产开发企业其他税种的特殊业务处理进行分析，化解2012年税务稽查工作重点检查项目之风险。

第一部分：房地产开发成本会计核算与税收政策协调
一、房地产项目开发周期概述
1、项目筹建期的会计核算（国家税务总局2012年15号公告）
2、制造成本法与完全成本法对比分析
3、筹建期时间长短的把握及账簿的设立
二、土地开发阶段的会计处理及税收分析，取得方式决定核算方法
1、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定
2、以分立方式取得土地成本的确定
3、以购买股权方式取得土地成本的确定
4、以合并方式取得土地成本的确定
5、以拆迁安置方式取得土地成本的确定
6、以划拨方式取得土地成本的确定
7、以接受投资方式取得土地成本的确定
8、以置换方式取得土地成本的确定
9、以合作建房方式取得土地成本的确定
10、以路换地方式取得土地成本的确定
三、房地产开发项目建设阶段的成本核算
1、四种成本分配方法的运用
⑴、占地面积法
⑵、建筑面积法
⑶、直接成本法
⑷、预算造价法
2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
⑴、成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
⑵、兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
⑶、地下室及车库成本的分拆技巧
⑷、商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
4、房地产项目成本核算与分拆的账务指引
⑴、房地产项目成本分拆会计处理技巧
◇、前期工程费的税务处理
◇、建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？
◇、基础设施建设费的税务处理
◇、公共配套设施费的税务处理
◇、开发间接费用的税务处理
⑵、房地产项目成本核算账务指引
四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1、期间配比原则的运用技巧
2、费用限额扣除的操作技巧
⑴、浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？
⑵、集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？
⑶、关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗？
⑷、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗？
⑸、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息
由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？
3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧
第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务
一、房地产业成本项目构成及成本规划
1、房地产业成本项目构成
2、如何合理确定成本对象？
3、土地闲置成本的处理技巧
4、房地产成本费用计划与控制
二、房地产成本核算操作实务
1、开发产品会计成本与计税成本的差异
2、土地开发成本的核算程序
3、配套设施开发成本的会计处理技巧
4、预提费用的会计处理技巧
5、开发间接费用的会计处理技巧
6、成本对象报废或毁损的处理
三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点
1、成本扣除的政策与基本要求
2、成本扣除的策略与操作实务
3、设备选择甲购还是乙购？
4、材料选择甲供还是乙供？
5、项目成本核算方法与节税技巧
6、土地转让与开发中的纳税技巧
第三部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题

【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

李 民
中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，我司首席税务咨询师，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析、税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、祥实精巧、并因此受到参加培训的财税人员的好评。