房地产投融资决策及其风险管理

“房地产投融资决策及其风险管理”研修课程，透过房地产宏观环境分析和战略管理、房地产项目运作管理、战略财务管理、房地产融资案例研究等专题的学习，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计，以建立企业现代科学管理模式为目标，旨在帮助房地产经营者和行业管理者掌握科学的房地产开发、管理的规律及运作模式，获得最新房地产经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！

【背景分析】
房地产价格即使出现波动，也不要误认为是调控方向会变，不要犯经验主义的错误。调控的方向不是价格，调控的方向主要是要通过这轮调控来建立中国房市长期、健康发展的有效制度，制度建立健全以后，房地产价格方面自然趋于理性。
正如没有人预测到中国房地产业的本轮上升周期来得如此突然、如此急速一样，也没有人能够预测中国房地产业的下一个拐点何时到来。当王石发出希望中国城市最后一套房是由万科建设的时候，中国房地产企业家必须明白做的强比做大重要，做的久比做的强重要。

【课程提纲】
模块1：投资概述
Part1．投资的概念
投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
Part2．房地产投资的类型
1. 从房地产投资形式来说，分为直接投资和间接投资两类。
2. 从房地产投资用途来说，可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。
3. 从房地产投资经营方式来说，分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。
Part3. 投资的主要目的
1. 房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。
2. 现金流量收益
3. 避税收入
4. 销售收益等
Part4. 投资分析中常用的基本概念
交易价格-最可能销售价格-市场价格-交易区间-投资价值

模块2：投资决策分析
Part1. 房地产位置的固定性
1. 选择的房地产区位，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。
2. 选择的房地产区位，在未来必须具有增值潜力。
3. 投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。
4. 房地产投资的风险性
5. 房地产投资的巨额性
Part2．融资测算
1. 预测资金缺口的依据
2. 运用预测性资产负债表预测资金缺口
3. 运用预测现金流量表预测资金缺口
4. 资金来源
Part3．企业融资渠道分析
1. 债务融资
2. 权益融资

模块3：房地产融资决策
Part1．房地产融资种类
1. 银行贷款
2. 企业IPO
3.发行企业债
4. 收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）
Part2．当前的政策障碍
Part3．探索新的融资模式（十九种方法）
1.与外国大型房地产企业合作
2.与大型商业机构合作
3.以项目融资方式向银行贷款
4.以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资
5.房地产公司与海外房地产基金合作
6.与信托投资公司合作开展房地产信托业务
7.当地房地产公司与外地房地产公司合作（企业间融资）
8.与国外及外地房地产代理机构合作（间接融资新方式）
9.合作开发医用房地产（与境内外医疗机构合作建联锁机构）
10.以BT方式融资
11.跨行业合作
12.与担保机构合作增强信用等级提高融资能力
13.与保险机构合作
14.与大型企业或机构合作
15.与不动产资产证券化试点银行合作（ABS）
16.企业债券市场
17.PE私募股权投资基金
18.房地产投资信托基金（REITS）
19.房地产企业融资模式的选择
Part4．房地产风险管理
1. 每一类资产都有其各自不同的特点，包括不同的优点和缺点。
2. 价格“有涨有落”或者“周期性”的活动模式是典型的不动产运行模式
3. 风险类型，风险的量化，风险与回报
4. 房地产市场、资本市场和房地产开发行业的互动关系
5. 开发项目风险分析有关因素，投资风险分析有关因素
6. 房地产债权投资的风险管理
7. 财务风险（财务杠杆，即负债水平）细述
8. 投资风险分析常用方法
9. 政策风险（法律法规）细述