精益管理——从制造业到房地产业

深入理解制造业精益管理的理论发展历程，在制造企业创造的突出业绩。
深入理解精益管理的核心思想，研讨精益思想在房地产企业的应用途径。
结合标杆房地产企业的规范化流程管理体系和经验，辨识其应用精益管理思想的独到之处，为公司导入精益管理提供借鉴思路。
结合精益管理思想，从房地产企业战略规划、组织架构设计、工程管理模式等方面进行研讨，分析如何优化公司企业内部控制系统，尤其是组织结构、流程体系、管理机制等方面。
学习标杆企业标准房地产项目开发流程，掌握从拿地到物业管理全过程工作要点。
研讨如何在房地产开发项目工程实施过程中应用精益管理思想及工具解决工程质量管理、工程计划进度管理、工程成本管理等方面问题。

【背景分析】
精益管理，曾经满足无数家世界级的制造企业在快速扩张的同时提供可控保障。房地产企业惟有借鉴精益管理模式，通过标准化管理、流程化管理、精细化管理提供系统性的体系保障，才能为社会提供一致化的产品和服务。


【课程提纲】
Part1 从精益生产到精益建造
1. 精益生产系统
1.1 市场竞争及全球化促进精益思想发展和精益企业产生
1.2 精益生产的起源——起源于20世纪50年代丰田汽车公司，在80年代中期被欧美企业纷纷采用
1.3 精益思想的要点——通过消除企业所有环节上的不增值活动，来达到降低成本、缩短生产周期和改善质量的目的。
1.4 精益思想的五个原则：识别价值-构建价值流-形成流动-需求拉动-追求完美
1.5 关注流程：从增值比率看改善空间
1.6 精益管理的“精益屋”体系

2. 精益企业的竞争优势
2.1 精益企业的领先优势——美国从80年代开始研究，至今在汽车、航空等行业已经大有成效
2.2 精益生产是打造企业竞争力的利器——在你漫不经心的时候，你的对手已从蜗牛变成了敏捷的豹子

3. 识别和消除所有浪费
3.1 除了使产品增值所需的材料，设备和人力资源之绝对最小量以外的一切东西
3.2 生产过程中的七种浪费：过量生产、库存、搬运、返工、过程不当、多余动作、等待。
3.3 发现管理系统的浪费现象：才智、不必要的处理、过度生产、走动、搬运/移交时间、库存、等待、返工。

4. 价值流分析

5. 快速响应客户的拉动系统
5.1 JIT目标：在正确的时间以正确的方式按正确的路线把正确的物料送到正确的地点，每次都刚好及时
5.2 拉动系统工具：看板

6. 实施精益生产
在各种环境下都会有不同，依赖于“企业文化”的改变步调，一般情况下：生产试验区（3个月）；第一个“全方位”的生产车间（半年到一年）；工厂（4 - 5 年）

7. 精益建造
7.1 从世界范围来看，建筑业的行业生产率远远低于制造业，工程质量也没有达到让人满意的程度。
7.2 当前的研究大多集中在如何减少浪费，对精益建造的原则和如何最大化顾客的价值关注不够。
7.3 精益建造以精益生产理论和建筑生产理论为理论基础来构建整个工程项目交付体系。 7.4 精益建造的几个关键问题：价值流、生产均衡化、“拉动式”控制系统。

Part2 精益管理思想与房地产企业工程管理模式
1. 房地产企业工程管理组织架构分析
1.1 精益管理强调“倒金字塔”组织结构——“职能管理型”、“矩阵管理型”、“项目管理型”何种更为适合？
1.2 多家房地产企业组织架构优劣势对比分析

2. 房地产企业集团管控管理模式分析
2.1 精益管理强调决策权限下放——如何应用精益管理思想做好总部、地区公司、项目工程管理职责的划分？
2.2 精益管理强调自主管理或者自动化管理——如何设计总部对地区公司工程管理的考核体系设计？
2.3 精益管理强调关注流程——如何应用流程管理思想优化房地产企业的开发流程？

Part3 精益管理思想与房地产企业工程质量保证体系
1. 房地产企业的工程质量管理理念
1.1 精益管理强调零缺陷质量管理和全面质量管理——如何构建房地产企业的工程质量管理理念与质量文化
1.2 房地产企业工程质量保证体系与重点——衡量房地产企业工程质量管理水平的等级
1.3 精益管理强调关注整个供应链上所有企业的质量水平提升——房地产企业供方质保体系的输出与管理
1.4 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理，项目工程部应主动组织并监控的交底工作
1.5 房地产企业工程质量管理理念体现的一些特点

2. 房地产企业的工程管理策划与研发
2.1 精益管理强调从研发到客服端到端的流程管理——工程质量策划对外部资源管理能力的分析
2.2 房地产开发项目的工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防
2.3 精益管理强调源头管理——提高设计质量、通过设计预防解决工程质量通病
2.4 通过《施工图设计指导书》对设计质量事前控制
2.5 房地产企业产品标准化、系列化对工程质量的保障
2.6 房地产企业工程管理规划先行，指导项目工程管理

Part4 房地产企业工程计划保证体系与重点
1.项目计划管理的概念与框架
1.1 精益管理强调“拉动式”JIT管理——所有的工程实施环节必须建立起后道工序拉动前道工序的意识
1.2 按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分，确定房地产企业项目计划倒置推导及示例
1.3 工程计划管理容易出现的问题：项目计划管理的概念与框架，工程计划管理与施工计划管理的区别

2. 工程计划管理的简化操作应用
2.1 精益管理强调消灭一切浪费——如何有效识别房地产开发项目工程实施过程中的“七种浪费”？
2.2 设计变更与管理；集中采购与管理

Part5 标杆企业工程项目精益管理案例解析
[万科]房地产开发项目流程管理的演进过程：从关注职能的精细化管理到关注关键决策点的十场会管理
[龙湖]房地产开发工程管理模式：通过优化组织结构提升房地产工程项目管理水平
[复地]住宅地产项目的工程管理和商业地产项目的工程管理的区别与联系
[金螳螂]工程项目50/80管理经验