房地产企业所得税清缴策略与涉税问题分析培训（2010年1月16日北京）

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

运用会计理论解读税法，分析税收法规与《企业会计准则》的差异，通过对税收法规的研讨，掌握与运用税收优惠政策，探讨财税差异协调和纳税调整的方法，解决企业所得税汇算清缴中的难题，减少企业涉税风险，帮助企业在税制改革中开源节流，提高经济效益。

【授课内容】
第一课题：房地产企业所得税汇算清缴方略与问题精解
第一节：增值税改革对房地产企业纳税的影响
一、纳税人身份的选择
二、房地产企业处理机械设备怎样缴纳增值税
三、房地产企业处理废旧物资怎样缴纳增值税
第二节：营业税改革对房地产企业纳税的影响
一、营业税的计税依据
（1）预收款应当纳税，含订金、诚意金是否属于预收账款？
（2）“境内、境外”标准的变化。
（3）企业自建自用房产是否纳税，分析视同销售的要点。
（4）价外费用怎样缴纳营业税：含房屋维修基金、代收契税、代办产权证、代收水电费等。
（5）混合销售与兼营怎样纳税。
（6）甲方提供材料、设备税收政策的变化与税务处理方法。
二、利用新《条例》降低税基的方法。
三、房产租赁的节税技巧
四、房地产行业的救市新税政
五、典型案例分析
第三节：怎样做好汇算清缴前的准备工作
一、汇算清缴前准备工作的必要性
二、准备工作的内容
三、做好准备工作的方法
四、2008年多交的企业所得税怎样处理
第四节：收入总额的纳税操作实务
一、收入确认的原则与条件
（1）按季预缴企业所得税能否扣除期间费用？
（2）预收账款计算计税毛利率时能否扣除营业税及附加和土地增值税？
（3）按季预缴企业所得税时能否弥补以前年度亏损？
二、开发产品销售金额的确认 （含国税发[2009]31号文件解读）
三、开发产品销售时间的确认
四、提供劳务收入的确认
五、视同销售的纳税操作实务
六、营业外收入的操作实务
第五节：资产的税务处理技巧
固定资产；无形资产；长期股权投资；开发产品；长期待摊费用；投资性房地产；资产损失的税前扣除
第六节：期间费用扣除的纳税操作实务
期间费用的核算方法；管理费用的纳税操作实务；销售费用的纳税操作实务；财务费用的纳税操作实
第七节：《清算规程》对土地增值税清算的影响
一、《清算规程》的要点及其对房地产业的影响
二、土地增值税征税范围的界定
（1）哪些情形可以采用核定征收？
（2）符合哪些条件必须进行土地增值税清算？
三、增值额的计算技巧
土地成本的计算　；建筑安装费的扣除方法 ；开发费用与借款利息的扣除技巧
配套设施费计算与税前扣除开发间接费的核算范围及弹性分析
四、土地增值税的税收优惠政策
五、土地增值税的清算条件、清算鉴征和核定征收
六、土地增值税的特殊问题
（1）开发成本哪些支出无需取得发票？
（2）开发成本相关支出应当取得无法取得发票怎么办？
（3）转让在建项目如何计算土地增值税？
（4）转让使用过的旧房如何计算土地增值税？
（5）商住楼作为同一成本对象归集成本如何分摊？
（6）销售建筑面积达到85%的项目已办理土地增值税清算的，剩余开发产品销售时如何
申报土地增值税？
（7）车位使用权转让收入是否缴纳土地增值税？成本如何结转？
七、开发产品的定价技巧
普通标准住宅免税临界点法 ；高售价最低定价法 ；非普通标准住宅的免税临界点法
八、土地增值税纳税筹划十大方法
适度加大成本法；税收返还筹划法；利息扣除法；合作建房筹划法；股权转让筹划法；转让在建工程法；投资时机最优选择法；费用移位法；加大土地成本法；企业筹建期的巧妙运用
九、典型案例分析
第八节：房产税、城镇土地使用税、印花税难点分析
房产税疑难问题分析与税收规划
印花税重难点分析
土地使用税征收起止时间与计算方法；案例分析
专家现场互动回答学员实操问题

第二课题：房地产企业税务稽查实务与案例分析
第一节　税务稽查工作的基本指导思想
一、税务稽查部门检查的重点：会计资料的真实性、合法性。
二、税务稽查部门检查的焦点：会计核算、会计计算。
三、税务稽查工作的政策依据：（一）财务会计制度；税收政策。
四、税务稽查工作的一般思路：（一）站在会计层面检查；（二）站在税收层面检查。
第二节　税务稽查工作的重点检查目标
一、税务稽查部门重点检查的内容：六大会计要素，特别是收入、费用要素。
二、税务稽查部门重点检查的账户：收入、存货、资产、成本、费用、往来、资金账户。
三、税务稽查部门重点检查的资料：财务报表、账本、凭证、其他相关资料
四、税务的稽查部门重点检查几种帐务现象：
（一）奇异的数字现象；
（二）奇异的时间现象；
（三）奇异的地点现象。
（四）奇异账户对应关系现象；（五）奇异的业务往来关系现象。
五、税务稽查部门重点调查的部门：国土、规划、建设、造价、监理、房产。
第三节　房地产开发业常见涉税问题及检查方法
一、销售开发产品收取的价款和价外费用不按规定入账，隐匿收入。
二、开发产品完工前取得预售收入不按规定纳税，产品完工后未按规定及时结转收入。
三、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，不按规定结转收入。
四、发生视同销售行为，不按规定申报纳税。
五、通过虚增拆迁户数，虚增单位补偿标准虚列拆迁补偿费，虚增成本。
六、签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
七、通过虚报、虚增工程量，高套费用定额标准虚列开发成本。
八、通过取得虚假代开发票和其他违规发票入账，多列成本费用。
九、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。
十、将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。

【主讲专家】
刘玉章：我国著名房地产行业财税筹划专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授， 长期从事财务会计、审计稽核等业务工作，长期置身纳税筹划理论研究，参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作。出版了《房地产企业财税操作技巧》、《企业所得税汇算清缴方略》、《税务会计》、《企业所得税法解读与应用实务》、《土地增值税清算大成》、《中国税制》等多部著作。
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、中央财经大学CEO、CFO高层研讨班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、财政部科研所培训中心等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育培训的主讲教师，为多家大型企业集团作财税内训，讲授《房地产开发企业纳税筹划》、《最优纳税方案设计》、《企业所得税汇算清缴方略》、《企业涉税风险规避》等。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性。使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。
杨汝明：资深税务稽查官员强思，从事税务稽查工作15年，曾先后在税政、稽查部门任职。多年来一直参加国家税务总局的大案和要案稽查，处理过大量疑难案件，有较丰富的稽查实战经验。对地方税务局主管税种有比较系统的研究，特别是对房地产业、建筑安装业税收政策研究更为深入。国税局房地产企业所得税专项检查期间，巡回在各地市税务稽查系统做查前培训，稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法。十几年来，经常为税务部门、企事业单位等各界朋友授课，有较丰富的教学经验；从事税收征管工作过程中，独立编写了《纳税人必读》一书，作为内部资料，在税务部门和企业当中应用，收到良好效果。多次撰写税收调研文章，获得业界领导、同行和社会各界朋友好评。