房地产经典筹划案例与房地产涉税问题解析

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员。

如何合理运用财务预算、成本控制降低支出来增大企业利润？怎样正确地运用实用性技巧调整企业利润？怎样才能依法纳税、合理筹划？为提高房地产企业现代管理水平，掌握最新财税政策，使企业建立、健全高效的税收管理制度，全面认识和了解企业的节税空间与各种节税技巧，使企业的利益最大化。
本课程将带领学员分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。
课程的最终目标是使学员掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策；全面把握预算的制定和执行，学会通过预算管理对企业经营进行有效的监控与考评，提高企业从预算编制到预算执行的控制力与执行力。

第一部分 企业所得税专题
第一节 案例解析
思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？
思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本如何处理？
思考3：在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理？
它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？
南京、苏州等地在为地下建筑物办产权证，试点会带来什么后果？
思考4：土增中，车库按什么税率预征？可以适用普通标准住宅免税吗？车库是普通标准住宅还是非普通标准住宅?
思考5：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。
思考6：原来的外资142号文也有筹划空间。
思考7：内外资如何过渡衔接？新旧31号文如何衔接？
思考8：房地产公司的筹建期什么时候结束？
思考9：土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？


第二节 31号文操作空间解析
一、开发业务与竣工时间
思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？不查成本，只查收入
思考2：竣工证明材料是指什么？
思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？
二、收入的税务处理
思考1：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？
思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：预收收入是不是视同销售？
思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？
思考5：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？
思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？
思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？
思考8：税率差变动是否能转回？
思考9：可售建筑面积指什么？
思考10：免租期的收入，财税差异是什么？
思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间。
三、案例介绍成本的计算步骤（6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤）

第二部分 营业税专题
■案例解析
□案例1 不为人知的税法故事
《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。
思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？
思考2：为什么说“劳务发生地条款”矫枉过正的作法，导致人人偷税？
□案例2 ―奇怪的税收条文（立法小事故）（国税函[1999]940号）
石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的，征两道流转税，解析该文件口是心非的原因及出台的真正背景。
思考3：为什么存在征两道流转税的业务？
思考4：由于征两道流转税，对于石材的甲供甲安，房地产商应取得哪种发票？增值税票？营业税票？还是两张票？
思考5：甲供材如何避税？
□案例3 再来一个立法事故文件 著名的国税发[2002]117号，存在着明显的错误，您注意到了吗？
□案例4 房地产企业购入在建工程出售 思考是否可以差额征营业税？
□案例5 合作建房1 合作建房2 两个税务机关难以定性的合作建房□案例。
思考6：转让永久使用权是否是转让不动产？
思考7：使用权的转让和租赁，区别是什么?
□案例6 投资公司的故事
思考8：投资公司的招待费.广告费按什么作为基数？
□案例7 统借统还的故事
思考9：什么叫统借统还？如何做到统借统还？
□案例8 酬金制物业公司的故事
思考10：酬金制物业公司的营业税存在巨大的优惠，如何操作酬金制物业公司？
思考11：
1.业委会是否可以作为合同主体？
2.如何开户？
3.如何运作?
□案例9 代销的故事
营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“对方”两个字。以一个案例说明，取消两个字的深层含意。
□案例10 境外避税的故事
思考12：
①外汇局要求发票和付款金额一 一对应，如何代扣营业税？
②年前的老合同如何代扣营业税？
③境外设计协议中的境内差旅费，要不要交营业税？
④境外劳务如何判定是否存在企业所得税？
⑤如何把握183天与6个月的区别？
⑥如何计算“天”与“月”？
□案例11 集团税务管理的方法
思考13：集团税务管理的基本方法是什么？

第三部分 土地增值税专题
一、地方性政策和国家政策不统一之处
1.各地地方性政策规定；
2.由于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划□案例（沟通的重要）。
二、核定制下的清算
思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？
三、查帐制下的清算
（一）土地增值税概念
思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？
（二）土地增值税的纳税人
（三）几个重要的概念
1.清算单位
思考3：什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。苏州的标准是“综合认定。”
思考4：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，不能分别计算增值额怎么办？有税务机关理解，应在帐面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正确？
2.主管税务机关
3.普通标准住宅
思考5：普通标准住房的车库是普通标准住宅吗？
思考6：当地“同级别土地上住房平均交易价格”是多少？
4.分摊标准
思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？
5.可售建筑面积
思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
6.公共配套设施
思考9：地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？
（四）收入
1.房地产销售收入
思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？
2.视同销售收入
思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？
税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。
3.自用或出租
思考12：
①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？
②销售使用权和租赁的区别是什么？
（五）成本
1.取得土地使用权所支付的金额
思考13：
①有税务提出契税是税不是费，是否正确？
②税总网站答疑有误。母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？
③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？
2.开发土地和新建房及配套设施的成本
思考14：
①资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程
②资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程
③土地闲置费是开发费用还是开发成本？
④开发间接费和期间费用的界限在哪里？
⑤未付质保金，是不是成本？
⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？
⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？
3.开发土地和新建房及配套设施的费用
思考15： ①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？
②滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹划方式对利息支出扣除的影响不同。
4.与转让房地产有关的税金
思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？
5.财政部规定的其他扣除项目
思考17： ①苏州地税认为，不能区分标准住宅与非标准住宅的项目，不得查帐清算，是否有依据？
②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？
（六）票据
思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？
（七）出租或自用后再销售的处理
思考19：
①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？
②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？
③房地产企业销售旧房能否加计扣除?
（八）清算后的销售
思考20：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？
四、土地增值税清算实战案例精讲（税务机关已认可）
□案例1 用苏州A公司的案例讲解土地增值税的计算方法。
□案例2 用苏州B公司的资料，讲解不同计算方法带来的不同土地增值税清算结果。
五、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析
1.投资筹划。 □案例3 一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。
2.成立销售公司.降低适用税率筹划。 □案例4 案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。
3.装修收入分散筹划。 □案例5 案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响。
4.降价筹划。 □案例6 案例说明事前筹划带来的恶果。

第四部分 疑难税收问题探讨
1.房产税的避税手法与疑难探讨
①房产税的分劈
②免租期房产税的纳税人
③未入帐房产的房产税问题
④房产原值是否包括土地
2.个税的漏洞

南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务多年，曾在A股上市公司担任财务负责人，现在某房地产集团从事税务筹划，同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2008年已在《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章4万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案