深圳 5月29-30日 严征管形势下——现代房企 《主税种申报实务与风险点提示及应对策略借鉴》

第一讲  合同负债----数中自有黄金屋

一、案例分析：税务机关在对小狐仙房地产开发公司开展税务风险应对时发现，其“预收账款”科目贷方余额巨大，存在预缴增值税、预缴企业所得税、预缴土地增值税不足三个常见且典型的税务风险点，诧异！

1、新收入准则下预收账款与合同负债在房开企业的应用

2、 诚意金与订金：与客户签订认购书，并收取诚意金，税会如何处理，是否开具发票？

Ø 案例应用：税务机关在对小迷糊房地产开发企业开展税务风险应对时发现，“其他应付款”科目存在大量诚意金导致的涉税风险

3、此定金非彼订金，民法典下对定金有哪些特殊规定？

4、首付与按揭核算

5、诚意金与预收款发票开具

6、实务问题处理

Ø 合同约定收款日已到，但实际未收取如何处理？

Ø 如果项目销售价款全部收齐，项目尚未完工，客户要求开具发票，可否开具？

Ø 营改增后，增值税引起的企业所得税收入、土地增值税收入确认的差异有哪些？

Ø 房企预收账款涉及的业务招待费和广告费扣除如何处理？

第二讲  税金及附加----刮目相看

一、案例分析：小狐仙房地产开发公司项目预售阶段增值税预缴所申报缴纳的附加税费结转“税金及附加”一次结转是否可行？

1、全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目调整——您的增值税处理理念树立好了吗？

2、利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目 ——营改增前后收入与税金及附加还正向匹配吗？

Ø 季度预缴所得税可否扣除税金及附加

3、“税金及附加”的会计处理如何选择最佳才不让自己蒙圈？

第三讲  房企增值税预缴及抵减申报实务与风险提示

一、房企增值税预缴时申报实务及风险提示

1、房地产项目范围

2、增值税预交两种方法

3、增值税预缴时的申报表实务及风险提示

4、增值税预缴抵减时的账务处理

Ø 简易计税科目

Ø 预交增值税科目

5、增值税预缴抵减时的填报实务

Ø 一般计税项目“预交增值税”何时结转未交增值税？

Ø “预交税款”躺着睡觉，企业要分项目和计税方式抵减有据可依吗？

6、预收款发票开具

7、未按规定预缴增值税的税收风险提示

8、实务问题处理

Ø 现行政策口径下，增值税预缴税金能否退还？

二、房企增值税纳税申报实务及风险提示

1、增值税税率调整趋势下增值税纳税义务发生时间把握

2、增值税计税方法的选择

Ø 简易计税方法

Ø 一般计税方法

Ø 新项目工程施工外包合同的签订对甲供材计税方法的选择联动

Ø 扣缴计税方法：境外购进服务的扣税凭证要求及风险管控

3、增值税销售额与销项税额

4、进项税额抵扣凭证种类、金额及风险识别

Ø 旅客运输服务的抵扣要求解析

Ø 苗木采购进项税额抵扣的合同与发票注意事项

Ø 材料采购正确处理规避取得异常凭证、虚开发票风险

Ø 如何理解“三流一致”？“电子专票扩围下的发票风险防控，你准备好了吗？

5、增值税期末留抵税额退税制度，你用了吗？

6、准予扣除的土地价款----特别的爱给特别的你

Ø 土地价款扣除的范围

Ø 土地价款扣除的税会处理

7、未按规定申报税收风险提示

8、实务问题处理

Ø 房企向政府支付地价款，又设立子公司或分公司开发项目的土地价款可否扣除？

Ø 不同合同主体、开发主体对土地价款在增值税差额扣除中风险解析

Ø 一次拿地、分次开发如何扣除土地价款？

Ø 新政府补助准则下，不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

Ø 买房子送家电、送装修是否视同销售？

Ø 以老带新业务支出如何进行税收处理？

Ø 如何判定价外费用？违约金是否属于价外费用？是否需要开具发票？

第四讲  土地增值税预缴及清算后尾盘销售申报实务与风险提示

序----《土地增值税法》征求意见稿看土地增值税法立法对房地产企业的影响

1、营改增后土地增值税项目划分

2、土地增值税预缴的计税依据如何确定？如何计算预缴？

3、土地增值税清算收入计税依据的确定

Ø 土地差额抵减增值税是否影响土地增值税清算收入？

4、土地增值税清算扣除项目的基本原则与风险提示

5、从事房地产开发的纳税人土地增值税预交案例填报

6、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售案例申报

7、实务问题处理

Ø 装修支出对土地增值税影响？

Ø 土地增值税清算涉及企业所得税退税如何处理？

第五讲  企业所得税预缴申报与年度汇缴申报实务及风险提示

一、企业所得税预缴申报实务及风险提示

1、企业所得税季度申报表变化对房开企业的影响

2、企业所得税上的销售收入

3、如何把握：未完工年度OR完工年度AND未完工结转的完工收入

4、未完工年度预计毛利调整预缴申报

5、完工年度毛利差额调整预缴申报

6、未按规定预缴企业所得税的相关涉税风险

Ø 预售阶段可否弥补以前年度亏损

二、企业所得税汇缴申报实务及风险提示

1、新企业所得税年度申报表解读

2、未完工年度汇缴预计毛利调整申报

3、完工年度汇缴毛利差额调整申报

4、案例填报四问：

Ø 年度汇缴申报表应如何填写？

Ø 预计毛利调增，应按含增值税的销售额计算吗？

Ø 未完工年度汇算清缴，预收账款是否结转收入？

Ø 完工年度季度申报允许调减预计毛利吗？

5、完工年度发票开具与成本结转

Ø 如何理解“合法有效凭证”？

Ø 发票滞后取得在企业所得税前能否绝处逢生？

6、未按规定申报缴纳企业所得税风险提示

7、实务问题处理

Ø 固定资产税前一次扣除？

Ø 水表、电表引发的水电费问题如何防范？

Ø 会议费、差旅费、私车公用等如何在进行企业所得税汇算妥善处理？

现场操作指导：按照《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）进行房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报实操

Ø 填报案例：小狐仙房开公司滚动开发项目账务处理及涉税年A105010表填报

第六讲   城市更新项目主要事项涉税问题分析

序----《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，第一部省级旧改政府规章；《深圳经济特区城市更新条例》，我国首部城市更新立法，都于2021年3月1日起实施，两份文件各有什么创新？对城市更新行业未来到底有什么影响？

1、深圳城市更新几种模式涉税问题分析

2、城市更新涉及的产权置换涉税问题如何处理？

3、城市更新土地招标中“限地价、竟配建”或政府回购限价房处理

Ø 学校捐赠的涉税分析与企业所得税报表处理

4、城市更新项目拆迁还建业务涉税问题处理策略

Ø 拆迁费依据哪些资料计入土地成本？

Ø 被拆迁人收到拆迁补偿收入是否计征增值税？

Ø 拆迁还建行为账务处理及增值税、企业所得税、土地增值税如何处理？

Ø 拆迁还建是否开具发票？

第七讲  课程总结及答疑互动

1、 抓住牛鼻子——预收账款与税金及附加

2、 抓住三大主税种——增值税、土地增值税与企业所得税预缴及申报差异

3、 抓住申报表间的填列规则规避涉税风险

4、抓住城市更新立法及专票电子化改革带来的机遇打造财税管理的新春天