如何精准高效甄别土地价值 《土地效益精算法实战沙盘演练》

模块

内容

第一部分

规划决策标准与方法

1、理性决策

Ø 城市美学优先

Ø 内部需求至上

Ø 开发效益最大

2、常规方法与精算法

Ø 传统土地估价方法

Ø 传统强排--试错法

Ø 传统方案不能穷尽

Ø 传统方案的局限

Ø 最优解必定存在

Ø 土地效益精算法--有的放矢

第二部分

土地效益精算法

原理与实操

1、土地控制条件

Ø 名义土地技术指标

Ø 有效土地技术指标

Ø 有效规划面积计算方法

Ø 松紧系数

Ø 退线紧缩系数

Ø 土地的廓形系数

2、栋型条件

Ø “栋型”的概念

Ø 栋型三指标

Ø 栋占地面积计算方法

Ø 栋建筑指标

Ø 栋型指标经验值

Ø 栋型的单位土地毛利润

Ø 栋按土地平均毛利润

Ø 栋单位土地毛利润

Ø 配比算前成本分类

3、空间解析方法

Ø 简单的情形

Ø 仅有一个栋型容积率大于小区容积率

Ø 有两个栋型容积率大于小区容积率

Ø 建筑指标上限或下限

4、售价、成本预处理

Ø 计算成本(考虑资金时间因素) 

Ø 市调在售价≠市场认可价

Ø 市场信息量化因素

Ø 市场信息量化数据

Ø 配比算前成本分类

第三部分

规划最优指标规律

1、实例：万科未来城

2、同容、同密比较

3、最优方案的栋型数

4、放弃容积率的条件

第四部分

效益与单体设计优化

1、低多层住宅中庭的经济性

2、单体优化之平面廓形

3、单体优化之立面剖面

4、联排单元数问题

第五部分

效益与单体组合布置

1、高效益布置总图

Ø 小楼间距处理方法

Ø 增容方法

Ø 功能和楼高布置

案例分析：绍兴金地蘭悦

2、栋型的配前比选

Ø 通用结论

Ø 等价结论

Ø Excel 实用速算表

第六部分

工作组织与协调

1、工作组织

Ø 工作流程

Ø 各部门提供信息

Ø 工作组织

Ø 各阶段各部门参与度

2、精算法的应用

Ø 土地精算法的用途

Ø 单次配比计算

Ø 配比计算在设计过程中的循环

Ø 配比计算用于设计过程利润监控

第七部分

人工智能计算辅助决策

1、人工智能计算穷举排列法

Ø 建立人工智能数据模型

Ø 人工智能涉及算法

Ø 人工智能穷举排列算法实例

2、土地效益精算法修正因素

Ø 考虑更多维度的建筑指标

Ø 场地方向的影响

Ø 日照因素的影响

Ø 裙楼形态影响

案例分析：无锡中建溪岸官邸

3、联排面宽问题

案例分析：南京某住宅公寓

4、扩展的各种问题

5、土地效益精算法的现状和展望

Ø 土地效益精算法的现状

Ø 土地效益精算法的展望

第八部分

具体项目案例沙盘演练

案例一：叠拼增加地下室夹层演练

案例二：赠送中庭演练

案例三：首层做架空花园演练

案例四：一栋中的单元数问题演练

案例五：底商选择演练