营改增新时代房地产企业开发经营各环节会计核算、纳税实务操作特训班

第一部分：营改增后房地产企业建账与会计核算

一、房地产会计核算的特点  

二、常用的会计科目        

三、营改增后如何建账？一般纳税人建哪八本账？应交税费三栏账如何设置？

1、如何设立“应交税费---应交增值税明细账”十个专栏的明细账？每个专栏核算的内容是什么？  

2、如何确认成本核算对象

3、确定成本对象的原则

4、确定成本核算对象方法      

5、成本核算对象和成本项目之间的关系

四、房地产开发成本的会计核算

1、开发成本的构成和成本明细账的设置         

2、取得土地后的涉税账务处理

3、前期工程费用核算的内容及核算方法

4、建设安装工程费核算的内容及核算方法

5、基础设施的建造核算的内容及方法

6、公共配套核算的内容及方法

7、开发间接费：

⑴区分开发间接费与期间费用  

⑵“开发间接费”科目核算的内容及方法

8、成本归集、分配及结转的会计处理      

9、预提配套设施费的核算

10、开发产品成本的结转

第二部分：房地产企业开发经营各环节涉税新政解读与纳税风险防范

1、公司设立阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

2、土地取得阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

3、规划设计阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

4、开发建设阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

5、项目预售、销售阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

6、项目清算阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

7、企业利润计算阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

8、企业利润分配阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

9、企业融资阶段会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

10、企业日常费用支出会计处理与涉税新政解读与纳税风险防范

第三部分：房地产企业增值税涉税疑难问题解析

1、增值税率11%降为10%对房地产企业有影响吗？

2、房地产企业一般纳税人进项税额抵扣需要哪些凭证？

3、房地产企业有哪两种票不是进项胜似进项？

4、房地产企业预收房款如何预交增值税？新老项目如何预交？

5、房地产企业营改增后发生非正常损失如何处理？

6、购买土地的出让金能否抵减销项税额？

7、房地产营改增后支付的借款利息进项税额如何抵扣？

8、房地产企业预收房款如何预交城建税？教育费附加？

9、增值税预交3%如何计算？账务处理？纳税申报表？

10、完工时应交增值税如何计算？土地的税如何抵减销项税额？账务处理？纳税申报表如何填报？

11、房地产企业营改增后进项税额、销项税额、进项税额转出等处理技巧

12、房地产企业营改增后收取租金如何交纳增值税？

13、营改增企业销售已使用过的旧固定资产如何纳税？

14、营改增企业销售已使用过的不动产如何纳税？

15、房地产企业营改增新老项目如何划分？ 

16、房地产企业老项目采用哪种计税方法？

17、房地产企业新项目采用哪种计税方法？

18、房地产企业一般计税方法如何扣减土地价款？

19、房地产企业购买税控设备和交纳技术维护费如何财税处理？

20、房地产企业营改增后增值税会计处理、纳税申报八步法？

第四部分、企业所得税预交、汇算清缴重点疑难问题解析

1、确认开发产品完工的条件是什么？

2、房地产企业销售未完工产品取得预收款的所得税如何处理？

3、房地产企业预计计税毛利率如何确定？

4、开发产品预收款何时确认收入实现？

5、开发产品完工销售收入包括哪些内容？

6、开发建造期间的借款利息如何会计处理？纳税处理？

7、开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应在何时确认为销售收入的实现？收入的金额如何确定？

8、哪些情况下须对开发产品视同销售计缴所得税？视同销售的收入如何确认？

9、预售环节所得税汇算招待费如何扣除？

10、房地产开发企业的成本、费用区分为哪几类？

11、什么是计税成本？      

12、什么是成本对象？

13、确定成本对象的原则是什么？

14、确定成本对象需要向主管税务机关备案吗？

15、开发产品计税成本支出包括哪些内容？      

16、开发企业计税成本如何核算？

17、共同成本和不能分清负担对象的间接成本，如何分配至各成本对象？

18、“以地换房”方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？

19、以接受投资的方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？

20、企业支付拆迁补偿费可以作为计税成本吗？

21、企业建造的停车场所的成本如何处理？

22、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的如何处理？

23、已销开发产品的计税成本如何计算？

24、房地产企业广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数如何掌握？

25、房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损的，如何办理退税？

26、未完工收入计算的毛利是否允许扣减期间费用？

27、未完工收入是否允许扣减税金及附加？ 

28、未完工收入是否允许作为三项费用的扣除基数？

29、未完工收入所得税季度申报表填列方法

30、未完工收入年度汇算清缴37张申报表填列方法

第五部分、 土地增值税预交、清算疑难问题解析

1、哪些情况下需要预缴土地增值税？预征率如何确认？预征的计税依据是什么？

2、如何确定土地增值税的清算单位？

3、土增税清算的收入有哪些？

4、土地增值税清算的扣除项目有哪些？

5、土地增值税清算时项目的装修费能否扣除？

6、营改增新时代土地增值税清算时印花税如何扣除？

7、营改增新时代土地增值税清算时土地成本如何扣除？

8、土地增值税清算边氏九步法分为哪九步？

9、土地增值税清算与所得税汇算清缴的七大区别？

10、土地增值税清算时车库、车位如何处理？

11、哪些情况下房地产企业应当自行土地增值税清算？

12、哪些情况下税务机关可以要求房地产企业进行土地增值税清算？

13、房地产企业何时需要到税务机关办理土地增值税清算手续？

14、对自用或出租的开发产品是否征收土地增值税？

15、如何计算土地增值税的预缴税额？会计处理？

16、 土地增值税清算案例题详解

第六部分、其他税种疑难问题解析

1、房地产企业的开发产品在什么情况下需要缴纳房产税？

2、对按照房产原值计税的房产，房产原值是否包含地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）？

3、宗地容积率低于0.5的，如何确定计入房产原值的地价？

4、对房地产开发公司建造商品房的用地是否征收土地使用税？

5、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，何时开始缴纳土地使用税？

6、已出售的开发产品何时停止缴纳土地使用税？

7、以协议方式受让土地使用权的，其契税计税是否包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费？

8、以竞价方式出让的，契税计税依据是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用？

9、因减免土地出让金而承受国有土地使用权的，是否亦减免契税？

10、期房购买者退房时已经缴纳的契税是否可以退还？

11、购买已装修的房屋，装修费用是否包括在契税计税价格内？

12、企业合并时，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，是否要缴纳契税？土增税？ 

13、企业分立时，派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，是否缴纳契税？土增税？

14、土地使用权出让合同、转让合同是否要缴纳印花税？

15、商品房销售合同应按何种税目缴纳印花税？

16、房地产企业与贷款公司的借款合同是否缴纳印花税？

第七部分  三旧改造涉税疑难问题解析

1、三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项？

2、支付拆迁补偿费能否计算抵减销项税额？土地增值税如何扣除成本？

3、招拍挂取得土地如何计算抵扣销项税额？土地增值税如何扣除成本？

4、购买烂尾楼如何抵扣进项税额？

5、购买烂尾楼土地增值税如何扣除成本？

第八部分  2018年5月1日后增值税率降低后发票的领用、管理、开具方面疑难问题

1、自2018年5月1日起企业的增值税发票如何开具？还能否开具17%、11%的专用发票？

2、企业租金收入、向承租方收取的电费水费等能否开具专用发票？

3、取得发票备注栏的要求审核？纳税人识别码的要求？

4、企业善意取得虚开增值税专用发票的税务处理？

5、企业恶意取得虚开增值税专用发票的税务处理？

6、企业取得失控增值税专用发票的税务处理？

7、增值税专用发票认证期？超过认证期的票如何处理？    

8、三流不一致、四流不统一就判断是虚开增值税专用发票吗？

9、一般纳税人丢失已开具专用发票的税务处理

10、2018年5月1日后增值税率降低后负数发票的开具                                                                                                                        

第九部分  师生互动交流