“营改增”政策出台前房地产,“营业税”及“地方各税”税务稽查应对暨终极纳税风险防控专题

各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及
税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

课程按照营业税、地方各税两大类、六小项分别设计，采取政策解读与案例示范相结合的教学模式，内容全面、重点突出。着重讲解历年来在税收征管、稽查实践中就以上税种，房地产企业所遇到的一系列争议较多、存在税收风险较大的各类问题。适合房地产企业财务高管、业务主管培训和学习。

“营改增”政策出台前房地产,“营业税”及“地方各税”税务稽查应对暨终极纳税风险防控专题
‖2016年3月23–25日‖—‖厦 门•舒悦酒店‖—‖主 讲：杨老师‖
‖专题背景‖
该课程主要是针对我国目前税收改革的大背景设置。\"营改增\"工作已经进入最后日程，房地产税的出台也是指日可待。随着这两项工作的最终完成，营业税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税等税种或将停征。在以上税种停征之前，地税部门为了做到应收尽收，必然要加强对以上各税的管理和稽查。为了帮助大家防范纳税风险，特开设此课程。
该课程按照营业税、地方各税两大类、六小项分别设计，采取政策解读与案例示范相结合的教学模式，内容全面、重点突出。着重讲解历年来在税收征管、稽查实践中就以上税种，房地产企业所遇到的一系列争议较多、存在税收风险较大的各类问题。适合房地产企业财务高管、业务主管培训和学习。
‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到房地产行业的所有的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。因此受到各地学员的认同和热烈追捧。
‖主讲内容‖
第一讲：房地产业营业税税务稽查应对及风险防控
一、销售不动产业务营业税
1．无偿赠送房地产是否应征收营业税？
2．转让房屋有限产权、永久使用权是否应征收营业税？
3．合作开发业务中应如何计算缴纳营业税？
4．以房抵贷业务是否应征收营业税？
5．房地产包销业务应如何计算缴纳营业税？
6．个人从事房地产经营开发业务是否应缴纳营业税？
7．以开发产品进行股息、红利分配业务是否应缴纳营业税？
8．房地产企业转让在建项目应如何计算缴纳营业税？
9．随土地一并销售的不动产征应如何计算缴纳营业税？
10．整体转让企业产权设计房地产的是否需要交纳营业税？
11．企业股权转让业务是否需要缴纳营业税？
12．土地收储及代垫拆迁补偿费业务是否需要缴纳营业税？
13．以“合并、分立”等方式转移不动产营业税问题应如何处理？
14．投资政府土地改造项目关营业税问题应如何处理？
15．销售不动产营业税应纳税营业额应由哪些元素组成？
16．企业收取价外费用，发生销货退回、折扣、折让在计算应纳税营业额税时应如
何处理？
17．房地产企业销售价格偏低或者发生视同销售行为应纳税营业额应如何确定
18．房地产企业收取销售“定金、订金”计算营业税时应如何处理？
19．房地产企业采取“还本”销售方式应纳税营业额应如何确认？
20．房地产企业回迁安置房屋应纳税营业额应如何确认？
21．房地产企业销售购入、抵债所得房屋应如何计算缴纳营业税？
22．混合销售业务营业税的缴纳对房地产企业的开发业务会造成哪些影响？
23．房地产企业发生营业税兼营业务应如何计算缴纳营业税，如何区分兼营与混合
销售？
二、土地使用权转让、委托代建、房屋租赁业务营业税
1．转让尚未进入施工阶段的在建项目应如何纳税？
2．以土地使用权对外投资和股权转让业务是否需要缴纳营业税？
3．委托代建业务应如何计算缴纳营业税？
4．企业收取的定期资产转让费和资产增值补偿金应如何交纳营业税？
5．房地产企业收取的房屋出租赔偿金是否需要征税？
6．企业以承包形式将房屋提供给企业内部职工或者其他人员使用是否需要缴纳
营业税？
7．产权式酒店经营业主取得的年终分红是否需要缴纳营业税？
三、物业管理业务营业税
1．物业管理公司的各项收入包括哪些内容？
2．物业管理收入如何缴纳营业税？
3．物业经营收入、物业大修收入如何纳税？
4．物业代收收入如何缴纳营业税？
5．物业部门收取的垃圾处置费如何征收营业税？
6．物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？
7．物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？
8．小区发生盗抢事件物业公司如何核算？
9．小区公共用电设施用电如何核算？
10．物业公司向住户收取的物业费中含水电费如何处理？物业公司要求住户分担
水电费时住户索要发票怎么解决？
第二讲：其他地方各税税务稽查应对与操控
一、土地使用税
1．哪些地方的那些土地需要交纳土地使用税？
2．土地使用人不在当地、土地使用权共有或者发生土地使用权纠纷应由谁交纳土
地使用税？
3．土地使用税以什么为计税依据，“实际占用的土地面积”如何确认，什么是
“实际占用”，签订土地出让协议是否就能确认已经“实际占用土地”？
4．单独建造的地下建筑用地是否征收土地使用税，如征税应纳税额应如何计算？
5．土地使用税的纳税义务发生时间是如何规定的，如果纳税人没有实际占用土地，还会发生纳税义务吗？
6．房地产开发用地土地使用税应如何计算，如何缴纳？
7．建造商品房的同时建造经济适用房、廉租房、公租房、安置房的是否需要交纳
土地使用税？
二、房产税
1．房产税的纳税人是谁，产权出典的、产权人不在的、产权纠纷的税由谁缴纳？
2．以分期付款方式购买使用商品房且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应由
谁纳税？
3．自用房产、出租房产应纳房产税应如何计算？
4．房地产开发企业出售前已使用或出租、出借的商品房是否应缴纳房产税？
5．计算房屋原值时，附属设备、设施价值是否应计入房屋价值，如果应计入初始
设备、设施，与更换设备、设施的处理方法有什么不同？
6．地下建筑是否应征收房产税，如果征收的话应纳税额应如何计算？
7．会计上如果将土地与房产单独记账，计算房产税时，房产原值应如何确认？
8．免费出租房产，免租期间是否应缴纳房产税，如果应缴房产税，应由谁纳税？
9．房产税的纳税义务发生事件有哪些具体规定，房地产开发企业房产税有哪些
特殊规定？
三、契 税
1．以出让方式取得土地使用权契税计税依据如何确认？
2．变更或者重新签订土地出让合同是否应征收契税？
3．减免土地出让金是否可以减免契税？
4．以划拨方式取得土地使用权应如何计算缴纳契税？
5．以转让方式取得土地使用权契税的计税依据应如何确认？
6．以完成“转让方约定的投资额度或者特定项目”为条件，低价或者无偿取得
土地是如何计算征收契税？
7．以股权转让等企业重组方式取得土地使用权是否应缴纳契税？
8．实际取得土地后，但未办理土地使用证是否应缴纳契税？
9．无效土地使用权、房屋产权转移行为是否应征收契税？
10．建设销售人防工程是否应征收契税？
11．购房人承受房屋附属车位、车库、顶层阁楼以及储藏室是否征收契税？
12．被拆迁人取得返迁房是否应该缴纳契税？
13．购买精装房应如何计算缴纳契税？
14．以“双包代建”形式购买房屋应如何计算征收契税？
四、耕地占用税
1．耕地占用税的纳税人的基本规定是怎样的？
2．房地产企业以“招拍挂”方式取得耕地开发建设是否应缴纳耕地占用税？
‖培训对象‖各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及
税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2016年3月23日至25日（3月23日全天报到,24-25日两天课程）
‖培训地点‖厦 门◇舒悦酒店（厦门市思明区莲前西路209号）
‖相关费用‖人民币3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到房地产行业的所有的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。因此受到各地学员的认同和热烈追捧。