2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略专题班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员

2013年岁尾，央视三次炮轰“土地增值税”，不仅将矛头指向房地产开发商，更痛斥国家税务总局征管不力。随后，国家税务总局以官网答记者问的形式给予回应：“税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”地产宏观调控持续发力，国家税务总局承受舆论压力，经济下滑地方财政吃紧，目前，国家税务总局正在酝酿出台《关于土地增值税若干具体问题的公告》（国家税务总局公告2014第***号），文件中将对：土地增值税清算条件、装修费用的扣除、项目规划建设施工支出的扣除、财政返还资金的处理、转让土地加计扣除、清算单位中的产品分类、企业分立征收土地增值税处理等事项进行进一步明确。以进一步加强对土地增值税征管和清算工作的指导。所有信息都指向––“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管！”作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？
如果您有地块刚刚启动尚未进行税收筹划，如果您正在为项目是否应申报清算犹豫不决，如果您有应清未清楼盘在惴惴不安等待清算，如果您对土地增值税清算尚有疑难杂症，如果您对土地增值税清算缺乏系统学习，欢迎来到“土地增值税清算”专题大课堂！ 本课程由实战派专家李利威为大家详尽讲解土地增值税清算全流程，所有土地增值税问题一网打尽，化解税收风险、破解土地增值税难题、掌控节税技巧。真实案例分享，接地气、重实效，让您两天不虚此行！！！

2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略专题班通知
☆ 2014年5月9–11日
☆ 广州•云辰酒店
☆ 主 讲：李老师
【主讲专家】李老师：知名税务律师，“律师”、“注册会计师”、“注册税务师”，中国注册会计师协会专家团讲师、中国总会计师协会特聘专家，武汉大学税法研究中心特聘讲师、中英财务总监职业资格认证专家讲师、中国税务律师联盟成员，中国税务报资深撰稿人。
现工作于大成律师事务所，实战经验丰富，曾操刀中建地产、金融街控股、中投发展、雅戈尔地产、莱蒙地产、中冶地产、联想集团、海通集团、世茂地产、世纪金源等众多地产公司筹划项目，现担任方兴地产、金融街控股、首开地产、中翔集团、太极湖集团多家房地产企业集团税务顾问。授课形式活泼生动、深受学员喜爱。
【主讲内容】
模块一：2014年土地增值税政策和征管走向展望
模块二：启动土地增值税清算
1、清算条件 (应该清算/可以清算)
⑴ 某滚动开发项目清算时点案例
⑵ 清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投资是否土地增值税清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定
⑸ 预售许可证取得后满三年的判定
2、未清算的法律责任（滞纳金/罚款/刑事责任）
⑴ 达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？
⑵ 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？
⑶ “可以清算”项目是否加收滞纳金？
⑷ “未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例
⑸ 预缴中少缴纳土地增值税是否构成偷税?
⑹ 核定征收税款偏低被追查是否定性为偷税？
3、清算启动的纳税筹划
⑴ 清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型
⑵ 土地增值税清算与僵尸公司注销
⑶ 汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度
模块三：清算前期准备
◇ 成本对象（项目类型）的划分
⑴ 普通住宅标准/保障房的项目类型等
⑵ 某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例
⑶ 住宅和商业可否合并计算
模块四：收入篇
1、《房地产转让收入鉴证表》概述
2、销售收入的确认
⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认
⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金
⑶ 折扣转让房地产
⑷ 商品房面积与有关部门实际测量面积不一致
⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认
⑹ 计税价格明显偏低的处理
3、视同销售收入
⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资
⑵ 以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等
⑶ 预征时点/清算时纳税义务发生时间
⑷ 视同销售收入金额的确认
4、代收费用/价外费用
5、拆迁收入
6、政府财政返还
模块五：扣除篇
1、土地成本
 ⑴ 以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本
⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据
⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税
⑷ 拍地支付的佣金
⑸ 拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金
⑹ 某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例
2、开发成本
 ⑴ 税务局如何查处虚增开发成本
⑵ 土地增值税清算中如何审核发票
⑶ 疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外
⑷ 地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位
⑸ 成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）
3、开发费用和税金扣除
 ⑴ 开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路
⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异
⑶ 利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等
⑷ 三种基本信托融资模式的利息扣除
⑸ 某私募股权融资的案例解析
⑹ 税金疑难实务：土地使用税、各种基金等
4、清算后事项
 ◇ 某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例
模块六：特殊业务
1、合作建房如何进行土地增值税清算？
2、合并是否可以节省土地增值税？
3、投资时如何计算土地增值税？
4、土地增值税的核定征收
5、如何注销项目公司？
模块七：稽查后风险应对篇
1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？
2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？
3、预缴时少交税款的法律责任？
4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定
模块八：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
【资 料】本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2014年5月9日至11日（5月9日全天报到,10日-11日两天课程）
【培训地点】广州◇云辰酒店（广州市天河区天河北路76号〈新疆大厦〉）
【相关费用】人民币2880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

李老师
人力资源领域著名讲师。服务松下二十多年，台湾精实管理第一代权威推动者，将丰田的精益生产成功导入松下。服务长安集团 06-08年的战略人才培育工程，累计为长安集团18个总裁，37个后备干部，500多个处长提供了管理能力提升培训，现正为宗申、格力、美的、联伟等大型企业进行中高管能力提升系列培训。
个人经历：
英群企业管理顾问公司 负责人
洛桑管理顾问公司 首席顾问
松下制造 事业部经理
松下信息公司 管理业务部经理
中兴大学企研所
政大企业经理高级班
主讲课程：
人力资源类：内部讲师培训、人力资源规划、绩效考核
经营管理类：MTP管理才能训练
基层管理干部养成训练
OJT部属的培育与启发中高阶层主管
基层干部TWI管理训练班
授课风格：
实战型 ：以方法（工具）的运用为主导，重案例与实战演练。李老师讲课相当务实，授课方式不会显得太严肃，时间掌控非常好，非常愿意与学员及员工分享，以问带教的授课特色利于学员问题的解决
服务客户：
房地产：龙湖地产、金科集团、协信集团、隆鑫地产、东易日盛、晟成地产
IT、科技业 ：台湾松下、重庆电信、金美通信、华硕计算机、广达计算机、仁宝计算机、扬智科技、全友计算机、扬博科技、翰宇彩晶、益诠电子、欣兴电子、明基、宏碁、奇美电子、微星、鸿海电子、
制造业 : 中华汽车、长安集团、可口可乐、美心集团、顶新集团、重庆汽车研究所、建设雅马哈、宗申产业集团、隆鑫集团、格力电器、美的通用、富士康集团、鑫源集团、新科建设、通盛机械、耐德工业、天人冲压、惠孚长易、中意减震器、邵新煤矿、统一、东元电机、台惟工业、新光钢铁、海浪集团、联伟汽车、华伟集团、荷花米花糖、
服务业：中华航空、新世纪百货、乡村基、步步高、灯玛特、重庆恒嘉金冠集团、汀来食品、东野实业、四维、重庆凯诺
医化业：建峰化工、天海医疗、安格禾顺、重庆工农化工、重庆医科大学