严格征管下的土地增值税清算与加强所得税后续管理中的风险控制专题班

各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员

1、通过学习，使学员掌握土地增值税清算的基本法规、清算程序和清算方法、税收优惠，土地增值税的纳税筹划技巧等。
2、通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。
3、通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。
4、了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。

“严格征管下的土地增值税清算与加强所得税后续管理中的风险控制专题班通知”
☆ 2014年5月13–15日
☆ 杭州•皇冠大酒店
☆ 主 讲：刘老师
【专题背景】
据2013年11月25日中央电视台爆料：截止到2012年12月31日，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元，占当年税收收入的37.8%，如此巨额的应缴未缴税款必然招致税务机关对房地产开发企业土地增值税更加严格地清算。
国家税务总局下发的《关于加强企业所得税后续管理的指导意见》（税总发[2013]55号）明确了企业所得税后续管理的目标：通过加强后续管理，保持企业所得税管理的连续性，逐步形成一个税前控制、税中审查、税后管理的企业所得税的长效监管机制，不断提高企业所得税的征管质量和效率。后续管理的对象包括跨年度事项、重大事项、高风险事项和重点行业。2014年全国税收稽查会议已经把房地产开发企业、建筑企业列为税收检查重点，房地产开发企业正面临着第13次税收专项检查。
针对房地产业面临的严格税收征管形势，我们总结了近几年房地产企业税务检查的典型案例，归纳了近几年房地产业税企争议的焦点问题，结合浙江、江苏两省的税收检查要求，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节、分项目进行剖析，希望通过培训，讲解土地增值税的清算策略、房地产企业各税种纳税操作技巧，现场解答房地产企业在纳税操作中遇到的疑难问题。
【主讲专家】刘老师：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。
出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、刚刚出版的新书《土地增值税清算大成》（第3版）和《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税实务专著。
讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。
【主讲内容】
一：严格征管下的土地增值税清算技巧
1、怎样确认房地产销售收入总额？合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额？
2、计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
3、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额？
4、土地闲置费可否计入“房地产开发成本”？在计算土地增值税时可否扣除？
5、计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5％扣除？
6、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
7、房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税？
8、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发
企业有何特殊规定？
9、企业转让旧房如何计算扣除项目金额？
10、土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税？
11、向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除？
12、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除？
13、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？
14、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？
15、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税？
16、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异？
17、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出？
18、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
19、房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？
20、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
21、新办房地产企业如何确定“筹建期”？
22、普通标准住宅享受免税的期望成本如何计算？
23、搞好土地增值税清算应注意哪些问题？
二：“营改增”对房地产企业的影响及应对
1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税？如何选择增值税纳税人身份？
2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴税？
3、房地产开发企业何时试行营业税改征增值税？如何做好“营改增”的准备工作？
三：营业税后续管理要点
1、企业以土地使用权投资怎样交纳营业税？
2、什么是合作建房？怎样缴纳营业税？
3、自建房产自用是否缴纳营业税？误交的营业税如何处理？
4、甲方供材料与甲方供设备怎样纳税？甲方自购材料增值税发票可否计入开发成本？
5、装饰劳务清包工怎样缴纳营业税？
6、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售如何纳税？
7、房地产企业以“拆一还一”方式安置被动迁户，如何征收营业税？
8、房地产企业向职工低价售房如何纳税？
9、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？
10、房地产企业委托境外设计院进行规划设计怎样扣缴境外企业的税款？
四：企业所得税后续管理要点
1、怎样划分开发产品的成本核算对象？开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序？
2、开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？
3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？
4、开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值时可否扣除？
5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的
差额应怎样进行税务处理？
6、怎样核算不同类型房产的成本？
7、安置动迁用房支出怎样进行税务处理？
8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？
9、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？房地产企业可否销售利用人防工程建造
的车库？应当怎样妥善处理？
10、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理？
11、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决？
12、何谓开发产品已经完工？怎样确定成本核算终结日？怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系？
13、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算？
14、企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入？
15、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当
怎样进行税务处理？
16、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？
17、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本？
18、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？
19、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理？
20、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？21、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化？相关资产的计税基础怎样计算？
22、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预提
成本？应注意哪些问题？
23、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧？
24、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销？
25、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推倒重置的怎样进行税务处理？
26、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧？
27、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？股权投资损失可否在税前扣除？
28、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否
扣除？
29、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理？
30、何谓资产损失？企业资产损失在企业所得税前扣除的原则？
31、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化？
32、以前年度未扣除的资产损失怎样进行税务处理？
33、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理？
34、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？建立股权激励机制形成的支出
可否扣除？
35、企业为员工支付的补充养老、补充医疗保险费怎样扣除？怎样征收个人所得税？
36、职工因公出差、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除？是否征个人所得税？
37、职工福利费的开支范围是什么？如何在税前扣除？
38、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除？
39、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除？
40、企业自有房产装修费如何在税前扣除？
41、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目？
42、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税？
43、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除？范围是什么？
44、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么？
45、企业赞助支出可否扣除？
46、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除？境内境外有何区别？
47、企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？
48、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”？
49、售后回购业务如何进行税务处理？
50、融资性售后回租业务如何纳税？房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道？
51、何谓“混合投资”？如何利用混合投资业务扩大融资渠道？
52、税法对防止资本弱化有何规定？
53、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担？
54、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？
55、“统借统还”的利息怎样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收
营业税？
56、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除？
57、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金
利息在税收上有何区别？
58、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理？
59、企业债务重组怎样操作可以递延纳税？
60、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理？
【培训对象】各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。
【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例等资料。
【培训时间】2014年5月13日至15日（5月13日全天报到,14-15日两天课程）
【培训地点】杭州◇皇冠大酒店（杭州市江干区天城路88号＜火车东站附近＞）
【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网的会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可获赠刘玉章老师刚刚出版的新著“《土地增值税清算大成》（第
3版）”每人一本。
【相关费用】人民币2880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
务技能提升高级研修班”课程详情请登录官网：www.nai.edu.cn或咨询您的课程顾问。

刘老师
国内知名大学MBA，6Sigma 黑带、高级培训师、资深顾问。
工作经历：
2001年至今：主要从事现场质量管理与快速突破性改善、六西格玛、DOE、QFD、五大工具、问题分析与解决、质量成本控制、TWI、全面质量管理、TPM、VDA6.3/6.4/6.5、D零件管理等方面的培训，以及 ISO/TS16949、AS9100、VDA等方面的培训和咨询。
1994-2001：
 曾在数家跨国公司历任质量经理、制造经理、产品开发经理等职务，在质量管理、供应链管理、物流管理等方面积累了大量理论和实践经验；
 后在某知名咨询公司任生产及质量的项目经理，在企业质量、现场改进方面拥有大量实战经验。
擅长领域及长期客户：
多年来主要为世界 500 强企业以及国内优秀成长型企业提供培训和咨询，包括：
电子及光通讯行业：爱立信、日立、西门子、NEC、松下、EPCOS、IMP半导体、舜宇集团、雪佛龙-飞利浦、固锝电子、大华股份、光圣科技、利奥电池---
汽车、工程机械及航天航空：卡特彼勒、小松（KOMATSU）、伊顿（EATON）、中联重科、奇瑞汽车、江铃汽车、格特拉克、柳州通用五菱、比亚迪、郑州宇通集团、上海萨克斯、德尔福、舍弗勒、延锋伟世通、李尔汽车部件、韩泰轮胎、江阴贝卡尔特、江苏兴达、嘉兴东方、耀华-皮尔金顿、京西重工、中铁五局、联合汽车电子、虎伯拉铰接系统、博格华纳、采埃孚伦福德汽车系统、麦格纳唐纳利、WPP、申雅密封、西川（NISHKAWA）、NSK-AKS、东洋轮胎---
医药/化工/纺织行业：Abbott、赛诺菲圣德拉堡、苏州住友、住友-贝克、NOK、江汉石油、德俊集团、上海高分子材料研究所、梅特勒托利多---
等国内外知名企业，致力于推广质量问题突破性改善方法及世界级管理模式在组织内的有效应用。
培训方针：
“培训是解决问题的开端，实践出真知，改善无止境。”
课程特色：
通过深入浅出、生动幽默的讲解，运用大量鲜活的案例及歌诀化记忆，启发学员系统全面地掌 握课程要点；结合前期调研、针对性的练习和课后跟踪，让学员做到知行合一、学以致用。
研究方向：
现场快速突破性改善及经验库建设→精益六西格玛管理。
授课形式：
知识讲解、案例分析讨论、角色演练、小组讨论、互动交流、游戏感悟、头脑风暴、强调学员参与。