房地产企业景观品质提升、成本控制与设计管理及案例分析

房地产企业总裁、总经理、副总、核心高管、分公司及项目总经理、设计管理团队、工程管理团队、营销管理团队和其他职能部门负责人等

课程背景
在品质致胜的房地产时代，怎样充分提升景观的最大价值？
怎样通过设计管理和施工管理实现景观成本控制的同时达到附加价值的最大化？
不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？
满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？
景观品质提升靠什么体现？增加配置面积还是增加景观成本？
在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”？
景观可以实现项目价值溢价的最大化，景观的成本又最为隐形难控，龙湖、绿城、星河湾、仁恒、万科等优秀企业已经形成一套自己的成熟方法，借鉴他们的成功是最有效的办法！

课程安排
第一天： 景观设计策划中优缺点解析以及名企项目案例解析
第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点
一、景观的核心竞争点
（一）入口——作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色。

1.引导空间序列（市政道路包装）
2.车行流线设计（含指示及人员管理）
3.人行流线设计（同上）
4.大门形象（特色、品质感）
5.入口对景设计（强化特色）
6.整体绿化（突出价值感）
7.项目LOGO设置（突出特点）
8.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）
9.社区围墙（强化品质感和安全性）
10.物业管理设置完善性和创新性

（二）配置——客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容。

1.活动配套
a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）
b.老人活动（同上）
c.运动场地（同上）
d.泳池（同上）
2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）
a.配套内容
b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）
c.人行流线设置（使用是否便利？）
3.会所配套内容（侧重室外部分）

（三）绿化——有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感。

1.特点（选取有优势的点）
a.原生树的利用
b.主乔木的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）
c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）
d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）
2.灌木和小乔木的运用
a.灌木的搭配和布置方式
b.利用灌木和小乔木藏拙
c.品种的选择（成本因素）
3.苗木资源和施工单位资源
供货来源？合作方式？价格？

（四）其他——设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用
1、生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）


a.湿地 b.渗水铺装材料
c.垂直绿化（墙面） d.生态边坡
2、水景（低成本高品质）
a.小水景，大效果 b.水生植物的运用
c.驳岸处理
3、构筑小品等（系统性）
风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统

二、龙湖、绿城、华润、星河湾、仁恒等标杆企业的景观特点、手法总结

1、龙湖：做照片！从镜头感中修饰景观细节
2、绿城：做公园！营造秩序感的品质小空间
3、华润：做大学校园！利用大草坪组织景观序列
4、星河湾：做高差！利用设置高差使空间小中见大
5、仁恒：做创新！引进优质设计资源

三、考察其他优秀项目时如何关注景观设计的要点
（一）展示区：重点关注流线和布置要点

1、车行、人行流线设置和组织安排（图纸）
2、指示系统的设置（图纸照片）
3、人员接引设置（图纸）
4、项目特色及亮点（配照片）
5、卖场围合包装（照片）
6、综合成本测算（绿植、部品、家具等）
7、工期及资源

（二）社区内：有的放矢，关注景观重点与亮点

1、交通模式（图纸）
2、景观序列（中心围合式、组团式、行列式）
3、活动配套量化（图纸和表格）
4、指示系统（配照片）
5、入户前空间处理（照片）
6、架空层（照片）
7、细部节点处理（省钱好看的做法要记录）
8、综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）
9、工期及资源


第二天： 景观设计阶段成本与设计客户需求的解析
第一章：如何通过设计策划使景观成本投入更具价值
一、产品分类
1、地产景观的逻辑

*不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？
*景观品质怎样提升，提升什么？
*满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？
*景观品质提升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？
*在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”

2、不同景观产品的成本预算

*前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致
*策略：根据客户关注点加大重点投入
*优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本
*核心：不同产品的景观成本投入重点应不同！

二、 景观成本
1、万科地产景观成本剖析
2、地产景观成本控制原则

* 前提：保证景观效果同时降低景观成本
* 措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+ 控制大乔
* 原则：三大基本原则解析

3、景观成本核心关注之石材：有效控制设计才能降低材料和人工成本
4、景观成本核心关注之基层：合理控制，保证质量
三、设计审控
1、万科景观设计控制流程解析 2、万科景观绿化施工控制表解析
第二章：景观的功能设计 —— 关注客户需求
一、概述
二、指标分析与配置标准

1、活动场地面积分析（含游泳池）
2、活动场地面积分析（不含游泳池）
3、儿童活动场地
4、老人活动场地
5、总活动场地户均面积

三、布置方式

1、服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m
2、运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局
3、狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局

四、场地设计5要素
1、客户关注度：根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围，集中精力做焦点
2、营销卖点：功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点，增加特色做价值
3、成本控制：根据成本要求和客户关注度选定实施内容，控制成本做重点
4、使用者喜好：根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种)，投其所好做关怀
5、定期审核：针对项目定期审核，确保实施完成度
五、设计指引

1、配置场地指标
2、配置场地内容
3、儿童场地标准配置参考
4、泳池平面布置标准
5、泳池更衣室布置标准
6、宠物公园布置标准

六、操作指引

1、根据社区规模制定所需活动配套面积和内容
2、根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线
3、依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置
4、运动场地布置
5、老人活动场地布置
6、儿童活动场地布置
7、审核面积与内容并确保软硬景比例

第三章：绿化苗木的操作管理建议
一、苗源分析 二、苗源成本分析 三、操作模式分析 四、技术措施 五、综合成本
第四章：设计资源整合

*收费：2980元/人（含资料、培训费）。食宿可代订，费用自理。

曹老师：
曾就职EDSA北京公司任副总裁，06年加入万科集团总部万创设计管理中心任景观总监。对于地产类景观有多年设计及现场经验，尤其对客户需求定位及成本控制有专业经验，对地产展示区卖场等营销类景观经验丰富。
代表设计作品：北京CCTV新大楼景观设计、北京观湖国际社区景观规划、北京山水文园景观设计、北京欢乐谷景观规划设计、上海仁恒滨江花园景观设计等。在万科期间业绩：深圳兰乔圣菲、第五园、天琴湾、福州金域榕郡、厦门金域蓝湾、长沙金域蓝湾、海口浪琴湾、天津润园等多个中高端项目的设计指导及现场管理工作。