房地产企业汇算清缴调整技巧与税收风险自查补救

著名税务筹划专家许明信为您针对房地产企业新的财税政策，规避税收风险，合理纳税筹划精讲，答疑解惑、排解难题，帮助您全面地梳理企业的业务流程与财税处理，并对税收风险做针对性分析。本期课程会使您豁然开朗，能够更好地应对房地产调控给贵企业带来的税收风险，提前注意会计核算中的税务风险控制，企业将既能有效地降低税收成本，实现企业的价值提升！

【课程背景】在当前严征管、严稽查的税收环境下，税务机关加大了对房地产企业的检查力度，企业随时面临税务危机。税务稽查年年有，“严稽查”成不二法则，税务稽查正逐渐从“执法督查”转为“以抓收入为主”。2012年的经济形式不容乐观，税务稽查力度仍将加大，税务稽查将越来越深入，税收一定在稽查创收方面做得更加卓越，让总局领导意识到税务稽查沧海横流，方显英雄本色或危难之处显身手。纳税人日常纳税和2012年税收检查中将会更加严峻考验。全国税务稽查工作会议强调，今年将突出重点税源检查和大要案查处，认真落实税收专项检查和专项整治工作，继续深入开展打击发票违法犯罪活动工作。
 2011年度汇算清缴和2012年度的税务稽查即将开始，在汇算清缴期内，对上年账项的错漏进行自查补救，正确调整账务；对会计与税法差异进行调整，做好汇算清缴，以降低企业的税收风险，至关重要。
房地产企业开发周期长，会计核算与税收政策相差较大，财务人员对项目开发的各阶段把握不好，都会出现少交多交税情形，年度企业所得税汇算清缴与一般企业相比，不仅复杂，而且比较特殊。本课程详细讲解企业年终账务处理需特别关注的问题，对当年的错漏账项进行自查调整，对当年涉税风险进行自查补救，准确运用税法政策，做好企业所得税的汇算清缴工作。

一、2011年度房地产行业税收政策解析与运用
1、企业所得税政策（总局2011年34号公告）
2、查增所得额填报口径（2011年29号公告）
3、资产损失（2011年25号公告）
4、总局2011年23号公告解析（销售自产货物同时提供建筑业劳务）
5、个人所得税法修正：
（1）个人所得税法修正操作要点
（2）假47号公告风波：年终奖金的正确处理与规划
6、促销展业赠送礼品个人所得税（2011年50号公告）
二、汇算清缴期重点会计科目账务调整与税收风险自查补救
1、其它应收款（个人、单位借款，代收代垫）
2、完工年度未取得发票的预付账款
3、其它应付款（集资、单位借款、价外费用、隐瞒收入、违约金）
4、预收账款（按合同约定应收未收）
5、开发成本与期间费用
6、长期未支付的应付款7、未分配利润、资本公积8、职工薪酬类科目（补发工资、一次性奖励）
9、预提费用-按规定标准提取各项可以税前扣除的费用10、把握会计与税法差异，进行准确纳税调整
11、汇算清缴期如何对当年涉税遗漏进行补救12、纳税自查对防范涉税风险的积极作用
三、房地产企业收入的确认
1、未完工产品收入
2、完工产品收入（完工标准如何确定及其重要性）
3、未完工结转完工收入
4、租金收入：
（1）租金收取方式影响纳税
（2）无租与免租的涉税处理
（3）转租业务的涉税处理
5、投资转让所得与股息红利
6、视同销售收入
7、政府返还出让金、税金会计与税务处理
8、定金、会员费、诚意金
9、房地产企业促销方式(赠送礼品,返税,积分卡,定金返息)中的税收问题
10、代垫首付引发收入确认问题
11、违约金
12、代收费用的涉税问题

四、房地产企业开发产品完工标准的确定与汇算清缴
1、未完工年度账务处理与纳税申报
（1）在取得收入之前及预售阶段，业务招待费是否可以结转以后年度扣除？
（2）预售期间缴纳的营业税及附加、土地增值税和期间费用可以扣除吗
（3）季度申报少缴税款是否能够定性为偷税？
（4）季度预缴及未完工年度是否可以弥补亏损？
2、完工年度账务处理要点与纳税申报
（1）成本归集、结转分配完工产品成本、计算实际毛利、调整毛利差异
（2）季度预缴多交的税款在年度汇缴时，如何处理？
（3）如何做到年度申报补税不退税
3、跨期取得发票如何在税前扣除
4、取得收入之前是否可以确认亏损？

五、拆迁业务的会计与税务处理
1、货币补偿的涉税
2、外购不动产补偿
3、营业税计税依据
4、以实物（开发产品）补偿+补价
5、纳税义务发生时间
6、企业所得税、土增税计税依据
7、拆迁成本的确认

六、入账票据的自查与补救
1、合法凭证种类 2、入账凭证的审核要点3、结算票据与合同 4、结算票据与资金流5、自查不合规票据的补救6、真票假开与假票真开7、税务稽查中大额无发票如何处理？8、跨年度的发票如何扣除9、票据的疑点——大额现金支付、第三方发票 10、汇总发票（礼品等）11、发票管理办法及实施细则解析：虚开普通发票的罪与罚及风险规避方法
七、甲供材料的风险自查补救
1、工程合同的签订（合同内甲供、合同外甲供）
2、不同签订方式下的结算票据与会计处理
3、合同额、决算值、发票额、计税依据、款项支付
4、税务检查重点5、建设方是否有代扣义务，是否涉及增值税
6、为何税务机关会要求甲方缴纳甲供材的营业税？7、甲供材料发票如何开具，甲供材的税款如何承担？

八、利息扣除专题
1、向金融企业借款
2、向非金融企业借款
3、委托贷款、统借统还
4、企业之间借款不支付利息的税收风险
5、向关联方借款
6、企业之间资金占用一定要用借款业务处理吗
7、向个人借款
8、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异
9、利息支出的会计处理
10、税收政策中收付实现制理解的误区—利息支出税务处理的争议问题如何应对

九、开发成本核算中的技巧
1、土地价款先征后返的处理
2、销售成本如何结转？
3、售楼处、车位、车库与储藏室的涉税处理
4、成本项目如何分配5、开具发票销售和出租地下停车位，如何防范税收风险？
6、成本对象的确定
7、连体楼成本如何分配？
8、完工后续支出的税务处理

许明信 国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。