房地产企业融资策略与纳税筹划实操

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、投资运营部总监、经理、会计主任、财务人员、办税人员等相关部门负责人

2010年房地产企业将面临资金链生死存亡，如何破解融资难题，您是否准备好应对之策？房地产企业必须在银行信贷之外寻找新的资金渠道，改变融资渠道的单一已经成为众多房地产企业发展的关键问题。如何为开发项目募集到充足的资金、有效规避金融风险，成为当前房地产企业发展的首要任务。中国大多数房地产企业的多渠道融资计划策略在哪里？　
房地产行业是高税负企业，是地方纳税大户，也是税务稽查的重点户，所以有效的税务筹划与避税技巧是降低涉税风险、控制税务成本的关键。
近年以来国家出台了若干个房地产新的财税政策，各地土地增值税清算细则的出台，使房地产企业的税收成本将急剧上升。这些新财税政策对企业不同程度的影响，是许多房地产企业非常关心新税法政策的原因。在国家对房地产税务稽查加大力度的形势下，任何偷漏税、骗税、抗税行为，都将受到严厉的处罚。
如何进行合理的税收筹划，操作好这30%-50%的税赋空间，达到为企业减负的效果？是本课程最大的收益，同时也是了解税收管理部门最新的税收政策，了解最新所得税政策对房地产企业的影响建立合理的纳税体系，从经济、理财的角度合理安排税收筹划的最佳方式。

房地产企业融资策略与纳税筹划实操大纲
融资篇 2010年3月27日房地产企业融资策略

一、 当前房地产企业融资现状与问题
1、房地产企业资金现状与经营风险问题
2、房地产企业融资现状与融资渠道问题
3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题
4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡
二、房地产企业融资思路与要点
1、房地产企业资金来源构成
2、房地产企业融资的特点
3、房地产企业融资的资金成本
4、融资的风险控制：资产负债率、速动比率、现金负债率
5、房地产企业融资的环节过程解析
三、房地产企业融资策划与融资策略
1、如何提高房地产企业融资策划的能力
2、房地产企业融资策划的核心内容
3、债权融资的风险防范策略
4、股权融资的盈利模式策略
5、资本融资的发展模式策略
四、房地产企业债权融资实操与运作
1、银行信贷融资
2、工程垫付融资
3、预售融资
4、拆借典当融资
5、租赁融资
五、房地产企业股权融资实操与运作
1、权益合作融资
2、股权转让融资
3、企业并购融资
4、信托融资
六、房地产企业资本融资实操与运作
1、票据贴现融资
2、项目融资
3、债务重组融资
4、无形资产营运融资
七、房地产企业衍生融资实操与运作
1、资产证券化融资
2、房地产投资基金融资
3、回租回购融资
4、远期合约融资
八、房地产企业上市融资策略及案例
1、上市方式
2、证券市场概览
3、上市的利弊
4、上市秩序
5、上市案例解析
九、房地产企业融资操作流程及技巧
1、融资流程及必备资料
2、如何编写商业计划书
3、投资者实地考察的内容和目的
4、项目评估标准和流程
5、现金流与财务分析
十、未来房地产企业资金运作模式的展望
1、民间资本将成为房地产企业的主要资金来源
2、融资产品创新和科学融资模式的建立，成为解决资金问题的关键
3、从杠杆经济到实力经济


纳税筹划篇 2010年3月28日房地产企业纳税筹划策略

一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略
1、税收筹划基本方法
2、投资与融资的税收筹划
3、企业理财活动的税收筹划策略
4、涉税组织形式选择的筹划
5、其它内容筹划策略
二、营业税筹划与避税技巧
1、营业税政策与基本法规解读
2、预收帐款的营业税法规解读及实务操作
3、代建房营业税等相关营业税法规解读及实务操作
4、相关税收优惠与销售不动产税目有关的几个特殊问题
5、营业税纳税筹划技巧和操作案例
三、 土地增值税筹划与避税技巧
1、最新土地增值税出台背景及土地增值税基本法规解读
2、土地增值税清算法规解读及实务操作
3、土地增值税的减免税优惠政策解读及运用
4、企业缴纳土地增值税会计处理规定及核算案例
5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧
1、房产税和土地使用税政策与基本法规解读
2、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题
3、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
4、房产税、土地使用税纳税筹划技巧和操作案例
五、企业所得税筹划与避税技巧
1、企业所得税政策与基本法规解读
2、关于开发产品预售、销售收入确认问题
3、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
4、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
5、关于成本和费用的扣除问题
6、企业所得税纳税筹划技巧和操作案例
六、个人所得税筹划与避税技巧
1、工资薪金所得法规解读及实务操作
2、劳务报酬所得法规解读及实务操作
3、股息、利息、红利所得法规解读及实务操作
4、个人所得税纳税筹划技巧和操作案例
七、印花税及其他地方各税筹划与避税技巧
1、房产税和土地使用税政策与基本法规解读
2、印花税的缴纳法规解读及实务操作
3、印花税及其他地方各税纳税筹划技巧和操作案例
八、房地产开发企业主要经营活动的筹划
1、转让整体在建项目与转让公司股权的选择
2、合理分解租金收入
3、变房屋出租为对外投资
4、分解商品房销售价格
5、变房屋出租为承包业务
6、合作建房的纳税筹划；
7、土地增值税的纳税筹划；
8、变房地产销售业务为代建行为；
9、变经营承包为投资联营；
10、自建行为的筹划。
九、房地产企业如何应对税务稽查
1、税务稽查程序
2、税务稽查对象选案方式
3、税务机关征管稽查流程
4、税务稽查与企业纳税信用等级
5、如何处理“税企”有争议的问题
6、企业应如何为稽查人员提供资料无后患
7、税务稽查确定违法事实的依据在企业中的取证方法
8、房地产开发企业税务检查要点分析
十、涉税法律风险
1、税费承担约定的效力带来的纳税风险
2、不同税种税基确认所带来的税收风险
3、往来款项确认收入所带来的税收风险
4、补贴收入的应纳税义务
5、民事诉讼与税法规定的冲突
6、借款效率及反对资本弱化

课程部分受益企业:碧桂园集团（广东）、金地集团（深圳）、保利地产（广州）、中海地产（深圳）、复地地产（上海）、满京华投资集团（深圳旺

某著名房地产企业集团任总会计师，在多家上市公司，以及中国著名品牌公司担任财务总监等高级管理职务，具有20年投资与企业财税管理实践操作经验。教授、高级会计师、注册会计师、EMBA导师，国际工商管理研究院（高级研究员，广东咨询业协会常务理事，广东企业协会专家团专家，深圳国际金融研究会副秘书长，清华大学等国内多所客座教授，管理咨询、会计师事务所合伙人。曾任财政部门财会干部培训中心讲师，是中国最早从事会计制度、会计准则、财税管理培训的老师，具有丰富的会计新制度、新准则、财税管理培训操作经验。