2010年最新房地产涉税问题解析与经典纳税筹划案例

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员。

如何合理运用财务预算、成本控制降低支出来增大企业利润？怎样正确地运用实用性技巧调整企业利润？怎样才能依法纳税、合理筹划？为提高房地产企业现代管理水平，掌握最新财税政策，使企业建立、健全高效的税收管理制度，全面认识和了解企业的节税空间与各种节税技巧，使企业的利益最大化。
本课程将带领学员分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。
课程的最终目标是使学员掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策；全面把握预算的制定和执行，学会通过预算管理对企业经营进行有效的监控与考评，提高企业从预算编制到预算执行的控制力与执行力。

经典税收案例剖析及新31号文解读
第一部分 博弈型案例分享
一、产生的法律原因
1.不为人知的税法故事
□《营业税暂行条例实施细则》第四条修改背后的故事
⑴未修改前的避税手法 ⑵修改后的争议及荒谬的税收实践
2.奇怪的税收条文（立法小事故）
□《国家税务总局关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复》（国税函[1999]940号）
3.再来一个立法事故文件
⑴关于扣缴分包人营业税问题 ⑵国税发[2002]117号
4.条例中的莫名其妙文件
□《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十八至二十条
⑴一次性付款带来的问题
⑵实践中，并非每笔业务都会签订合同
二、案例分享
案例1：一个博弈的特别优惠文件
案例2：后续的所得税故事
※地产的开办期是什么时候结束？
※未开发即有收入怎么处理？
案例3：税率差的案例
案例4：合作建房1
※如何对房地产公司定性。是定义房地产公司为销售不动产，还是委托建房。
案例5：合作建房2
※营业税应在什么时候确认缴纳。企业所得税如何确认
※税务机关能否认定双方价格偏低进行纳税调整。
案例6：投资公司的故事
※根据118号，投资公司是不是只赚不亏？
※投资公司的招待费、广告费按什么作为基数？
案例7：培训机构的故事
※培训公司的会员午餐是业务招待费吗？
案例8：统借统还的故事
※如何做到统借统还？
案例10：酬金制物业公司的故事
※业委会是否可以作为合同主体？
※如何开户？ ※如何运作?
案例11：代销的故事
案例12：境外避税的故事
※涉外技术协议
※差旅费，要不要交营业税？ ※如何付汇？
案例13：全球化避税的注册地
※境外避税港和境内避税港
案例14：集团税务管理的方法
思考：什么叫取得收付款的凭据？
案例15：关联方转移定价
16.影响土增政策的案例 □将车库改为普通标准住宅
17.营业税价外费用
18.地产营业税差额征税
19.资本运作风险分析
□报告分享
20.精装避税
□报告
21.合作建房的运作模式
武汉案例
22.原117号是否废止？
117与新细则的衔接
例：家居工厂的故事
23、契税避税案例
⑴房地分离 ⑵代建
第二部分 31号文解析
一、《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）
思考：
1.完工与未完工对于稽查来说有什么区别？
2.竣工证明材料是指什么？
3.竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？
4.现在仍有筹建期吗？
二、收入的税务处理
一、销售收入
思考1：未正式签订“合同”所取得的收入
思考2：定金、意向金是不是收入？
思考3：啥叫取得索取价款凭据(权利)？假按揭要不要交所得税？
思考4：预收收入是不是视同销售？
二、租金收入
1.免租期的问题，房产税，所得税怎么处理？
三、成本、费用扣除的税务处理
※营业税金及附加、土地增值税如何扣除
※预缴时按299，没有调减怎么办？
※调增，调减到底调什么？
※本年度预售收入是否需要在附表三调减？
※问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？
※以前的招待费如何处理？
（一）广告及业务宣传费（扣除基数确认：预售合同收入处理）
1.税法规定 2.会计规定：广告费及业务宣传费可以据实列支。
3.会计与税法的差异分析 4.案例分析
（二）业务招待费
※操作实例
■总结
1.如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？
2.税率差变动是否能转回？
3.和以前年度的差异，通过应纳税额调整，当年的差异，通过预交税额调整。
4.以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税
5.完工标准问题
※案例
□已销开发产品的计税成本
思考：哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
□维修费用的扣除
※土地闲置费是开发费用还是开发成本？
□配套设施的扣除
思考：上海可以办出产证。仍可以作为公共配套吗？
□保证金的扣除
□佣金或手续费的扣除
□利息支出的扣除
□财产损失的扣除
四、计税成本的核算
（一）成本对象
（二）共同成本和间接成本的分配办法
1.占地面积法 2.建筑面积法 3.直接成本法
（三）特殊成本的约定分配方法
1.土地成本，一般按占地面积法进行分配
2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配
3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配
4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。
5.特殊预提(应付)费用计入开发成本
■成本 总结
1.土地、配套、利息是主要的需分难的共同成本
土地按占地面积，配套按建筑面积，利息按直接成本或预算造价法
2.计算步骤
（1）在开工前合理的划分成本对象（6大原则）
（2）归集开发成本（6类成本科目、3类成本项目）
（3）分配成本（4种分配方法）
（4）确定完工标准（3个完工标准）
（5）计算单位工程成本（注意总可售面积的确认）
（6）计算销售成本（注意配比结转成本）
（7）成本调整（二次分摊）
第三部分 特别税收问题探讨
一、房产税的疑难问题
1.免租期如何交房产税
2.未入帐的房产如何交房产税
3.地下建筑物如何交房产税
二、个人所得税
1.史上最强个税优惠文件介绍
2.外个税 3.大企业的便函 4.取消13薪
5.保险及信托 金融工具避税
三、协定的知识
1.六个月怎么算 2.183怎么算
四、拆迁费
1.营业税 2.企业所得税
五、不征税收入
六、追溯调整的程序问题
第五部分 税收筹划
一、避税的四种境界
1.乱帐 2.钻空子 3.形式重于实质 4.博弈文件
二、税法的漏洞与硬伤―缺少核心概念和逻辑性不严密是税收筹划的一个利器
三、筹划的基本程序
1.征税对象 2.义务人 3.时点 4.滥用优惠
四、创新性筹划
1.非常规业务 2.违约金，法院文书，失火
五、形式重于实质
六、七种武器
征管习惯影响下的
土地增值税形变分析及清算技巧
第一节 土地增值税征管现状
一、“搞不懂”的税种
※名义上的第二道流转税(税金可所得税前扣除）
※操作意义上的第二道所得税 （参照所得税的口径操作）
※国税发【2000】 44号文的做税思路和精神
□合作建房的故事
二、征管现状
理论上
　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务多年，曾在A股上市公司担任财务负责人，现在某房地产集团从事税务筹划，同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2008年已在《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章4万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。