2021城市更新之《项目投资价值测算及专项规划容积率申报调整策略借鉴》_公开课

■ 课程背景

2020年7月20日国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。城市更新迎来跨越式发展阶段，据相关专家预测未来数年内流入城市更新及其相关产业的资金将突破80万亿。

投资凝聚了房企的所有竞争力要素，是项目乃至企业成本的主要决定因素，优质合理的投资价值测算是城市更新项目顺利开启的先决条件。项目投资测算涉及整个城市更新全过程，任一条件的改变都会对测算结果产生影响，而城市更新项目的特点就在于存在诸多不确定性，所以城市更新中投资测算的关键就是对所有不确定的诸多要点进行合理的假设。因此，建立高效的城市更新投资测算体系掌握正确的测算方法是城市更新项目顺利进行的重要保障。

容积率是项目规划设计必须主要约束性指标，决定着项目的诸多外在表象，影响着项目的最终市场结果。专项规划容积率申报须平衡多方（政府部门、土地方、投资方等）利益关系，使诸方利益达到合理满足，是集规划、测算、沟通、谈判于一体的复杂工作项目。此课程睿达特邀业内2位重量级实战操盘专家，结合各自实操项目案例，重点分析讲解城市更新项目投资价值测算与专项规划容积率申报调整策略与实施落地路径，是城市更新从业人员应知应会的必修课。

■ 课程大纲

模块	内容	收益
第一章城市更新项目价值测算基本原则	1、项目价值判断的内在逻辑 2、区位前景的研判方法 3、规划前景的研判方法 4、市场前景的研判方法 5、实操案例分析	学习城市更新项目投资价值测算的基本原则及价值研判的内在逻辑与研判方法。
第二章城市更新项目价值评估体系设计策略	1、项目的位置、地段、与政府相关规划政策的调研等 2、按照现行政策、测算保守估值（初步经济测算） 3、结合五大类成本分析、盈利预测 4、不可控因素分析及对应策略 5、时间、效率、成本、人为因素分析 6、实操案例分析	掌握城市更新项目投资价值评估体系设计策略与实施路径。
第三章城市更新项目规划阶段价值研判要点	1、项目立项条件的研判逻辑 2、合法用地比例的规定及认定 3、两规、三规及旧屋村的认定 4、建筑年限的有关规定及认定方法 5、单元范围的划定规则 6、旧住宅区划入更新单元的条件 7、规划限制主要包括哪些？ 8、小地块更新的相关规定及操作尺度 9、国有储备用地纳入的相关要求 10、其他计划冲突包括哪些情形？ 11、实操案例分析	熟练掌握城市更新项目规划阶段价值研判的核心要点及相关实施细则的认定方法。
第四章城市更新项目立项阶段价值研判要点	1、深圳的城市规划体系分析 2、法图中特殊用地的规划研判 3、法图未覆盖区域的规划研判 4、如何预估土地贡献率？ 5、规划容积率的计算方法 6、城市更新“十四五”规划核心要点解读 7、实操案例分析	熟练掌握城市更新项目立项阶段价值研判的核心要点及土地贡献率与规划容积率的计算方法。
第五章城市更新项目经济测算技巧与策略	1、如何预估规划指标？ 2、如何预估产品指标？ 3、如何确定各类产品的价格？ 4、如何估算应补缴地价 5、如何预估拆迁补偿成本 6、开发建设成本的估计 7、期间费用的估计 8、如何设定投入与产出节奏 9、城市更新项目的税费估计 10、城市更新项目的财务费用估算 11、实操案例分析（结合测算模板）	熟练掌握城市更新项目经济测算的具体实施步骤及相对应的技巧与策略。
第六章专项规划容积率申报调整策略	1、纳入计划阶段的提效措施 2、专项规划容积计算规则 3、专项规划提效措施 4、五险管理策略 5、新三规和飞地政策解读 6、如何提高容积率实操案例分享	熟练掌握城市更新项目专项规划容积率申报调整的具体实施措施及高效落地策略。

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培训受众:

■ 邀请对象

1、项目业主：社区股份公司全体成员、项目业主全体成员；

2、开发企业：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；

3、金融机构：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；

4、相关机构：房地产行业相关研究与咨询顾问专业机构的高级管理人员；

5、高端圈层：准备进军城市更新领域的企业家、投资人。

课程收益:

结合各自实操项目案例，重点分析讲解城市更新项目投资价值测算与专项规划容积率申报调整策略与实施落地路径，是城市更新从业人员应知应会的必修课。

课程大纲

模块	内容	收益
第一章城市更新项目价值测算基本原则	1、项目价值判断的内在逻辑 2、区位前景的研判方法 3、规划前景的研判方法 4、市场前景的研判方法 5、实操案例分析	学习城市更新项目投资价值测算的基本原则及价值研判的内在逻辑与研判方法。
第二章城市更新项目价值评估体系设计策略	1、项目的位置、地段、与政府相关规划政策的调研等 2、按照现行政策、测算保守估值（初步经济测算） 3、结合五大类成本分析、盈利预测 4、不可控因素分析及对应策略 5、时间、效率、成本、人为因素分析 6、实操案例分析	掌握城市更新项目投资价值评估体系设计策略与实施路径。
第三章城市更新项目规划阶段价值研判要点	1、项目立项条件的研判逻辑 2、合法用地比例的规定及认定 3、两规、三规及旧屋村的认定 4、建筑年限的有关规定及认定方法 5、单元范围的划定规则 6、旧住宅区划入更新单元的条件 7、规划限制主要包括哪些？ 8、小地块更新的相关规定及操作尺度 9、国有储备用地纳入的相关要求 10、其他计划冲突包括哪些情形？ 11、实操案例分析	熟练掌握城市更新项目规划阶段价值研判的核心要点及相关实施细则的认定方法。
第四章城市更新项目立项阶段价值研判要点	1、深圳的城市规划体系分析 2、法图中特殊用地的规划研判 3、法图未覆盖区域的规划研判 4、如何预估土地贡献率？ 5、规划容积率的计算方法 6、城市更新“十四五”规划核心要点解读 7、实操案例分析	熟练掌握城市更新项目立项阶段价值研判的核心要点及土地贡献率与规划容积率的计算方法。
第五章城市更新项目经济测算技巧与策略	1、如何预估规划指标？ 2、如何预估产品指标？ 3、如何确定各类产品的价格？ 4、如何估算应补缴地价 5、如何预估拆迁补偿成本 6、开发建设成本的估计 7、期间费用的估计 8、如何设定投入与产出节奏 9、城市更新项目的税费估计 10、城市更新项目的财务费用估算 11、实操案例分析（结合测算模板）	熟练掌握城市更新项目经济测算的具体实施步骤及相对应的技巧与策略。
第六章专项规划容积率申报调整策略	1、纳入计划阶段的提效措施 2、专项规划容积计算规则 3、专项规划提效措施 4、五险管理策略 5、新三规和飞地政策解读 6、如何提高容积率实操案例分享	熟练掌握城市更新项目专项规划容积率申报调整的具体实施措施及高效落地策略。