商业地产从筹备到开业运营全流程

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涉足商业的房地产开发公司中高管；商业管理公司、资产管理公司中高管；储备项目总/副总/总监。

本课程旨在系统性讲解商业地产全流程核心业务要点，帮助学员迅速建立商业地产底层操作系统和全流程操盘概念。由以下 6 个部分组成：底层逻辑-7 个底层认知、招商-7 个要点、推广-3 大重点、营运和物业-5个问题、管理-1 套计划 6 个执行力、工程-6 个方面。

第一部分 底层逻辑-7 个

1、顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？
2、产品-顾客向我们购买什么产品？
3、资产价值——估值、保值、增值如何计算？
4、资管模式-资产管理的逻辑？
5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？
6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面？
7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期；开业目标

第二部分 从筹备期到运营期的招商 7 大难点

难点 1：商业定位如何确定？如何落地，并制定经营策略？
关键：分析市场-界定势力范围和竞品-获取情报-侦破关系-SWOT 分析-四大策略
难点 2：符合定位的品牌库如何建立？
关键：租金基本面+差异化凸显定位
难点 3：合理的业态结构比例，业内优秀项目是怎么做的？
关键：55 个优秀购物中心调研的结论
难点 4：品牌落位策略
关键：如何做到定位、组合、品质、属性、租金、销售额 6 匹配
难点 5：测算商户的成本账
关键：商户盈利能力分析：A 通用保本分析法、B 餐饮品牌现金流分析法
难点 6：租金涨幅如何计算？
关键：销售增长是租金增长第一逻辑
难点 7：租赁谈判策略
关键：
租金谈判前：先算后谈-盈利能力分析推导商户租金合理性
租金谈判中：价格锚点法、换位思考法、三赢谈判法

第三部分 从筹备期到运营期的推广 3 大重点

1、开业活动——如何火爆开业？如何取得另商户满意的开业销售额？如何避免开业后销售断崖式下滑？
2、营运期活动策划-话题营销
关键：话题选择方向
3、营企联动组合拳
关键：如何打破部门壁垒，从聚集客流到转化销售额

第四部分 运营期：营运管理和物业管理 5 大关键问题

1、NOI 拆解-购物中心三级 20 个核心经营指标是什么？
2、精细化营运 3 个难点
（1）营运部人员编制少、品牌情况复杂，没时间一个一个品牌精细化营运、抓销售提升，怎么办？
（2）如何精准采集商业销售数据？
（3）销售预警品牌经营分析会怎么开？
3、经营扶持品牌如何选定？
4、开业日经营秩序管控：如何实施开业日安全保障和政府报备？
关键点：开业安全保障方案和政府报备方案
5、运营期经营秩序管控：20 个常用的应急预案

第五部分 筹备期计划管理——1 套计划+6 大执行力

一、1 套计划——模块化计划
关键：计划设计思路、计划表 4 大创新、管控手段、检查考核
二、6 大执行力
1、如何“让每件小事有人做”？
案例：开业准备——8 大条线 530 件事情【全套开业倒排计划销项表】
2、如何让每个任务都“达标”？
3、如何“让每个人每天有事做”？
4、如何让每个人“今日事今日毕”？
案例：商业地产一线部门晨会+部门夕会到底该怎么开？
5、如何“让开会成为生产力”？
6、如何让每个人都会做会议纪要？
思考：签发、签到、签字三者在共识会与指令会中有何不同？

第六部分 筹备期工程 6 大关键点

1、商户消防证照——3 招帮助商户按时取得消防开业证明
关键点：消防四证是哪四证？取证时间节点？高效取证方法？
2、商户开业计划——5 个节点管控商家按时同期开业
3、装修前——装修准备+技术交底+图纸管控
关键点：前期规划设计对接、不同业态商家技术交底、一店一色管控
4、装修中——日巡检+夜总会
5、装修后——2 类验收：隐蔽工程验收+完工验收
6、工程移交——3 步曲：先接管，后满负荷测试，再移交

Q&A

杜老师 赢才商学院资深商业顾问、原万达商管区域总经理
拥有 26 年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验 19 年，SHOPPING MALL 从业经验 7 年），其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家，已经培养出 8 位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16 位下属走上副总、总监岗位。
CCIM 国际注册商业房地产投资师（发证机构：国际注册商业房地产投资师协会）
赢商网&赢才商学院特聘商业地产培训咨询专家
香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师