现代房地产企业 《基于项目全周期管理视角的财务管控体系构建》

模块

主要内容

第一部分

现代房企高管为什么要学习财务知识？

一、管理者的责任和定位

Ø 公司的持续发展，不同项目之间的节奏，财务指标的持续增长，新项目拓展，人力资源战略等。

二、管理者的工作考量标准和思维重点

Ø 对经营目标的贡献度和影响力

三、经营目标与专业的关系（商业眼光）

四、财务指标与业务的关系

五、现代财务管理的价值：财务对公司利益最大化的主导地位

六、房地产财务管理的特点

七、房地产重要会计政策：

Ø 收入确认、存货与开发成本分类和分摊、资本化与费用化、净资产的估值—成本法与公允价值的计量（投资性房地产、存货）

第二部分

现代房企的财务指标

体系与财务分析

一、财务指标解读（计算公式、影响因素及改善途径）：

Ø 盈利能力、偿债能力、营运能力、综合指标 

二、各部门工作对财务指标的影响

三、财务指标与奖金的关系：资金提升四步曲——销售、回款、利润、资源占用（附案例及启示）

四、案例分析：万科、中海、保利、恒大半年报对比简析

第三部分

财务视角的

运营与投资管理

一、全面预算管理

Ø 建立以财务为主导关键业务部门参与的全面预算编制机制

二、标杆企业运营管理信息系统介绍

三、新项目投资策略

Ø 公开市场获取与战略并购

Ø 新项目投资决策的考虑因素及经济指标评价

Ø 项目投资分析的核心指标—IRR的影响因素、与经营行为的关系和提升策略

Ø 并购工作流程及交易价格的确定（附案例）

第四部分

现代房企的资金管理与融资模式创新

一、集团资金管理的要求

Ø 管理目标和原则

二、集团内部计息制度

三、资金计划编制、考核和缺口解决方案

四、融资渠道

Ø 开发贷、集团授信、信托、境外融资、资本市场融资

五、项目发展创新融资模式

Ø 房地产股权信托、有限合伙制投资基金、并购贷款

第五部分

现代房企税收与纳税

筹划

一、一手房与二手房计税基础差异及差异利用

二、土地增值税对项目运营的影响

Ø 房产销售价格与土地增值税的无效及低效区间、土地增值税的规划及清算

三、房地产“营改增”

Ø 收入变动及成本费用抵扣项

案例分析：

Ø 施工、监理、材料供应商的选择

Ø  精装房增加成本抵扣

四、依法纳税、合理降低税负

案例分析

Ø 各关键节点对税务的影响，动态观察税负比

Ø 集团运营服务费分摊

Ø 发票提供不规范的问题和解决方案

Ø 成本分期与结算不符造成多缴所得税

Ø 个人所得税关注点

Ø 营销费用中的“老带新”如何处理

第六部分

财务人员绩效考核及

人才管理

一、资金计划编制与执行考核

二、融资考核

三、预算执行考核

Ø 传统考核指标体系

Ø 平衡计分卡

Ø EVA

Ø 股权激励与跟投

案例分析

Ø 标杆企业曾使用的传统考核指标及原因分析

Ø 标杆企业的平衡计分卡应用及原因分析

四、财务组织架构与招聘

五、万科集团与项目公司财务架构

案例分析

Ø 万科财务部考核指标案例分析

Ø 万科项目公司财务架构案例分析

Ø 万科集团财务架构案例分析

六、万科财务人员的任命与考核

七、万科财务人员招聘4大来源和4种方式