现代房地产企业 《高效开发报建体系构建及政府配套资源对接与价值再造》

序  言：课前秀

一、案例解读：碧桂园“高周转”内文外传 & 住建部20180416文件解读

二、案例解读：万科世贸广场二期项目（1995）的前世今生

三、案例解读：对公司生死攸关的报批报建——天津南京路新天地项目

四、案例解读：某市最新颁布政府简化审批流程新政解读

第一部分 报建及配套业务概述

一、政府对房地产开发项目实施相关行政管理的环境分析

1、国土资源管理

2、城市规划管理

3、建设工程交易市场及行业管理

4、房屋产权交易市场及行业管理

5、城市市政工程配套管理

6、城市基础设施配套管理

7、其他政府职能部门管理（发改委、环保、文物、民防（人防）、气象（防雷）、地震、民政（地名）、档案、无线电、节能、技术质量监督、空管……）

8、消防、军队等

二、项目报批报建业务管理的工作内容（权证事务）

1、项目前期、中期（五证）     

2、项目后期（分证） 

解读跑前期

三、项目政府配套资源对接管理的工作内容（配套事务）

1、城市基础设施配套（用地红线外市政工程配套）

2、用地红线内市政管网工程配套

3、非经营性公建配套

解读跑配套

四、开发企业对报批报建及政府配套对接业务管理的认识

1、相关业务管理发展历程及现状和难点分析

2、相关业务专业化、规范化管理的方法

u 案例分析：解读20余年报建及配套业务的变迁

u 案例分析：近期各地推行批量精装、装配式应用等新形势的应对

五、现代房企如何正确认识公共关系管理

1、房地产开发企业公共关系管理的理念认识

u 公共关系是房地产企业战略管理的重要组成部分

u 解读战略管理VS人脉资源管理

u 案例分析：某房企老板否决勾地方案的真实原因

u 公共关系对房地产投资、建设、营销的强烈支撑

u 解读房企公共关系的定位

2、房地产开发企业公共关系管理的工作内容

3、公共关系对房地产企业的价值体现

4、维护良好公共关系的方法探讨

u 案例分析：从万科的职能划分，解读公共关系VS报建配套

六、小结：报批报建及配套事务管理≠公共关系管理

u 解读报建配套与公共关系的区别和辩证关系

第二部分 报建及配套业务VS公司组织建设管理

一、公司业务现状及战略方向对管理资源配置策略的影响

1、房企管理突出特点VS项目界定

2、房地产项目开发目标VS报建及配套业务

3、机会型开发商——单一项目公司

4、专业化开发商——行业内持续经营（多项目、跨地域）

二、公司组织架构、工作职能分工及接口设计

1、组织架构层级对分工的影响（项目公司、二级管理、三级管理）

u 案例分析：3个不同房企组织架构图的比较，看职责分工

2、设置专职的报批报建及配套对接职能部门的优缺点

u 案例分析：万科城市公司“项目事务部”看分工的演变

3、分别由专业职能部门分工负责的优缺点

4、按项目公司（项目部）分工负责的优缺点

三、小结及实战互动研讨：参训企业实际组织状况的诊断、研讨及建议

第三部分 土地获取阶段的报建及配套业务流程详解（结合实战案例）

一、签订《国有土地使用权出让合同》

u 案例分析：海南陵水“椰林海岸”某项目，国土局长对项目总说：“你退地吧！”

u 案例分析：万科花园新城土地出让违规事件

二、办理项目公司设立及相关事宜

u 案例分析：江阴项目成交后的土地平移

u 案例分析：江阴某项目公司资质办理

u 案例分析：海南某项目公司资质办理程序

三、办理《项目投资备案》（立项计划）

四、办理《建设用地规划许可证》

五、办理《国有土地使用证》

u 问题：权证+实物，影响取得土地证原件的因素

六、其它可能涉及的相关程序简析

1、标杆房企当前拿地的策略和特殊操作（一二级联动）

u 案例分析：现行土地获取方式详解

u 案例分析：勾地控地的操作详解

2、办理《建设项目选址意见书》

3、办理《建设用地规划设计条件》

4、办理《项目用地文物勘探》程序

5、关于建设用地红线外市政工程的自行配套事宜

7、关于建设用地的征地补偿及拆迁事宜

8、涉及突破国土资源《土地利用规划》的土地变性事宜

u 案例分析：海南某房企土地获取

u 案例分析：海南农垦局土地违规事件分析

七、小结及实战互动研讨

1、拿地阶段公司各部门之间的分工配合要点

2、不同企业办理《用地规证》及《土地证》的责任划分技巧

第四部分 规划方案阶段的报建及配套业务流程详解（结合实战案例）

u 案例分析：《建设工程规划许可证》办理流程系统图

u 案例分析：标杆房企设计管理流程系统图

一、办理《建设工程规划报建申请》

二、办理《项目环境评价审批》

三、办理《修建性详细规划设计方案》成果审批

1、建筑规划方案（日照、规划指标等）

2、管网规划方案（市政工程配套等）

四、办理《房地产项目建设开发规模审批》

五、办理《单体建筑设计方案审批》

六、办理《人防工程报建审批》

u 案例分析：海南某项目选择异地建设交费的决策过程

七、办理《建筑工程消防设计审核》

1、建筑工程

2、装饰装修工程

u 案例分析：万科东丽湖滑水赛会所超越规范覆盖的处理

八、办理《建设工程规划许可证》及其它相关前置程序（地名、户籍、公告…..等）

u 案例分析：万科都市花园《规证》公告的乌龙笑话

九、小结及实战互动研讨

1、设计阶段公司各部门之间的分工配合要点

2、不同企业办理《工程规证》的责任划分技巧

第五部分 施工准备阶段的报建及配套业务流程详解（结合实战案例）

u 案例分析：《建设工程施工许可证》办理流程系统图

一、办理《建设工程施工报建申请》

二、办理《建设项目扩初设计评审》

三、办理《施工图蓝图审查》

四、办理《建筑设计节能审查》

五、办理《防雷施工图设计文件审核》

六、办理《建设工程施工单位招投标》

u 案例分析：不同企业性质的招投标操作模式

七、办理设计单位、监理单位招投标及备案

八、办理《城市基础设施配套费》缴纳的“减免缓”事宜

九、办理《施工许可证》及其它相关前置程序（墙改、档案、农民工……等保证金）

十、其它涉及施工准备的相关程序

1、办理《建设工程放线、验线程序》

2、办理《施工临时用水、用电程序》

3、办理《深基坑支护设计方案》评审

4、办理施工临时占道、开口等程序

5、办理行道树移植或海防林砍伐

6、办理其它地下障碍物移除程序

7、工程抢跑开工的处理

详解规避抢跑开工的三大风险规避

十一、小结及实战互动研讨

1、施工准备阶段公司各部门之间的分工配合要点

2、不同企业办理《开工证》的责任划分技巧

第六部分 销售准备阶段的报建流程详解（结合实战案例）

u 案例分析：《商品房预售许可证》办理流程系统图

一、办理销售面积预测

u 详解：《规证》附图VS房号

二、办理《物业公司招投标》

u 案例分析：解读首任物业管理人及操作技巧

三、办理《销售资金监管账户》

四、办理价格备案及网签录入程序

u 案例分析：底商分户销售的无奈之举和应对策略

五、办理《预售许可证》及其它相关前置程序

六、小结及实战互动研讨

1、销售准备阶段公司各部门之间的分工配合要点

2、不同企业办理《开工证》的责任划分技巧

第七部分 施工建设阶段的配套业务流程详解（结合实战案例）

一、自来水工程配套程序

二、排水工程配套程序

三、供配电工程配套程序

四、燃气工程配套程序

五、集中供热工程配套程序

u 案例分析：万科花园新城移交运营责任的意义

u 案例分析：廊坊新奥置业住宅小区的供热补贴包袱

六、小结及实战互动研讨

1、管网综合设计管理流程

2、自行配套工程权责移交事宜

3、配套工程对接阶段公司各部门之间的分工配合要点

4、不同企业办理配套工程对接的责任划分技巧

第八部分 竣工收尾阶段的报建及配套业务流程详解（结合实战案例）

u 案例分析：“项目竣工验收备案”办理流程系统图

一、竣工验收相关程序（规划、消防、人防、五方综合验收等）

二、办理《建设工程竣工备案程序》

三、办理《准住证》

u 案例分析：发证日期导致的违约赔偿

四、办理正式电送电、燃气点火、供热等配套程序

u 案例分析：万科城市花园不该发生的赔偿

五、办理产权面积实测

u 案例分析：隔墙处理技巧

六、办理《房地产权证》（土地分证+《房屋产权证》）登记程序

七、小结及实战互动研讨

1、竣工验收阶段公司各部门之间的分工配合要点

2、不同企业办理竣工验收的责任划分技巧

第九部分 报建及配套业务VS其它关联业务流程

一、计划运营管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

1、项目开发进度计划中的报建及配套工作的编制

u 案例分析：万科项目开发流程详解

u 案例分析：项目开发季度计划模板详解

u 案例分析：龙湖进度计划详解

u 案例分析：某项目（一二级联动）项目开发进度计划详解

2、报建及配套责任部门年度、月度计划的编制和考核

u 案例分析：某公司月度工作计划（含报建及权证）详解

二、成本管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

1、目标成本计划中报建及配套涉及的成本科目划分

u 案例分析：标杆房企成本管理流程简述

2、报建及配套责任部门的成本控制职责及绩效考核

u 案例分析：某房企成本控制指导书（报批报建部门责任成本）

三、项目决策管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

1、报建及配套责任部门如何参与项目初判和详细研究

2、报建及配套责任部门如何参与可行性研究及项目获取

u 案例分析：标杆房企项目决策管理流程简述

四、项目策划管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

1、报建及配套责任部门如何参与项目策划

2、报建及配套责任部门如何参与概念设计任务书和成果评审

u 案例分析：标杆房企项目策划管理流程简述

五、设计管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

1、报建及配套责任部门如何参与方案设计任务书和成果评审

2、报建及配套责任部门如何参与扩初设计任务书和成果评审

3、报建及配套责任部门如何参与施工图设计任务书和成果评审

u 案例分析：标杆房企设计管理流程简述

六、工程管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

1、报建及配套责任部门如何参与《工程管理指导书》的编制

2、报建及配套责任部门如何参与工程招投标

3、报建及配套责任部门如何参与工程建设过程管理

4、报建及配套责任部门如何参与竣工验收及交付管理

u 案例分析：标杆房企工程管理流程简述

第十部分 报建及配套业务的人力资源管理

一、报建及配套岗位干部的选择和任用

1、报建及配套岗位干部的职业素质

2、报建及配套岗位干部的知识结构

3、报建及配套岗位干部的心理调节

4、报建及配套岗位干部的基本礼仪

二、报建及配套岗位干部的培训

三、报建及配套岗位干部的激励

u 案例分析：标杆房企绩效考核管理流程简述

四、总经理在报建及配套业务中的作用

1、总经理的五大关注点

2、总经理处理公共关系的立足点

3、总经理的公共关系策略

4、总经理如何遴选和培养公关及报批报建及配套人才

第十一部分 如何提高报建及配套业务的执行绩效

一、问题与困惑

u 传统报建及配套干部的“四量”基本原则

二、解决方向

1、认识报建及配套对项目开发的重要性

2、掌握报建及配套工作的核心价值

3、充分认识报建及配套工作的复杂性及困难度

4、各部门对报建及配套工作的协作

5、报建及配套工作的自律和规范化流程建设

6、报建及配套工作的灵活应变和管理艺术

……

三、改进措施

1、提高专业能力

2、资源整合利用

3、系统性和前瞻性

4、加强协调沟通

第十二部分 特殊项目开发模式的报建及配套业务处理（结合案例）

一、城市更新项目报建及公关策略

二、区域开发、园区开发项目（控地）的处理

三、股权收购项目的处理

四、停缓建（烂尾楼）开发重置项目的处理

1、股权转让项目情形     

2、资产（在建工程）转让项目情形

五、去库存（商改住）项目改造开发处理

六、现房类低效资产改造开发的处理

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