商业项目筹建、招商、开业 30 大核心要点

一、 商业地产的昨天、今天和明天

　　二、商业地产重要底层逻辑【重要】

1、购物中心的顾客是谁？

2、购物中心的产品是什么？

3、商管公司组织架构与部门职能在筹备期和营运期有什么不同？

4、大营运各部门管理角色定位是怎样的？

5、商业项目的三种经营模式各有什么特点？

6、购物中心三级 20 个核心经营指标是什么？

7、购物中心的 4 大发展阶段各有什么特点？

　　第一部分 筹备期：影响开业十大风险点

　　【筹备期工作目标：按时开业！】

　　一、 筹备期模块化技术要点

1、 明确流程指向

2、 设立总控部门

3、 巧用模板

4、 亮灯打分

　　二、筹备期十大风险点和解决方案

　　风险点 1（组织）：商业前策滞后，商业空间结构不适用

　　风险点 2（组织）：总控不力【两大模块化表单】

　　风险点 3（工程）：交底不清

　　风险点 4（工程/招商）：进场滞后

　　风险点 5（工程）：流程和标准模糊

　　风险点 6（工程）：检查不力，不能日事日清【二装管控销项表/夜总会】

　　风险点 7（工程）：二装拖沓

　　风险点 8（工程）：审图不专业

　　风险点 9（工程）： 无证营业【消防开业验收和证照办理】

　　风险点 10（工程/信息）：商场弱智

　　风险点 11（招商/工程）：招商滞后 vs 工程拆改

　　第二部分 筹备期：满铺招商十大难点

　　【目标：满铺招商！】

　　难点 1：如何精准定位并制定经营策略？

　　难点 2：租赁决策文件如何编制？

　　难点 3：招商品牌库如何建立？

　　难点 4：为了租金收益最大化，如何进行铺位切分？

　　难点 5：收租方式是按固定租金？还是销售扣点提成？还是两者取高？如何抉择？

　　难点 6：如何根据商铺特点选用不同的租金定价方法以使租金尽可能合理？

　　难点 7：水平动线、垂直动线各自的业态和品牌布局规则？

　　难点 8：谈判策略-招商人员的一张图、一顿饭，有什么讲究？

　　难点 9：招商大会什么时候开？如何确保成功召开？

　　难点 10：招商收官 6 件大事？

　　第三部分 开业期：精彩开业十大重点（开业前 100 天到开业后 30

　　天）【开业期工作目标：精彩开业！精彩开业！精彩开业！】

　　一、开业准备--8 大条线 530 件事情【完整开业倒排计划销项表】

　　二、精彩开业十大重点

　　重点 1（总经办）： 一店一色店铺装修设计--关键词：颜值

　　重点 2（工 程）： 装修验收、满负荷测试和工程移交--关键词：标准

　　重点 3（大营运）：开业活动引爆市场--关键词：轰动【完整案例】

　　重点 4（大营运）：目标清晰的开业促销沟通--关键词：信心

　　重点 5（大营运）：营销推广费预算究竟需要多少？决策依据？筹备期招商推广

　　重大节点有哪些？

　　重点 6（总经办）：百日誓师大会--关键词：紧张

　　重点 7（企划）：公区美陈和安装管控--关键词：规范

　　重点 8（大营运）： 优化广场内部导视系统--关键词：体验

　　重点 9（物 业）： 开业安全、交通和政府报备--关键词：流量安全【完整

　　执行方案】

　　重点 10（总经办）：管理商户的依据是什么？如何在筹备期打好商户管理的基础？