2016年建筑、房地产企业营改增政策深度解析及实际操作技巧

房地产建安企业的负责人、财务、采购、项目管理、合同等部门相关人员

各国税局、地税局、会计师事务所、税务师事务所负责人及税务专业人士

一、建筑工程计价依据的政策规定、工程造价的报价和招投标合同的签订技巧
（一）国家城乡建设部关于工程计价依据的政策规定
（二）营改增后，建筑企业招投标合同（EPC合同和非EPC合同）工程造价的报价技巧
（三）建筑企业招投标合同的签订技巧
二、营改增后，建筑和房地产企业实际缴纳增值税的计算及各类成本的抵扣处理
（一）建筑企业和房地产企业营改增后实际缴纳增值税的计算及可以抵扣增值税进项税的
各档税率
（二）建筑企业各项成本的增值税抵扣处理
1、建筑材料费用、办公用品和劳保用品的增值税抵扣技巧
2、会议费用和咨询费用的抵扣技巧
3、建筑劳务公司或人工成本的增值税抵扣处理
4、沙石料、商品混泥土的增值税抵扣处理
5、机械租赁设备的增值税抵扣处理
6、办公楼租赁的的增值税抵扣处理
（三）房地产企业各类成本的增值税抵扣处理
1、土地出让金的增值税抵扣处理
2、拆迁补偿费用和配套设施费用的增值税抵扣处理
3、建筑成本的增值税抵扣处理
4、绿化费用的增值税抵扣处理
5、前期工程费用的抵扣处理
三、供应商的最优选择和抵扣增值税进项税费应具备的条件
（一）营改增后如何选择供应商实现节税的最优化
（二）营改增后，建筑和房地产企业抵扣增值税进项税费应具备的四个条件
四、建筑企业跨县（市）施工的增值税处理和增值税纳税地点、纳税义务时间
（一）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理
（二）增值税纳税地点、纳税义务时间
1、总公司直接管辖的项目部的纳税地点和增值税发票开具
2、总分公司体制下的纳税地点和增值税发票开具
（三）母子公司体制下的纳税地点和增值税发票开具
（四）增值税纳税义务时间与工程结算的发票开具
五、建筑企业项目经理承包制和挂靠工程项目营改增后的处理
（一）营改增后，挂靠项目存在的法律、财务和税务风险分析
（二）营改增后，挂靠项目的财务和税务处理
（三）建筑企业项目经理承包制的税收风险分析
（四）建筑企业项目经理承包制营改增后的税务风险控制策略
六、建筑企业和房地产企业营改增过渡期间新老项目的衔接问题处理
（一）新老项目的划分标准
（二）新老项目衔接中的8个实际操作问题
1、营改增前的在建项目或未完工项目营改增后的涉税处理
2、营改增前已经完工的项目，而且与业主进行工程结算，但业主拖欠工程款，营
改增后支付工程款的税务处理
3、营改增前已经完工的项目，但未与业主进行工程结算，营改增后支付工程款的
税务处理
4、老项目在营改增后继续施工发生的增值税进项税的抵扣处理
5、营改增已经开发完毕的开发产品在营改增后销售的涉税处理
6、营改增前的老项目在营改增后签订的分包合同的涉税处理
7、营改增前购买建筑材料已经用于建设工程，但拖欠供应商材料款，营改增后支
付的涉税处理
8、营改增前购买的设备、其他固定资产已经使用，但营改增后获得的增值税专用
发票的抵扣处理
七、建筑企业提供建筑劳务可以选择简易计税方法计税的三种情形及实际操作应用
（一）一般纳税人建筑企业可以选择简易计税方法计税的三种情形
1、以清包工方式提供建筑劳务
2、为甲供工程提供的建筑劳务
3、为建筑工程老项目提供建筑服务
（二）一般纳税人建筑企业签订清包工的技巧
（三）一般纳税人建筑企业签订甲供材合同的技巧
（四）为建筑工程老项目提供建筑服务的一般计税方法计税和简易计税方法计税的选择技巧
八、营改增后，房地产企业、建筑企业的发票控税策略
（一）营改增后的建筑行业企业实现节税的13种发票开具技巧
1、施工期间发生水电费用的发票开具技巧
2、采购过程中的运输发票开具技巧
3、采购过程中材料发票的开具技巧
4、挂靠工程中的发票开具技巧
5、总公司投标的工程，分公司施工中的发票开具技巧
6、建筑企业售后回租中的发票开具技巧
7、业主从工程款中扣留包的违约金或罚款的发票开具技巧
8、材料供应商给予施工企业销售返点的发票开具技巧
9、甲方扣留施工企业质量保证金的发票开具技巧
10、施工企业收到业主的提前竣工奖、材料差价款的发票开具技巧
11、施工企业与非房地产企业发生“甲供材”业务的发票开具技巧
12、建筑施工企业支付或收到违约金和赔偿金的发票开具技巧
13、总包从工程款中中扣留分包管理费用或配合费用的发票开具技巧
（二）营改增后的所有企业不能抵扣进项税金的8种发票

财政部博士后、经济学博士——肖太寿

财政部科学研究所博士后 、经济学博士
中国房地产、建安业的纳税筹划九段高手
中国多家房地产建筑业上市公司税务顾问
著有《合同控税》等多达十几本书籍作者

一位为各级税务部门、多家大中型房产建安业举行数千场涉税讲座的高级讲师！
一位精通房产建安业税收政策、合同节税、筹划、稽查等涉税事项的智力大师！
一位在《经济科学》、《时代经济》等国家级报刊杂志发表论文60余篇资深专家！