房地产企业“营改增”前的准备工作暨票据处理与会计核算专题通知

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、
财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

通过学习使学员了解房地产企业“营改增”的基本政策，纳税人身份选择、计税方法，税率和征收率，销项税额与进项税额的计算方法和法定凭证，纳税时间与地点，以及在建项目、竣工待售项目、商业地产的过渡性政策等知识，为即将到来的营改增提前做好准备。
针对房地产业面临的严格税收征管形势，我们按照对房地产开发项目进行整体纳税规划、分四大阶段落实的思路，根据近几年对房地产企业税收征管的要点，对每个阶段所涉及的税种进行法规解读，讲解合规凭证的取得和会计处理方法，使房地产企业在各阶段的开发进程中落实纳税筹划方案，规避涉税风险、全面降低企业税负。

房地产企业“营改增”前的准备工作暨票据处理与会计核算专题通知
‖2015年9月16–18日‖—‖重庆•怡华威斯达大酒店‖—‖主讲：刘老师‖
‖专题背景‖
自2012年初推行“营改增”试点至2015年6月末，我国已经实现了“3＋7”个行业的营改增，试点纳税人509万户，累计减税4848亿元，改革效应日益显现。
根据报经国务院同意的《营业税改征增值税试点方案》的安排，2015年末应将“营改增”推向全国所有行业。今年税制改革的重头戏就是建筑业和房地产业的营业税改征增值税。建筑及房地产企业实行“营改增”，延续增值税的抵扣链条，可以避免重复征税，可以降低建筑及房地产业的整体税负，可以降低开发产品的成本促进房价的合理回归，可以规范企业的纳税行为，避免偷漏税。
建筑业、房地产业的营改增一再推迟，原因何在？建筑业、房地产业的营改增何时开始？企业如何做好营改增前的准备工作？有哪些财税政策应当提前掌握？这些都是企业需要提前了解的问题。
自年初以来，受国内外多种因素的影响，GDP增速减缓，税收压力加大。建筑业、房地产业第14次被列为税收专项检查重点。加强税收的常态化管理，保持税收征管的连续性，形成一个“税前控制、纳税审核、税后监管”的长效监管机制，不断提高税收征管质量和效率。房地产企业面临的税收形势对会计核算和票据合规性要求会更高。为此，我们安排了这次讲座，全面向学员讲解下列问题。
‖专题收益‖
通过学习使学员了解房地产企业“营改增”的基本政策，纳税人身份选择、计税方法，税率和征收率，销项税额与进项税额的计算方法和法定凭证，纳税时间与地点，以及在建项目、竣工待售项目、商业地产的过渡性政策等知识，为即将到来的营改增提前做好准备。
针对房地产业面临的严格税收征管形势，我们按照对房地产开发项目进行整体纳税规划、分四大阶段落实的思路，根据近几年对房地产企业税收征管的要点，对每个阶段所涉及的税种进行法规解读，讲解合规凭证的取得和会计处理方法，使房地产企业在各阶段的开发进程中落实纳税筹划方案，规避涉税风险、全面降低企业税负。
‖主讲专家‖刘老师：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与过我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。
刚刚出版的新书有《房地产企业财税操作技巧》（第4版）、《房地产企业财税操作难题精解》和《土地增值税清算大成》（第3版）等房地产企业财税实务专著。（作者可以现场签名售书）
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任中央直属机关高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
‖课程内容‖
第一部分：营改增相关政策解析与前期准备工作
一：增值税纳税人和扣缴义务人
1．营业税改征增值税试点纳税人范围包括哪些？
2．试点纳税人如何分类？划分标准是什么？
3．怎样办理一般纳税人的登记手续？
4．怎样确定增值税的扣缴义务人？
5．两个或者两个以上的增值税纳税人怎样合并纳税？
二：应税服务、劳务的范围
1．房地产业营改增的征税范围包括哪些？
2．房地产业的视同销售如何判断？视同销售的税务处理方法。
3．房地产企业如何确认销售收入？怎样计算销项税额？
4．委托境外设计单位进行规划设计如何扣缴增值税？
三：税率和征收率
1．增值税的税率：
⑴ 销售、进口货物，租赁服务，税率为17%；
⑵ 粮油水电气书报农药化肥等，税率为13%
⑶ 交通运输业、建筑业、销售不动产和转让土地使用权，税率为11%；
⑷ 现代服务业、金融保险业、生活服务业税率为6%；
⑸ 零税率。
2．增值税的征收率为3%。
3．哪些应税劳务适用增值税零税率？
4．哪些应税劳务免征增值税？
四：应纳税额的计算
1．增值税计税方法分几种？基本公式？
2．一般纳税人的计税方法，具备什么条件可以选择简易计税方法计税？
3．房地产企业怎样计算销项税额？怎样把含税销售额换算成不含税销售额？
4．什么是进项税额？房地产企业在采购和接受劳务过程中如何核算进项税额？
5．营改增之后，增值税专用发票的管理、使用、抵扣以及增值税发票风险的控制方法。
6．增值税扣税凭证的认证和申报抵扣期限有何规定？
7．如何计算兼营业务不得抵扣的进项税额？
8．已抵扣进项税额的购进货物、接受应税劳务者应税服务发生不得抵扣进项税额的
业务，如何扣减进项税额？
9．销售方因服务中止或折让怎样扣减销项税额？
10．购买方因服务中止或折让怎样扣减进项税额？
11．符合一般纳税人标准不登记办理一般纳税人有何惩罚性规定？
12．哪些情况适用于按简易计税方法计税？
13．增值税价外费用的范围？哪些价外费用可以不计税？
14．纳税人兼营不同税率的应税劳务和服务怎样核算？纳税人兼营营业税劳务的应怎样
核算？
15．何谓商业折扣？纳税人发生商业折扣的应怎样开具发票？
16．纳税人发生销售退回、销售折让、开票有误等情况如何进行税务处理？
17．正在开发的在建项目试点期间销售如何纳税？
18．已经竣工验收的待售房地产试点期间如何纳税？
19．商业地产出租营改增试点期间如何纳税？
20．企业销售使用过的固定资产如何缴纳增值税？
21．原增值税一般纳税人兼有应税劳务的，截止到试点实施之日前的增值税期末留抵税
额如何处理？
22．扣税凭证丢失如何处理？
23．一般纳税人购置自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额可否抵扣？
五：纳税、扣缴义务发生时间和纳税地点
1．怎样确定增值税纳税义务发生时间？
2．怎样确定增值税的纳税地点？
3．纳税人发生增值税应税行为，纳税期限是如何规定的？
4．扣缴境外单位和个人的增值税在哪里纳税？何时纳税？
六：征收管理
1．营业税改征增值税之后对于跨期业务应当如何处理？
2．房地产企业向个人售房如何开具增值税发票？
3．小规模纳税人提供应税服务，接收方索取增值税专用发票的应当怎样办理？
4．营改增后房地产企业如何选择施工企业和供货商？
5．纳税人购置增值税税控系统专用设备和技术维护费用如何抵减增值税税额？
七：增值税的会计核算
1．增值税会计科目如何设置？
2．一般纳税人进项税额的会计处理
3．一般纳税人销项税额的会计处理
4．“营改增”对房地产企业会计核算体系有何影响？
第二部分：房地产企业合规票据的取得与会计核算
第一阶段：投资决策阶段合规票据的取得与会计核算
1．项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？
2．房企筹资方法之一：利用混合性投资扩大融资渠道
3．房企筹资方法之二：吸收其他企事业单位合作开发
4．房企筹资方法之三：售后回购方式扩大融资渠道
5．房企融资方法之四：融资性售后回租扩大融资渠道
6．企业筹建期间发生的业务招待费怎样税前扣除？
7．新成立的房地产企业怎样核算开办费？
第二阶段：前期工作阶段合规票据的取得与会计核算
1．土地成本的归集及其涉及的相关税费。
2．房企筹资方法之五：以房换地方式
3．以换取开发产品为目的，怎样计算土地转让所得？
4．企业合作建房怎样纳税？可否享受税收优惠？
5．房地产企业取得土地使用权后,土地使用税的起止时间
6．城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同？
7．取得的“生地”对土地进行一级开发怎样纳税？
8．企业购入在建工程建成后出售怎样交纳营业税？
9．企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理？
10．企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？
第三阶段：项目建设阶段合规票据的取得与会计核算
1．确定开发产品的成本核算对象必须遵循哪些原则
2．开发产品计税成本支出包括哪些具体内容？
3．怎样正确核算开发产品的成本？
4．预提成本有何规定？
5．利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？
6．甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？
7．投资企业从被投资企业撤回或减少投资怎样纳税 ？
8．房企筹资方法之六：向非金融企业借款
9．房企筹资方法之七：“统借统还”
10．因投资未到位而发生的利息支出可否扣除？
11．房企筹资方法之八：向自然人借款
第四阶段：竣工验收和销售阶段合规票据的取得与会计核算
1．房地产企业销售确认的原则和条件
2．商业折扣
3．销售折让和销售退回
4．现金折扣
5．分期收款方式销售开发产品如何纳税？
6．委托代销
7．视同销售业务
8．预收账款何时结转主营业务收入？
‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、
财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2015年9月16日至18日（9月16日全天报到,17-18日两天课程）
‖培训地点‖重庆◇怡华威斯达大酒店（重庆市渝中区中山三路86号）
‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

刘老师
工作经历：
 上海世博会事务协调局项目进度控制特邀专家-------03/2009
 （欧盟---中国）中小企业促进和改革中心 01---02/2005
 短期专家---国际贸易
 普洛菲尔帕丝金属装饰材料有限公司上海代表处 11/2002---12/2004
 首席代表
 阿巴克空压机有限公司 08/2001---10/2002
 副总经理
 企顾司企业管理咨询公司 01/2002---至今
 生产及运作高级顾问
 讲师（兼职）
 培训课程: 项目管理
工厂设备维修管理(企业资产管理)
 上海PCEC东亚学院06/2003
 项目管理主讲教授（专为MBA学生授课）
 匹克电子(上海)有限公司 01/2001---07/2001
 副总经理
 怡和机器(常熟)有限公司 06/1997---07/2001
 怡和建材(常熟)有限公司
 执行总经理
 亚洲之路工程咨询有限公司 12/1991---06/1997
 项目经理
教育背景：
 上海交通大学 液压传动工程 学士
 芬兰赫尔新基大学商学院 硕士
 剑桥大学国际培训师资质证书（中国劳动部认可）
授课风格：
在教会学员如何正确使用管理工具的同时，注重传授给学员如何创建一种全新理念的管理平台，使其能够在这个平台上自由发挥和创新。
受训单位名称（部分）：
BASF染料、普莱克斯气体、梅兰日兰电器有限公司、西门子开关、天津汉高洗洁剂、江南造船厂、西门子通讯上海Eastday.com、GE 医疗机械（中国）公司、菲利浦电子、伊莱克斯（长沙）公司、菲利浦半导体（广东）、卡特比勒起重机、上海万科地产、广达电脑、上海贝尔阿尔卡特、许继电器（国内上市公司）、上海电气集团公司、上海国药集团、3 M (中国)、上海通用照明、德尔福汽车电气（白城）、英国BP石油、上汽MBA研修班、大庆油田、广州舒适刀片、复星实业有限公司、爱默生电气（中国）有限公司、广东北电通讯（英文授课）、松下万宝（广州）有限公司、上海柴油机股份有限公司、通用医疗机械（北京）有限公司、北京百奥药业、广州白云化工、德尔福汽车电气（广州）、艾力（广州）包装系统有限公司、大众汽车变速器（上海）有限公司、飞利浦照明电子（上海）有限公司、上海汽车工业销售总公司、爱默生过程处理（中国）有限公司、上海氯碱股份有限公司、广东丽珠医药集团有限公司、湖北移动通信公司、招商银行(上海)、广东美的日用电器、威图电子机械（上海）有限公司、东莞科泰电子有限公司、美华认证（中国）有限公司、广州本田汽车有限公司、上海烟草集团公司、上海广电日生保险有限公司、梅丽亚动物保健(上海)有限公司、广东移动有限公司、博世汽车部件（苏州）有限公司、中国民航管理总局空中交通管理局技术中心、东风日产汽车有限公司、上海大众汽车有限公司、中国民航空中交通管理局、中国南方航空公司、中国东方航空公司宁波分公司、诺和诺德（中国）制药有限公司长城国际系统科技有限公司、联想信息产品(深圳)有限公司、伊萨设备与机械制造（张家港）有限公司 （英语上课）、上海世博会事务协调局、中国移动上海公司。
授课形式：
知识讲解、案例分析讨论、角色演练、小组讨论、互动交流、游戏感悟、头脑风暴、强调学员参与。