2014房地产企业全程运营纳税筹划与风险防范专题班

各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。

2014年楼市调控风暴愈演愈烈，《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013[67号）、《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总

函[2013]
658号）、《国家税务总局关于做好组织税收收入工作的通知》（税总发[2014]78号）、《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014[31号）等一系列文件的

下发剑锋直逼房地产企业，房地产企业必将成为2014年税企大战的主战场。
面对严峻的稽查形式，在市场下行阶段，房地产企业该如何躲避风雨？如何与狼共舞？是每个财务人员必须面临的问题。
本次培训以房地产企业融资、拿地、开发建设、销售、注销五大阶段为主线，讲述每个阶段的税收疑难问题、纳税筹划及风险防范，并对发票、三旧改造、政策性搬迁、烂尾楼收购进行

解读，以全程的角度，让企业在这场税企大战中从容应对、游刃有余，是一堂不容错过的实战性培训课程。

【主讲内容】
第一节：2014年税务稽查动向及应对技巧
第二节：房地产企业发票的涉税风险及风险应对
1．发票取得的总原则
2．没有取得发票税法允许扣除的特例？
3．发票开具的时限如何把握及特殊规定？
4．甲供材、分包工程发票的开具及业务处理
5．虚开发票及应对策略
6．税务局稽查的“九字方针”
7．发票开具“三流统一”
8．营改增带来哪些发票的风险？
第三节：融资阶段税收筹划及风险防范
1．关联企业融资或视同融资涉税风险控制及税收筹划
2．关联企业无偿拆借资金深度解析（是否必须纳税调整缴纳营业税和企业所得税）3．向民间高利贷融资的涉税风险及控制策略
4．个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险及控制策略
5．资金池运作模式涉税风险及风险应对
6．统借统还应把控的风险关键点
7．混合性融资“名股实债”涉税规定及处理技巧
8．利息扣除土地增值税和企业所得税的区别及风险把控点
第四节：拿地阶段税收筹划及风险防范
1．拿地五大方式的财务处理、税收筹划及涉税风险
⑴ 买地（招拍挂、高价摘牌、直接买地）
⑵ 购买股权
⑶ 投资
⑷ 分立
⑸ 其他（合作建房、委托代建等）
2．拿地过程中土地闲置费如何扣除？
3．房地产企业取得土地使用权缴纳契税的依据是什么？企业支付的拆迁补偿费、
大市政配套费是否缴纳契税？
4．租用集体土地是否缴纳土地使用税？
5．城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同？缴纳了耕地占用税的，是否还要缴纳土地使用税？
6．房地产企业取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土地使用税，何时截止交纳城镇土地使用税？
7．拆迁补偿费应把握的税收风险点
8．土地一级开发的涉税处理及税收风险点
9．土地一级开发的涉税处理及税收风险点
10．房地产企业以扩股方式取得土地使用权涉及哪些税费？
11．房地产企业为了筹集资金，联合其他企事业单位、个人合作或合资开发房地产项目的，应当怎样纳税？
12．企业合作建房怎样纳税？可否享受税收优惠？
13．房地产企业购置在建工程，完成开发后再出售怎样计算营业税？
14．企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
⑴ 政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
⑵ 政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）
⑶ 政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
⑷ 土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）
⑸ 政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
⑹ 政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
第五节：开发建设阶段税收筹划及风险防范
1．成本方面税务稽查常见四大问题
2．开发产品计税成本支出包括哪些具体内容？
3．财务人员必须了解的建安成本指标
4．工程预决算在成本列支中的指导作用
5．营销设施建造费成本费用如何列支？
6．补计成本如何列支？如果完工当年未取得发票，而在以后年度取得发票的，是
扣除在当年呢，还是追溯调整到以前年度呢？
7．4项预提费用税前扣除的涉税风险点及企业所得税、土地增值税的区别？
8．企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，在实际取得时，如何在税前扣除？
9．利用地下基础设施建成的停车场如何核算计税成本？利用人防工程建成的地下
车库成本费用列支的税收风险点？
10．人防设施未到位而缴纳的人防管理费能否加计扣除？
11．装饰劳务清包工税收政策有何变化？
12．甲供材、甲控、甲方提供设备账务处理及税收技巧；甲方供材的材料发票是否
允许在企业所得税和土地增值税税前扣除？
13．售楼部购买的艺术品如何进行财税处理？
14．房地产企业交纳的土地使用税在竣工前是否可以入开发成本
15．开发成本列支企业所得税和土地增值税差异点
16．房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本
扣除？是否能在企业所得税前扣除？
17．土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
18．单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税
处理？
19．财务费用土地增值税与企业所得税扣除的差异及税收风险点
第六节：销售阶段税收筹划及风险防范
1．预交企业所得税应注意的事项及税收风险点
2．企业所得税完工条件与土地增值税清算条件的区别
3．房地产销售企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还的方式销售房屋，应如何确定销售收入？
4．预收帐款及预售房部分定金首付的涉税及会计处理办法？
5．精装修房（拎包入住）如何计征土地增值税和企业所得税？
6．零首付应注意哪些涉税风险?
7．商住一体楼税如何核算及税收筹划
8．回迁安置房的处理技巧
9．包税协议涉税风险及处理技巧
10．代收费用营业税、土地增值税、企业所得税涉税处理差异及应对技巧
11．“买一赠一”、买房赠礼、摸奖赠车增值税、营业税、企业所得税、个人所得税
如何处理？
12．针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”？
13．房地产企业价外费用涉税风险及应对技巧
14．税务稽查税额能否弥补以前年度亏损以及涉税处罚？
15．企业发生差旅费、会议费税前扣除需要提供哪些资料？
16．公益性捐赠税前扣除应注意的事项
17．政府赞助税前扣除的技巧
18．福利费的范围、列支依据及税收风险点
19．职工教育经费的税收风险点及风险应对
20．业务招待费纳税评估及风险应对
21．广告宣传费列支技巧及税收风险点
第七节：清算阶段税收筹划及风险防范
1．注销前土地使用税、房产税、契税等小税种纳税风险点
2．房地产企业注销阶段如何解决前期盈利后期亏损事宜
3．项目公司注销两个“纳税年度”及两个“纳税主体”
4．项目公司注销公司法和税法的区别
5．公司注销阶段税务风险规避策略
6．如何计算清算所得税
7．项目公司注销的程序与方法
第八节：“三旧改造”风险点及税务处理
1．“三旧改造”无法回避的问题
2．“三旧改造”面临的风险——营运、财务、市场风险、社会风险和自然风险
3．利益协调关键因素分析
4．“三旧改造”操作基本流程
5．“三旧改造”涉税处理
第九节：政策性搬迁把控要点及应对技巧
1．政策性搬迁和非政策性搬迁区别（政策性搬迁的三大要素）
2．政策性搬迁收入税收控制点
3．政策性搬迁各税种解析（营业税、土地增值税、契税印花税等）
4．搬迁支出税收控制点
5．搬迁资产税务处理及新旧政策的变化
6．政策性搬迁的递延纳税
第十节：烂尾楼收购运作模式及风险管控解析
1．烂尾楼收购应考虑的主要问题
2．烂尾楼资金运作各种方案及税收分析
3．开发商收购烂尾楼建设土地增值税如何加计扣除
4．烂尾楼收购策划
第十一节：现场互动，学员问，老师答，疑难问题全解决。

【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例资料。
【培训时间】2014年8月14日至16日（14日全天报到,15日至16日两天课程）
【培训地点】厦门◇鑫安宾馆（厦门市思明区厦禾路867号）
【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可同时获得我司专家团王皓鹏老师课程实况录音《房地产企业土地增值税清算重难点解析与企业应对技巧专题》光盘一张。
【相关费用】人民币2880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

李老师：中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、北京金旭红教育咨询公司咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、

培训中介的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志

、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营业税、企业重组、税收筹划、税务稽查及房地产企业税收。先后在北京

、上海、深圳、厦门、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻

、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。