2012年房地产业税务稽查风险控制及疑难问题处理专题高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

2012年房地产业目前面临怎样的纳税环境？全国所得税工作会议要求做好土地增值税清算工作，各地开展土地增值税清算工作的口径是怎样的？2012年房地产业是国家税务总局指导性检查项目，但是，很多地方把房地产业作为指令性检查项目，这是为什么？另外，2011年12月全国反避税工作会议剑指房地产业，面对如此严峻的税务稽查形势、反避税形势，地产企业应如何应对？
 近年来税务总局、各地区税务局最近出台了哪些政策来规范房地产业的税务处理？未来可能会有那些重点新政策出台？房地产企业应该怎样未雨绸缪？对实务中遇到的一些具体问题，各地在政策理解上存在哪些差异？企业如何合理确认收入，用好用足税前扣除指标、最大限度争取税收利益？
 为了帮助广大房地产企业规避税务稽查风险和降低纳税成本，提高财务人员的税法运用水平，特别举办本期培训班。

第一部分：房地产企业收入政策解析及税务稽查风险控制
一、未完工开发产品取得的收入
1、房地产企业确认收入会计和税法的最大差异在哪里？房地产企业的预缴税金怎么填
季度申报表？
2、为什么说预计计税毛利率就是最低毛利率？
3、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思？不申报预售收入属于偷税吗?

二、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转
1、企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么？完工标准到底看哪个？
2、完工不结转成本，交楼时才结转成本，税务局同意吗？

三、分解收入和截留收入
1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划？
2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划？
3、房地产企业是怎样截留收入10%的？税务人员又是怎么检查截留收入的？

四、销售收入的几种形式涉税风险点分析
◇：房地产企业可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道吗？

五、预租及租金收入
1、出租人租金一半收租金，一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗？
2、自持物业的筹划要点是什么？
3、投资性房地产的折旧问题税务局有什么最新的规定？

六、视同销售收入
1、买房送电器有什么税务风险？房地产企业筹划设一个商贸公司处理电器、建材的问
题有操作性吗？
2、以房抵债有三种不同情况，应该如何处理才能获取最大利益？

第二部分：成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险控制
一、税前扣除的七大原则是什么？
◇：国家税务总局2011年34号公告与国家税务总局2012年15号公告有冲突吗？

二、计税成本的计算与扣除
1、11种方式取得土地成本的确定
⑴、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定 ⑵、以分立方式取得土地成本的确定
⑶、以购买股权方式取得土地成本的确定 ⑷、以合并方式取得土地成本的确定
⑸、以拆迁安置方式取得土地成本的确定 ⑹、以划拨方式取得土地成本的确定
⑺、以接受投资方式取得土地成本的确定 ⑻、以置换方式取得土地成本的确定
⑼、以合作建房方式取得土地成本的确定 ⑽、以路换地方式取得土地成本的确定
⑾、以购买转让土地方式取得土地成本的确定
2、建造成本的确定
⑴、前期工程费的税务处理
⑵、建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑
发票的？
⑶、基础设施建设费的税务处理
⑷、公共配套设施费的税务处理
⑸、开发间接费用的税务处理
3、计税成本核算的7个步骤是什么？

三、房地产企业期间费用税务稽查风险控制
1、工资薪金
⑴、为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除？
⑵、用权益结算的股份支付可以税前扣除吗？
⑶、雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须
要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗？
⑷、真正有用的工资方案是怎么设计出来的？
2、借款费用
⑴、关联企业之间不需要归还利息的借款需要要交营业税吗？企业所得税需要纳税
调整吗？
⑵、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值税可以加
计扣除吗？
⑶、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付
的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？
⑷、向房地产信托公司借的钱在什么情况下可以扣除，在什么情况下不可以扣除？
3、福利费、工会经费、职工教育经费
⑴、税总2010年1月28日在线访谈说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又作
为福利费是什么意思？
⑵、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好？会议费可以用旅游发票吗？
⑶、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系？
⑷、老总的EMBA学费可以税前扣除吗？
4、广告宣传费
⑴、企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗？企业应如何防范？
⑵、为什么说虚开广告发票是死路一条？税务局是怎么检查企业虚开广告发票的？
5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？
6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？
7、境外费用的扣除
⑴、为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》？
⑵、劳务派遣与常设机构如何区别？税负差异大吗？
⑶、为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税，还不可以税前扣除？

钟必
资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。《 中国税务信息网 》、《中国会计视野》、《房地产企业管理教育网》著名税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产业务培训班》特约培训讲师，2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。