房地产开发企业纳税实务百题与案例精解高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

**自《企业所得税法》实施以来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国经济发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产开发企业需要把这些政策贯彻到纳税操作的全过程。
**2009年，我国成功的进行了流转税改革，实现了生产型增值税向消费型增值税的过渡，营业税是房地产开发企业的主体税种，流转税的改革对房地产开发企业纳税必将产生重大的影响。
**2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产企业的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。
**为了进一步整顿规范税收秩序，提高税法遵从度，实现为国聚财、为民收税的神圣使命，保障税收收入稳定增长，促进房价合理回归，前不久，国家税务总局印发了《2012年全国税务稽查工作要点》（稽便函[2012]1号）和《关于开展2012年税收专项检查工作的通知》（国税发[2012]17号）及税收检查项目工作方案，房地产、建筑安装行业又一次被列为税务稽查重点。
**在上述税收形势下，我们总结了近几年房地产企业纳税实务的典型案例，归纳了近几年房地产业税企争议焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节，分项目的118道疑难问题进行剖析、解答，希望通过培训，讲解房地产企业纳税操作技巧，解答房地产企业税务检查中遇到的疑难问题。

**自《企业所得税法》实施以来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国经济发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产开发企业需要把这些政策贯彻到纳税操作的全过程。
**2009年，我国成功的进行了流转税改革，实现了生产型增值税向消费型增值税的过渡，营业税是房地产开发企业的主体税种，流转税的改革对房地产开发企业纳税必将产生重大的影响。
**2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产企业的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。
**为了进一步整顿规范税收秩序，提高税法遵从度，实现为国聚财、为民收税的神圣使命，保障税收收入稳定增长，促进房价合理回归，前不久，国家税务总局印发了《2012年全国税务稽查工作要点》（稽便函[2012]1号）和《关于开展2012年税收专项检查工作的通知》（国税发[2012]17号）及税收检查项目工作方案，房地产、建筑安装行业又一次被列为税务稽查重点。
**在上述税收形势下，我们总结了近几年房地产企业纳税实务的典型案例，归纳了近几年房地产业税企争议焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节，分项目的118道疑难问题进行剖析、解答，希望通过培训，讲解房地产企业纳税操作技巧，解答房地产企业税务检查中遇到的疑难问题。
【课程内容】
一、增值税、营业税纳税实务精解
01、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税？如何选择增值税纳税人身份？
02、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴税？
03、企业以土地使用权投资怎样交纳营业税？股权转让是否缴纳营业税？
04、什么是合作建房？怎样缴纳营业税？
05、自建房产自用是否缴纳营业税？误交的营业税如何处理？
06、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？甲方自购材料增值税发票可否计入开发成本？
07、装饰劳务清包工怎样缴纳营业税？
08、房地产企业将铝合金门窗出包给铝合金门窗厂，应当取得什么样的发票才允许税前扣除？
09、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售怎样纳税？
10、房地产企业以折扣价售房应当怎样开具发票？
11、房地产企业销售房产价格明显偏低而无正当理由的，税务机构如何核定营业额？
12、房地产企业预售房产纳税义务发生时间如何确定？以按揭方式预售房产纳税义务发生
时间应当如何确认？
13、房地产企业与承租人签订租赁预约协议并收取预租价款的，何时确认营业税纳税义务？
14、房地产企业转让土地使用权怎样操作可以降低税费支出？
15、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？
16、售后回购怎样纳税？房地产企业如何利用售后回购扩大融资渠道？
17、开发产品融资性售后回租是否缴纳营业税？房产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道？
18、企业买卖外汇、有价证券、期货等金融商品是否缴纳营业税？
19、怎样判定营业税合法有效凭证？
20、《营业税暂行条例》对价外收费规定有哪些变化？
21、房地产企业委托境外设计院进行规划设计怎样扣缴境外企业的税款？
22、委托代销、按揭方式销售开发产品何时确认销售？
23、什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？
24、以“拆一还一”方式进行动迁补偿，怎样交纳营业税？
25、企业因旧城改造被动迁是否缴纳营业税？
26、企业因城市规划等原因而搬迁到郊区另建新厂，搬迁补偿收入怎样纳税？内资企业与
外商投资企业有何差异？
27、房地产企业将商店低价卖给个人，购房人再将商店无偿提供给房地产企业用于出租，怎样做纳税调整？
二、土地增值税纳税实务精解
28、怎样计算房产销售总额？售房合同面积与实际测量面积不一致是如何确认收入总额？
29、房地产企业哪些处理房地产的行为在计算土地增值税时应当做视同销售处理？
30、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
31、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算
30%的附加扣除额？
32、房地产企业自取得土地使用权之日起满一年未动工开发建设征收的土地闲置费，可否
计入“开发成本”？在计算土地增值税时可否扣除？
33、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？企业没有
借款的，房地产开发费用是否按照5％扣除？
34、房地产企业可否预提成本，预提的成本在土地增值税清算时可否扣除？
35、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
36、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？
37、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房产开发企业
有何特殊规定？
38、房地产企业转让旧房如何计算扣除项目金额？
39、房地产开发企业在土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算增值额、增值率
，缴纳土地增值税？
40、对个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除？
41、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除？怎样确保质量保证金能够取得施工企
业的发票？
42、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行
土地增值税清算的项目怎样划分？
43、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用
增加装修成本的方法降低土地增值税？
44、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税？
45、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异？
46、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出？
47、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
48、房地产企业直接转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？
49、转让土地使用权怎样操作可以降低税费支出？
50、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
51、新办房地产企业如何确定“筹建期”？
52、普通标准住宅享受免税的预期成本如何计算？
53、搞好土地增值税清算应注意哪些问题？
三、企业所得税纳税实务精解
54、怎样划分开发产品的成本核算对象？开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序？
55、开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？
56、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？
57、开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值时可否扣除？
58、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的差额应怎样进行税务处理？
59、安置动迁用房支出怎样进行税务处理？
60、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？
61、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？人防工程建造的车库房地产企业可否销售
？应当怎样妥善处理？
62、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理？
63、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决？
64、房地产开发项目怎样确定成本终结日？怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税
所得额的关系？
65、由于和施工企业工程结算不及时，无法完整的计算计税成本，房地产企业怎样合理的调整交房日期？
66、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算？
67、其他企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产
企业怎样确认收入？
68、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理？
69、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？
70、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？
71、新成立的房地产企业怎样计算开办费？
72、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认
销售收入？
73、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理？
74、企业季度按计税毛利率预交企业所得税时，已交的营业税及附加、土地增值税、以前
年度亏损可否扣除？
75、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？
76、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化？相关资产的计税基础怎样计算？
77、企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地产企业，怎样进行税务处理？
78、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预提成本
？应注意哪些问题？
79、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧？
80、怎样在不影响利润总额的前提下利用税收政策多提折旧，减少当期应交企业所得税？
81、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销？
82、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推到重置的怎样进行税务处理？
83、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧？
84、房地产企业以非货币资产进行投资，评估增值税是否缴纳企业所得税？
85、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？股权投资损失可否在税前扣除？
86、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否扣除？
87、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理？
88、物业公司一次收取管理费，长期为客户提供物业服务的如何确认收入？如何纳税？
89、何谓资产损失？企业资产损失在企业所得税前扣除的原则？
90、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化？
91、以前年度未扣除的资产损失怎样进行税务处理？
92、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理？
93、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？
94、企业为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除？怎样征收个人所得税？
95、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除？是否征个人所得税？
96、职工福利费的开支范围是什么？如何在税前扣除？
97、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除？
98、职工的办公通讯费可否在税前扣除？
99、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除？
100、企业自有房产装修费可否在税前扣除？
101、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目？企业在筹建期间、清算期间的业务招待费怎样扣除？房地产企业在取得第一笔收入前的业务招待费怎样扣除，预收账款 可否作为计算业务招待费的基数？
102、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税？
103、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除？范围是什么？
104、企业发生的研究开发费怎样扣除？
105、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么？
106、企业赞助支出可否扣除？
107、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除？境内境外有何区别？
108、企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？
109、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”？
110、税法对防止资本弱化有何规定？
111、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担？
112、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？
113、“统借统还”的利息怎样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收
营业税？
114、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除？
115、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金
利息在税收上有何区别？
116、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理？
117、企业债务重组怎样可以递延纳税？
118、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理？
四、专家现场开放时间，解答企业疑难问题。

【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2012年05月18日至20日（05月18日全天报到、19日至20日两天课程）


【相关费用】人民币2580元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
*鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

敬请关注：

“房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划专题高研班”
☆ 2012年04月25–27日（周四、五上课）
☆ 江苏
☆ 主 讲：许明信

“2012年房地产税务稽查风险防范与新政系统解读高研班”
☆ 2012年05月04–06日（周六、日上课）
☆ 浙江
☆ 主讲：张 伟

“房地产行业土地增值税全程纳税筹划及涉税风险预测与防范高研班” ----→ 包您两天学会土地增值税！
☆ 2012年05月09–11日（周四、五上课）
☆ 郑州
☆ 主讲：杨汝明

“房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划专题高研班”
☆ 2012年05月09–11日（周四、五上课）
☆ 重庆
☆ 主 讲：许明信

举办“房地产开发企业纳税实务百题与案例精解高研班”通知
☆ 2012年05月18–20日（周六、日上课）
☆ 广州
☆ 主讲专家：刘玉章

【主讲专家】刘玉章：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、《土地增值税清算大成》（第2版）等房地产企业财税专著。
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等课程。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。