房地产税务稽查风险防范及涉税难点疑点问题全方位解析

企业领导、财务总监、财务部经理、会计及办税人员

这是一堂防范税务稽查风险的课程，紧紧跟随税务稽查的步伐，解析税务稽查风险；帮助广大房地产企业规避税务稽查风险和降低纳税成本，提高财务人员的税法运用水平，做好企业所得税汇算和土地增值税清算工作；
这是一堂解决实际问题的答疑课，课程预留答疑板块，针对学员预先准备好的问题或现场的提问，现场解答疑难问题；
这是一堂“与时俱进”系统学习房地产税收的课程，课程强调“与时俱进”，政策更新度直到讲课前一天晚上；这是一堂注重客户体验的精品课，课程内容丰富实用、权威性强.

第一部分：房地产企业收入政策解析及税务稽查风险防范
（一）、未完工开发产品取得的收入
1、房地产企业确认收入会计和税法最大的差异在哪里？税法还有预收账款的概念吗？
2、预收账款如何填申报表？
3、预收的定金、诚意金怎么交营业税和企业所得税？
4、为什么说预计计税毛利率就是最低毛利率？是否允许扣除期间费用税金及附加（包括预征的土地增值税）？
5、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思？为什么说不申报预售收入就属于偷税?
（二）、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转
1、企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么？完工标准到底看哪个？
2、2007年和2008年税率差可不可以退税？
（三）、分解收入和截留收入
1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划？
2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划？
3、房地产企业是怎样截留收入10%的？税务人员又是怎么检查截留收入的？
（四）、销售收入的几种形式涉税风险点分析。
（五）、预租及租金收入
企业的租金如何税收筹划？哪一种让租金减少房产税的税收筹划方法才是容易被税务机关认可？
（六）、视同销售收入
1、企业所得税视同销售的原则是什么？
2、债务重组执行企业会计制度与税法差异的填表技巧
3、无偿赠送企业所得税、营业税、土地增值税的处理，
买房送电视属于混合销售吗？为什么交了营业税国税局还说要交增值税？
4、回迁房如何视同销售？回迁房有视同销售所得吗?
（七）股权转让所得
1、限售股转让如何操作？为什么说中国平安解决限售股转让重复征税的方法最值得学习
2、低价转让股权问题，股权赠与要交个人所得税吗？
3、股权投资所得的确认方式与股权投资损失如何税前扣除？
4、境外居民企业股权转让的涉税问题，国税发【2009】82号 到底存在一个什么漏洞，连四大都不知道？
5、 非居民间接转让股权的透视原则如何理解？
6、间接转让股权双方均为非居民企业且在境外交易的，如何征税？有扣缴义务吗？
第二部分：成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险防范
（一）、税前扣除的六大原则
（二）、计税成本的计算与扣除
1、11种方式取得土地成本的确定
（1）以招、拍、挂方式取得土地成本的确定
（2）以购买转让土地方式取得土地成本的确定
（3）以购买股权方式取得土地成本的确定
（4）以拆迁安置方式取得土地成本的确定
(5) 以接受投资方式取得土地成本的确定
(6) 以合作建房方式取得土地成本的确定
(7) 以分立方式取得土地成本的确定
(8) 以合并方式取得土地成本的确定
（9）以划拨方式取得土地成本的确定
(10) 以置换方式取得土地成本的确定
(11)以路换地方式取得土地成本的确定
2、建造成本的确定
（1〕前期工程费的税务处理
（2）建筑成本的税务处理 ，如何全面解决甲供材的税务风险？
（3）基础设施建设费的税务处理
（4）公共配套设施费的税务处理
（5）开发间接费用的税务处理
3、计税成本核算的7个步骤是什么？
（三）、房地产企业期间费用税务稽查风险防范
1、工资薪金
为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除？
职工必须同时符合哪两个条件？
用权益结算的股份支付可以税前扣除吗？
雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗？
2、借款费用
（1）、浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？
（2）、集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？
（3）、关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗？
（4）、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗？
（5）、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？
3、福利费、工会经费、职工教育经费
（1）、税总2010年1月28日在线访谈 说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又作为福利费 是 什么意思？
（2）、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好？会议费可以用旅游发票吗？
（3）、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系？
（4）、老总的EMBA学费可以税前扣除吗？
4、广告宣传费
企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗？企业应如何防范？
为什么说虚开广告发票是死路一条？税务局是怎么检查企业虚开广告发票的？
5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？
6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？
7、境外费用的扣除
（1）、为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》？
（2）、劳务派遣与常设机构如何区别？税负差异大吗？
（3）、为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税，还不可以税前扣除？

授课形式：
专家讲课+现场互动, 重点采用“方法与操作结合”、“案例与实践同步”的专题讲解方式，并辅以提问、答疑、讨论、现场咨询等互动的交流方式进行。
培训师介绍：

忠老师:资深税务稽查官员，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。《中国会计视野》、《房地产会计网》著名税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。广东税务干部学院兼职教师，最近二年曾给广州地税局、扬州税务进修学院等多个城市地税局讲授<<房地产税务稽查>>课程。 参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎