房地产企业税收政策解读与筹划避险

房产企业总经理、分管财务工作的领导、财务总监、财务部经理及会计、办税人员和税务师事务所、会计师事务所等中介机构人士。

准确把握新《企业会计准则》的相关规定及业务处理技巧；
准确了解和熟练运用当前财税机关对房地产企业的最新政策；
掌握房地产企业纳税自查与节税技巧；
规避涉税风险，合法筹划节税，最大限度降低税负；
扩大企业利润空间，全面提高房地产企业的财税管理水平。

【课程背景】
新的《中华人民共和国企业所得税法》将于2008年开始实施，国家税务总局相继发布《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)与《修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对房地产所得税相关制度进行大幅调整。其中：国税发[2006]31号文，将影响企业因所得税而占用资金增加1-2%；国税发[2006]187号文的严格执行，将使企业利润降低2-5%，这些政策将会使部分中小开发企业面临“出局”的市场压力。同时，新的《企业所得税法》于2008年实施，开发企业如何进行2007年的操作，才能实现“规避涉税风险”、“合法筹划节税”已经成为房地产开发企业必须面对的问题。
此课程内容包括：综合的监管政策、新型的开发模式、销售收入的确认、成本费用的扣除、投资与并购重组、税务会计的应用等六个部分，内容全面，具有准确性、技巧性、操作性强等特点。
【课程内容】
第一部分 综合的监管政策
一、会计法规
（一）1988-2007年间多个专门会计财务法规
（二）《会计准则》（三版）
（三）《企业会计制度》
二、税务法规
（一）难点所在
（二）特别从严
（三）重要税收法规的相关解读
（四）相关税改动态及影响分析
三、其他法规（简略介绍）
（一）土地政策
（二）信贷政策
（三）销售政策
（四）施工政策
（五）物管政策
（六）上市政策
第二部分 新型的开发模式
一、自建行为
（一）税务规定
（二）房地产自建房的税务处理
二、代建工程
（一）会计处理
（二）税务处理
三、合作建房
（一）情形类型
（二）营业税（国税函发[1995]156号）
（三）企业所得税
四、转受让在建工程
（一）接盘在建工程
（二）销售在建工程
五、受让不动产或土地使用权后再转让
（一）财税[2003]16号
（二）地方政策
六、部分产权
（一）行为表现
（二）租赁年限
（三）税务处理
七、投资性房地产
（一）企业会计准则第3号
（二）先租后售
（三）房租的计征
（四）二手房转让
第三部分 销售收入的确认
一、原则性规定
（一）区分完工与否
（二）未完工――见以下预收款销售
（三）已完工
二、预收款销售
（一）从严规定（其他产业不类推）
（二）分种种规定
三、视同销售
（一）多处的先后规定
（二）视同销售的税务会计
四、售后回购
（一）会计处理
（二）税务处理
（三）XSGD案例
五、售后回租
（一）会计处理（01年《企业会计准则--租赁》指南）
（二）税务处理（国税函[2007]603号）
六、混合销售（建筑业）
（一）混合销售（从一概混合到有条件兼营）
（二）营业税税基剔除了设备
七、价外费用
（一）不同品种销售收入（兼营）
（二）违约的赔偿金（财税[2003]16号）
（三）企业所得税（国税发[2006]31号）
（四）代收代付――预收物业费、维修基金
八、并计收入
（一）代建节省料
（二）补贴收入
（三）资本公积
（四）拆迁补尝
九、其他与销售相关内容
（一）销售折扣
（二）代销与包销
（三）销售退回
第四部分 成本费用的扣除
一、总原则（三类区分）
（一）期间费用和开发产品成本
（二）开发产品会计成本与计税成本
（三）已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本
二、具体原则（六项）
（一）权责发生制，但基本不能计提。
（二）合理地划分成本对象，同时区分直接成本、间接成本和共同成本
（三）配比原则分配
（四）真实发生
（五）符合国家税收规定。
（六）不得提前或滞后。会计成本应调整为计税成本。
三、成本扣除
（一）成本归集（讲求多重区分）
（二）成本结转
四、费用扣除
（一）从严的扣除
（二）有宽有严的扣除
（三）扣除的实务辨析
第五部分 投资与并购重组
一、初始投资
（一）以土地使用权投资
（二）固定分利
二、投资转让
（一）反复转让与提前分利
（二）溢价处理与困惑
三、转增资本
（一）政策的理解
（二）辨析性案例
（三）征管的实践
四、合并分立
（一）对等原则
（二）继承原则
（三）筹划方法
五、投资清算
（一）税务注销的要求
（二）责任解脱性分析
第六部分 税务会计的应用
一、必要性
（一）国际会计发展的必然趋势
（二）企业税务管理的现实要求
二、会税差异
（一）形成原因
（二）日常表现
三、实践应用
（一）预交与应交的区分
（二）预交与列报的辨析
（三）偷逃税行为的定性
（四）税收筹划法的运用

陈老师，税务本科学历、管理学硕士学位，中国注册会计师，中国注册税务师，高级会计师，浙江天健税务师事务所副总经理，兼任浙江省财税法学研究会常务理事、浙江省高新企业和创新基金评审专家组成员等，是一位在税收、会计、财务、经济法等方面具有深厚专业功底的实战型专业人士，尤其擅长企业税收的诊断分析、筹划避险和培训顾问。陈老师对财税的法规和实务有较深入研究，在《财务与会计》、《中国税务报》等省级以上刊物发表专业文章30余篇，为浙江省财政厅、浙江省工商局、工商银行浙江生分行、浙江省市协会团体、杭州市干部培训中心、各级税务部门、多所高等院校、多家专业培训机构、多家事务所和众多大中型企业等举办近百场培训班作专题讲座，内容涉及：《税收的难理解难接受和现实理解》、《企业管理的认识定位与和实务应对》、《三类税案的讲解分析与启示借鉴》、《税收风险的解读与规避》、《税收筹划的体会与应用》、《收入的税务确认》、《汇算清缴若干重要事项辨析》、《税收法规学习总结与体会》、《重要税收法规的精读与应用》、《技贸收入免税的政策和实务》、《合并会计报表》、《抽资行为分析与验资规范》、《财务报表分析与财务风险防范》、《关联交易的现状和筹划》、《职业竞争力与执业生涯规划》、《中介机构的体会认识》等。
陈老师服务过中国经纺城、浙江富润、浙江东日、钱江摩托、北满特钢、浙江金鹰、浙江新和成、英特药业、钱江水利、杭钢股份、浙江广厦、伟星股份、三变股份、浙江能源集团、浙江发展集团、国信证券、阿里巴巴、华庭集团、钱江科技、杭州休博、大地环保、求是科技、滨江房产集团、耀江房产、华门房产、名城房产、华鸥房产、玉宏房产、开元旅业、大越股份、金科集团、台州电厂、钱江集团、环洲钢业、华峰集团、温州医学院、UT斯达康、华为3com、杭州大厦、宇通科技、凯悦酒店、萧山国际酒店、杭华油墨、丘比食品等上市公司、企业集团和知名外商投资企业在内的上百家企业。