房地产企业融资与税务规划实务操作

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、投资运营部总监、经理、资本运营部部长、资金中心主任、会计、财务等相关部门负责人

当下地产企业资金链普遍吃紧，如何破解企业融资难瓶颈约束，建立持续顺畅的融资体系，提升企业融资能力，您是否准备好应对之策？
如何为开发项目募集到充足资金？如何设计合适的投资架构和资金运作模式？
如何有效规避融资运作中的金融风险和税务风险，降低资金成本，提高投资收益，成为我国地产界高端从业人士谋求企业发展的重要之务。
为了总结中国地产企业的融资经验，提升地产行业活力，本中心特邀请我国知名资本运作高手，地产私募专家王震教授为大家讲授地产融资之道、资本运作之要，本课程将大幅提高贵公司融资运作方案的设计效率，提升贵公司的核心竞争力――构建和完善持续融资能力！

第一天：地产融资现状思路与税务规划解析
一、 当前我国房地产企业融资现状与问题
（一）货币政策对地产行业影响（利率、信贷、外汇、证券、外资等监管政策综合影响）
（二）房地产企业融资现状与融资渠道问题
（三）地产融资的国际比较
（四）我国地产企业融资运作模式的主要变化 ：
1、民间（社会）资本成主流
2、融资产品创新和科学融资模式是关键
3、高杠杆经济到实力经济转变
4、项目融资转向企业融资
二、房地产企业融资思路与要点
1、房地产企业都有哪些资金来源可用？
2、你知道房地产企业融资的基本特点吗？
3、不同资金渠道和方式的资金成本比较（您心里好有底）
4、地产企业融资与项目融资区别
5、地产企业融资都有哪些可能方式
6、地产融资的风险及控制要点―如何应对资本家，指标更有说服力！
（1）资本家主要关注融资企业或项目的核心指标；
（2）融资企业财务破产风险预警指标研读；
（3）综合融资财务评价指标体系
三、房地产企业债务融资与税务规划
（一）债务融资渠道与方式解析
1、银行信贷融资
2、企业债券或公司债券融资
3、工程垫付、保证金（分项工程融资）
4、预售融资
5、同业拆借或民间借贷（直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局）
6、典当融资（现状、内容与注意事项；典当与抵押）
7、票据贴现融资：
（1）你不可不知的业内秘密，小票据大用途；
（2）票据融资的资金成本
5、租赁融资（售后回租、回购）
6、DIY融资
（二）不同债务融资借款费用（利息费用）的税务处理要点
1、上述6种不同融资方式的税务影响和后果；
2、银行转贷的妙用――远远优于同业直接资金拆解；
3、工程垫资的税务规划――可以大大降低融资成本；
4、租赁融资的税务规划―委托或转租赁―巧用信托
5、借款费用或利息费用的税务处理解析
6、设计境内外关联方融资方案时，不可忽视的税务风险，避免穷忙！
四、房地产企业私募融资与税务规划
（一）我国房地产投资基金的现状
（二）我国主流私募组织形式差异比较
1、公司型、合伙型和信托型的主要差异（10大方面）；
2、非法集资、非法吸收公众存款罪的法律要点（对非法吸收公众存款罪的追诉标准）；
3、合法“民间借贷”与“非法吸收公众存款”的区别
（三）北京、天津、上海私募基金的鼓励政策差异（税务规划的基础）
1、三地的政策解析；
2、最佳的私募基金投资设立地点规划
（四）如何组建地产私募基金（五好法）
1、需要为投资者事先准备哪些数值表――与投资者沟通的基础
（1）净现值规则：IRR、NPV、动态投资回收期
（2）均值方差规则
（3）敏感性分析
（4）中国房地产TOP10研究组的核心指标在投融资中的启示
（5）案例解析
2、如何设计保证投资安全的私募投融资结构――投资者最关心的事宜
（1）好结构的核心：权利和收益如何分配；义务和责任如何分担
（2）结构类型：股权投资结构、债权投资结构、股权加债权投资结构；
（3）管理费用计费模式：固定制和递减制
（4）收益分配模式：优先收回投资、利润返还或回拨机制
（5）剩余财产分配的模式
第二天地产融资与税务策划
五、房地产企业信托融资与税务规划
1、地产信托融资的主要运作模式
2、地产信托融资案例解析
3、我国境内外REITs的税收政策解析
4、我国外资投资房地产监管政策的主要变化及影响
5、外资境外直接持有和境内持有物业的税收差异
6、自然人与法人作为投资者的税负差异
7、投资机构在融资中的重要意义
六、房地产企业股权融资与税务规划
（一）合作开发融资与税务规划
1、合作开发的税务监管政策（营业税、土地增值税和企业所得税）；
2、伪合作开发的法律风险；国税函发【2005】1003号文的威力
3、合作开发的税务规划要点（分产品？还是分利润？）
（二）股权转让融资与税务规划
1、股权转让融资的资金资本（必要投资收益率）；
2、股权转让融资的税收监管政策（营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税）
4、循环股权转让的税务规划要点，差额计税是关键；
3、股权转让税务规划的风险（境内转让和境外间接转让）
（三）项目转让融资与税务规划
1、项目转让融资的资金资本（必要投资收益率）；
2、项目转让融资的税收监管政策（营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税）
3、项目转让的税收规划要点
七、房地产企业资本运作
（一）房地产企业上市融资
1、企业上市的利弊：（五级价值增值――利大于弊）
2、房企境内外上市方式：借壳上市、买壳上市和直接IPO;
3、房企海外上市的基本模式和套路――采用案例
解析；
4、一、二级拟上市地市场市盈率的国际比较
5、海外上市投资架构面临的税收风险：
（1）境外注册居民企业和海外间接转让股权的涉税政策；
（2）境内企业与上市主体企业之间分红派息的税务问题；
（3）离岸地公司的税务尴尬（我国、东道国、税收协定受益人）
（4）受益人监管所引致的国际避税风险
（二）外资融资与税务规划（内容见其他章节）
（三）企业兼并收购融资与税务规划
1、重组直接费用的会计与税务处理的基本规定；
2、杠杆收购借款费用的财税处理；
3、收购借款费用的税务规划――税收套利的好方式
4、债务重组融资的资金成本
（四）品牌营运融资与税务规划
1、品牌经营在资本运作的奇异价值；
2、企业托管的税务监管政策；
3、企业挂靠的税务监管政策；
4、与已上市企业合作开发的税务好处
八、房地产企业融资策划与操作
（一）如何编制商业计划书
计划书框架，主要7部分的注意事项：
（1）公司介绍；（2）项目分析；（3）市场分析
（4）管理团队（5）财务计划；（6）融资方案的设计
（二）如何应对投资者实地考察和项目评估（8个核心问题，评估方法）
九、打造企业的金融体系
1、产融结合，地产商将永远立于不败之地
2、地产信托基金―资产证券化的最佳途径
3、产业基金―房地产商面对和利用的金融工具
十、互动环节
学员以提问的方式，先介绍企业及项目概况，老师负责免费提供金融建设的战略咨询，热点话题主要有：有利于企业资本运营的架构设置及有效保障稳定并快速发展的解决之道；房地产私募股权投资基金的政策背景和发起成立的操作流程及参与方式。

王老师：
武汉大学在读博士，会计学副教授、具有中国注册税务师、会计师、注册内部审计师资格。全国房地产经理人联合会特约研究员，多家上市公司独立董事，瑞安税务师事务所所长，北京海铭律师事务所首席税务顾问，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。
具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。
先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产企业全面预算管理与内部控制》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》、《总经理的税务管理》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。
培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、深入浅出、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。