TOD大发展背景下的 《轨道交通项目全过程设计、开发与运营策略借鉴》

TOD大发展背景下的

《轨道交通项目全过程设计、开发与运营策略借鉴》

——基于一线标杆房企TOD项目先进规划设计理念与前瞻性的综合开发逻辑

深圳  9月7-8日

■ 课程背景

TOD模式源于城市的紧凑化、集约化发展，相关技术的大发展，同时也促进了TOD项目大发展。

TOD项目由于项目周期长、政策变化快、不是纯市场行为，所以，不是大型国企或一线房地产开发商，最好不要作为开发主体来主导TOD项目的开发、建设、运营、管理等。

但房地产行业竞争门槛越来越高，TOD模式目前发展势头如此迅猛，大部分的房地产开发商，还是可以在TOD中获得项目利润，在较短的时间内赚取最大的收益，实现安全的高效的投资回报。

TOD项目开发全过程体系，基于一线房企的项目开发逻辑，帮助房地产开发商梳理TOD项目开发建设的全过程，是一整套方法论体系，以实际操作为重点，以实现利润为核心，以计划管理为主线，实现全项目、全周期、全业态的统筹把控和规划设计，提出各个阶段需要注意的事项，最终实现公司经营目标。为房企提高TOD项目开发效率，提高抵抗风险的能力，实现更好更快发展，实现房企的有效增长提供了借鉴意义。

本课程从TOD模式背景出发，结合TOD项目的重要作用及其痛点，类比房地产开发经营逻辑，梳理了TOD项目开发全过程的落地打法，并针对TOD的特殊性，提出了TOD项目新模式的设计策略、开发策略、运营策略，并通过大量的实践案例对TOD开发、规划、设计、运营等步骤进行了复盘，值得大多数房地产企业对标学习。

■ 课程特色

重策略：总结TOD项目国内外优秀案例，总结三大策略，深刻讲述TOD项目设计与运营精髓；

强对标：学习行业优秀TOD设计成功案例分享，给予启发和借鉴；

击痛点：直击痛点，直面问题，根据丰富的PPP实际操盘经验和TOD设计经验，整理出符合TOD逻辑的开发运营程序。

■ 课程大纲

第一章、TOD模式初探

一、TOD发展背景  基于城市集约化、紧凑化的发展现状

二、TOD发展契机  技术发展、城市轨交发展、高铁4.0的发展

三、TOD概念

1、概念的提出

2、TOD=公交站点+核心商业区+办公区+开敞空间+居住区+次级区域

四、TOD的类型分析（TOD的研究重点是什么）

1、轨道新区  【案例分享】南京地铁5号线大校场站

2、高铁新城  【案例分享】徐州高铁新城

五、为什么要研究TOD（即TOD模式的重要作用）

1、从各个维度看TOD的重要作用

Ø 从用户角度，出行方便，工作方便

Ø 从企业角度，招聘方便

Ø 从政府角度，促进城市发展，提升业绩

2、我们选择物业的基本点

Ø 位置、配套、环境、交通等

六、TOD有哪些经典模式

1、日本模式：“轨道”+“商业”模式

2、香港模式：“轨道”+“物业”模式

3、新加坡模式：“捷运”+“新市镇”模式

第二章、我国TOD发展的痛点及需要关注的问题分析

一、TOD发展的基本特征

“三多两高”（多交通、多主体、多客群、高价值、高强度）

二、TOD痛点分析

1、多交通带来的问题

Ø 交通枢纽内部空间冗杂，物业开发强度与价值不匹配；

Ø 交通枢纽与其他各个交通方式之间换乘距离较远，客流容易引起对冲；

Ø 交通枢纽与城市既有环境、物业开发等产生严重割裂

2、多主体带来的问题

Ø 城市负空间碎片化、简单化管理，出现较多的“两不管”地带，缺乏有效的统筹管理主体；

Ø 城市各地块之间各自为政，交通组织平面化，地下交通相互隔绝

3、高强度带来的问题

Ø 大城市病：比如高强度开发带来的交通拥堵、货运垃圾、空气质量差、能源消耗大等问题

三、TOD需要关注的问题

1、建立协调机制，促成轨道交通与城市规划更有机的结合

2、特别关注多种交通方式的系统性整合

3、把握开发强度、注重业态策划

4、地上、地下的统筹设计、运营、管理

第三章、TOD项目设计、开发与运营全过程精细化管理策略

一、TOD项目开发全过程体系设计（类比房产开发全过程）

1、顶层设计，总体规划：进行片区的整体规划，交通站点的规划设计

2、明确主体，明确权责：明确投资主体，以及投资主体与政府之间的权责

【案例分享】南京地铁1号线晓庄站

3、开发计划，及时反馈：明确TOD项目的规模，进行策划、规划与设计

【案例分享】深圳大运城市综合交通枢纽工程

【案例分享】宿州绿地高铁新城项目之商业专项

【案例分享】珠海市有轨电车上冲TOD小镇

【案例分享】绿地上海青浦站绿地中心

4、开发建设，结果导向：项目的开发建设、招商运营运营

【案例分享】深圳万科大九州地铁上盖项目

5、利润分配，成就共享：轨道交通建设的利润，与政府共享

【案例分享】东莞轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）

6、反哺交通，合作共赢：轨道交通公司将所得利润用于运营和维护交通建设

【案例分享】成都轨道交通地产集团2018年度第三批次TOD一体化设计6标段合同（升仙湖站）

二、针对TOD项目开发过程的特殊性，提出TOD开发新模式（立体产权、一体化运营）

1、发展模式：立体产权、一体化运营

2、发展愿景：多方共赢、高效便捷、绿色生态、智慧安全、高质运维

【案例分享】绿地亳州城市空间站

三、TOD项目开发新模式的三大策略

1、设计策略：地上地下一体化策略、地下空间的联接、交通一体化策略

【案例分享】深圳市绿地明光城项目

2、运营策略：立体产权，一体化运营策略

【案例分享】徐州地铁-徐州站上盖物业项目

【案例分享】绿地亳州高铁新城

3、开发策略：产品优化策略、TOD核心区域开发总包模式

【案例分享】宿州绿地高铁新城项目

四、TOD项目8大赢利点深度分析

1、土地溢价：政府将需要开发的土地以较低的价格卖给地产商或轨道公司，当轨道交通建成之后，该地块由生地变成了熟地，那些未开发建设的土地自然升值

2、物业开发：TOD项目的开发，如地产开发、商业开发等，因此实现物业开发的收入

3、物业管理：TOD项目中的商业出租、运营增值等的收益

4、融资利润差：对央企特别有效

5、商业管理：TOD项目中的商业出租、运营增值等的收益

6、品牌输出：TOD项目的成功经验，吸引政府、轨道公司、开发商借鉴学习

7、顾问咨询：当房产企业成功运营TOD项目后，其成功经验可以延伸出顾问咨询服务，主要由运营团队来完成

8、票务收入：地铁、公交等的票务收入

【案例分享】香港港铁公司2018年报

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