深入解读千亿房企 《如何实现从职能运营到计划运营再到大运营驱动转变》——基于快速实现千亿规模房企大运营管理逻辑思维关系及实施落地路径

一、房地产行业运营管理的发展趋势

1、房地产行业趋势与发展分析：多快好省稳： 稳-规模 利润 收益率 资产负债

2、主流标杆千亿房企运营管理的核心理念、模式特点与竞争力分析

3、千亿房企增速发展关键因素分析

4、经营模式目标差异：运营的核心本质与最终目标

5、全员经营意识的转变：经营即算账，打造房企高素质的经营与管理人才

6、经营的核心：抓好利润和资金，做好现金流平衡

二、房企大运营体系的构建策略

1、大运营体系管什么？“储—建—融—供—销—存—回—结”8 个阶段

2、大运营体系框架下的集团、区域与项目的三级运营组织与定位

3、房企经营逻辑4533密码分析

4、房企大运营经历的1.0-4.0体系发展阶段与体系构建六步法

5、大运营的“三全”（全项目、全周期、全专业）及与六大重要职能

三、房企运营“七剑下天山”项目开发全过程大运营管控与执行落地

1、房企大运营“七剑下天山”

Ø 莫问剑：思想统一，目标明确

Ø 日月剑：未雨绸缪，策划先行

Ø 独孤剑：弹性运营，结果导向

Ø 青干剑：监控预警，预判预案

Ø 游龙剑：及时反馈，过程纠偏

Ø 竞星剑：多维评价，及时问责

Ø 天瀑剑：考核大棒，奖优罚劣

2、以经营指标规划为导向的项目开发经营管理

Ø 从经营指标看房企经营模式与业务的关系

Ø 项目开发模式与利润、利润率的关系

Ø 资金的时间价值以及对房地产企业的影响

Ø 资金的时间价值体现：认知ROE，项目ROE计算，股东自有资金年化回报率卡位

Ø 内部收益率：全投资IRR和自有资金IRR

Ø 老板们眼中的项目经营与管理成功标尺

3、快周转项目以现金流为生命线的经营导向及运营倒逼下的过程管理

Ø 经营模式：地价、资金峰值、现金流回正对经营模式的影响

Ø 以现金流为生命线的项目经营模式

Ø 认知现金流：几种现金流的认知与房企盈利模式及发展关系

Ø 利润型、现金流型、均衡型经营模式的特点

Ø 现金流回正：影响现金流回正的各种因素及对项目经营获利的营响

【案例分析】：房地产项目如何快速实现现金流回正？

标杆房企的456、789、671模式解析

4、项目如何做快？---谋定而后动：运营统筹、开发路径、计划分层分级管控

Ø 如何快而有序：路径要清晰：高效的项目整体开发策略与设计优化

Ø 如何快而有谋：早起跑、串改并：项目快速开发的全过程关键点与落地手段

Ø 如何快而有效 ：快速开发与项目经营的关系

Ø 计划分类分层级的管控思路与要点

Ø 项目经营（一级里程碑计划、二级计划、三级计划、专项计划）节点的设定与考核

Ø 分业态计划节点标准管控与动态调整

Ø 影响快周转的核心原因分析

Ø 实现运营高周转的8步法

【案例分析】：标杆房企三四五线城市456高周转模式现状分析及开发标准动作项目计划分级管理及高周转路径

A、完成项目开发路径图，从项目操盘策略全局视角分析各专业业务之间的协同关系，研判项目关键路径，实现协同提效；

B、确定项目开发分期及计划，确定关键里程碑节点，确定一级计划节点时间，二级计划控制时间节点，分批分次分楼栋制开发建设，供货计划与销售计划的平衡协同。

5、标杆房企快周转项目的运营体系与落地打法

Ø 项目经营定位：经营定位中常见的问题，项目经营定位匹配模型建立

Ø 指标确定：经营与利润管理，经营与资金管理，经营与现金流管理，经营与双享管理

Ø 公司经营计划：三年经营规划与年度经营计划、项目经营计划与项目节点计划的制定与战略体检表

Ø 年度经营目标/预算的总体逻辑与年度经营目标管理和跟踪：经营4控与4平衡工作法

Ø 运营管控全景图：运营天书的逻辑与制定（附案例）

Ø 谋定而后动：战略总图、经营分析、指标制定、任务分判、指标管理、计划管理、高周转管理、会议管理

Ø 标准工期、总工期标准、首次开盘工期标准与续开321数字管理密码

Ø 预则立不预则废：项目启动会的策划、组织与编制

Ø 项目经营管理监控：两管两控：计划管理与考核；全周期货值管理；动态利润与现金流监控

Ø 房企高周转打法的经营5大抓手

Ø 项目运营落地的两个措施：落地措施与保障措施

Ø 大运营落地配套机制：会议决策机制、项目对内激励机制与对外奖罚机制

Ø 考核驱动：信息公开、月度检查、排名考核

Ø “产-供-销”平衡一体化视角的三级预警及问题处理

【案例分析】：标杆房企项目“快建、快开、快销、快回、快投”高周转对标与复盘案例

6、运营会议管控

Ø 运营会议体系的分类与构建

Ø 项目交底会

Ø 项目定位策划分析会

Ø 项目预备会

Ø 半年度/年度经营分析会

【案例分析】：房企动态经营月报解析、周经营例会解析；经营指标监控解析 产供销动态平衡解析

7、房企机制与激励

Ø 成就共享牵引下的项目管控机制与激励设置

Ø 成就共享的前提与计算要点

Ø 项目成就共享的分配与扣罚

Ø 项目专项奖的设定与应用

【案例分析】：如何最大化项目的成就共享与员工跟投收益

四、大运营体系落地执行的机制与保障

1、大运营管理机制与权责分析：

Ø 大运营工作小组牵引机制助力管理升级

Ø 6大权责匹配大运营机制升级

2、产品标准化体系的保障

Ø 产品标准化体系

Ø 产品战略

Ø 产品策略

Ø 快速复制与差异化创新管理

3、大运营体系信息化建设的意义与价值

Ø 经营管理数字驾驶舱与数字密码

Ø 经营定位差异化测算分析模型

Ø 经营过程动态监控分析

Ø 战略转型下的信息化管理规划

Ø 信息化系统实现的数据联动及看板管理

4、房地产行业阿米巴管理机制分析

Ø 以经营算账为导向的分、算、奖规则构建

Ø 如何运用阿米巴机制打造房企高收益、低成本竞争力

【案例分析】：标杆房企阿米巴机制助力跨越千亿的经营实践