深度解析商业地产运营管理与开业后运营调整精髓

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一、商业地产的策划定位

1、商业地产的基本知识
1）商业地产的概念、范畴及业态类型
2）不同商业地产业态产品的开发运营和营利模式
3）商业地产的策划定位与招商运营管理的关系
      二、项目市场调研
1）宏观经济状况调查与分析
2）目标市场调查与分析
3）竞争者分析
4）项目所在商圈分析与研究
    三、商业定位建议
1）经营业态定位
2）经营品牌定位
3）经营特色与服务专长定位 
4）价格定位
5) 目标客户定位
   四、建筑规划建议
1）整体项目开发思想及建筑规划建议
2）产品定位及业态布局规划（总体布局、建筑结构、建筑平面、步行街）
3）建筑物整体形态、风格及外立面风格建议
4）项目营业空间经营规划布局、商铺分割及功能配套
5）项目物业的业态技术规范、商用设施设备配置建议
6）项目交通组织规划及动线规划
7）项目空间营造、景观及环境建议
8）建筑方案设计及施工图设计阶段的沟通和评审
    五、 制定营销战略和招商运营策略

1）制定本项目整体发展战略
2）项目主题定位及功能定位

3）项目业态组合及品牌组合深化

4) 项目市场推广组合策略
5）主力店招商政策和策略
6）制定有利于实现最大盈利目标的整体招商策划方案
    六、项目投资测算及财务评价分析
1）项目整体可行性财务分析、投资估算
2）对项目产品租售留进行财务评价，导出总收益匡算结果及敏感性分析
3）项目资金计划、总收益及风险评估
4）项目业态落位及租售留损益对项目本体资金安全的影响

   七、商业地产项目的招商管理及执行
1）招商团队组建及培训
2）招商定位复核、经济效益分析及商户落位图调整
3）制定租金价格体系，确定相关租赁条件及费用标准
4）制定招商计划、品牌策略及针对不同商户资源的招商策略
5）建立招商标准流程，制作招商整体租务文件
6）项目招商及营销平面制作及推广活动
7）商装设计、营业设施配套及一次装修方案
8）招商工作的合同管理及客户资料管理、招商工作动态调整
9）项目不同功能物业经营模式建立
10）不同功能物业分支管理团队组建及绩效考核
11）商户二次装修、空间营造规范及物业管理方案

   八、项目开业统筹及不同运营周期的运营管理体系（重点讲述）
  第一讲：持有型商业开发阶段的营运管理

1、开业前营运管理文件的编制及报批

2、招商营运部：《筹备期营运工作倒计时计划表》、《工作销项清单》、《物料准备清单》《装修守册》、《统一经营管理守册》、《租户手册》、《营业员手册》、《营运管理工作操作指引》

3、营运管理资料的档案建立

4、商户进场装修及现场管控

6、团队组建与培训

7、开业前的准备工作

  第二讲：持有型商业培育期营运管理重点

1、开业评估及品质管理

2、营运信息管理

3、市场调研管理

4、业态调整及品牌调整管理

5、经营规范及环境管理

6、推广管理
  第三讲：持有型商业成熟期营运管理重点
1、信息化管理完善
2、重大营运事件管理
3、商户资质管理
4、建立标准收费流程
5、实行预警管理
6、经营期业态调整及品牌调整
7、商业运营数据的分析的手段
8、租赁管理及调整
9、完善客户关系及客诉管理
10、品牌危机管理
11、多种经营管理
12、团队综合素质的培训与培养