《商业地产开发的KPI指数研判和开业初的运营创新》

一、KPI 的概念和基本内涵

重新认识 KPI 的概念

1 什么是 KPI 关键指标体系？

2 建立 KPI 关键指标体系的原则

3 确立 KPI 指标体系应把握的要点

4 商业地产开发运营运用 KPI 关键指数考核评价需注意的问题

二、具备商业地产项目开发前提的 KPI 指数的基础体系范围

（一）用地状况的 KPI 指数

1 用地地块状态

2 地块交通条件

3 基础设施条件

（二）项目的商业条件KPI指数

1、消费状况

2、客群范围

3、商业运营基础

（三）商业类型与建筑形态的KPI指数

1、集中商业、沿街商铺、集中加沿街

2、城市核心商业、社区中心商业

3、各项之间的对应衔接

（四）开发策略的决策KPI指数

1、投资回报指数[租售并举、全租、全售]

2、资产证券化与轻资产运营

3、散售商铺的与招商的衔接

三、商业地产项目开发各个阶段的各项KPI指数研判

（一）定位规划阶段

1、项目区域性质与功能

2、项目的商业类型目的

3、项目的主题与特色

（二）设计阶段

1、地块的评估与规划

2、动线的规划

3、建筑和空间设计

（三）招商与施工阶段

1、业态配比的原则

2、业态的组合衔接点

3、业态和品牌的落位

4、品牌搭配与调整

5、招商顺序——主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户

6、洽谈沟通的KPI——对应物业条件、寻求招选共识

7、招商落实与施工调整

（四）筹备开业阶段

1、开业筹备的倒排工期综合计划

2、物业交接

3、后期工程与商业装修与商户装修的流水作业

4、后期工程与商业装修与商户装修的施工交叉

（五）试业、开业的时间和序列

1.分批与统一

2.序列

四、开业期间的运营管理的各项 KPI 指数范围

1、 商业项目的经营管理

1.1 经营业绩管理

1.2 坪效评估管理

1.3 经营调整管理

1.4 会员发展和管理

2、商业管理的商户管理

2.1 商户的经营管理

2.1.1 商户经营的成熟度

2.1.2 商户的美誉度与投诉率

2.1.3 商户的销售额

2.1.4 商户的信誉

2.2 商户的信息管理

2.2.1 品牌的知名度影响力

2.2.2 新品上市

2.2.3 企业总体状况

五、开业期间的若干聚客引流促销措施创新

移动互联新商业时代 、需做好线上线下的引流 、

导流和价值共享

公众号APP的会员引入策略

IP展的快速聚集大量人流效应

AR游戏的增值效应

微店引流导入实体店的模式

共享经济的客流引入

创新运营，增加新形态、增强聚客力

快闪店

特卖会

创新会员开拓提供客户增值服务

会员卡与会员服务

建立场景化、情景化运营服务

场景包装为招商和开业预热

*全篇所涉及到的案例：

万达广场、大悦城、万象城、太古里、恒隆广场、

北京华贸购物中心、上海七宝万科、上海大融城等

四十多项。