如何成为一名成功的物业经理人——物业项目经理资质模型解析

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1、各级房地产主管单位、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、物业经理、管理处主任、品质管理等物业中高层管理人员；2、企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事后勤管理的负责人；3、房地产开发、经营及代理物业租售方面相关负责人；资产经营管理公司等。

课程背景：
社会与行业对优秀项目经理的需求与呼唤
住宅物业——跨地域发展 + 管理规模刚性增长 + 基层员工数量巨大
商业物业——各类商业/写字楼发展规模速度不同 + 业态不同 + 专业性强
延伸物业——各类客户需求不同 + 市场成熟度不同 + 需要尝试
课前思考：
你是一位优秀物业经理人吗？应该具备哪些？
专业知识——清晰要具备哪些
价 值 观——因重要而做
自我定位——是我应该做到的
需 求——我要做好哪些
人格特质——努力进取做好
业务技能——会做、懂得如何做好
课程介绍：
第一部分：职业经理人——物业项目经理资质模型
专业知识：物业管理法规、物业管理方案、物业费测算、设备管理知识
业务技能：客户管理、财务知识、前期介入、风险管控、承接查验、入住流程、退出与接管、筹建业委会—维修资金试用流程
品质素养：品质意识、经营意识、团队建设、压力管控、危机处理、关系维护
资质学历：年龄、学历、司龄
第二部分：物业经理人—项目经理专业知识
物业项目经理专业知识——物业项目经理必须掌握的政策法规要点
1.条例/物权法的诞生
2.物业管理与房地产行业的特点
3.《 物权法》 对物业管理服务的约定
4.《 物权法》 对物业管理企业的定义
5.项目经理必须清晰专有部分与共有部分的划分
6.项目经理应掌握《 物业管理条例》 的要点
7.《物业管理条例》核心与要点


（二）物业项目经理专业知识——物业管理方案
1.拟写物业管理方案时考察和调研的内容
2.清晰拟接管（新）项目应提供的基础数据
3.十种类型物业管理模式
共管模式、酒店式管理模式、无人化管理模式、个性化管理服务模式、同心圆计划、邻里守望、金钥匙服务模式、睿管家服务模式、体验式、一站式等模式
4.物业管理方案的编制（四项基础业务）
保洁类、安全类、设备设施类、客户服务类


（三）物业项目经理专业知识——物业费测算
1. 物业费定价标准与依据—市场调节价、政府指导价
2、非保障性住房物业服务费定价
3、启动性经费的使用、推销与核算
a、筹备期
b、筹备期的主要任务
c、筹备期启动经费的使用
4.物业收入、成本费用构成
5.物业费测算公式
6.物业管理三大主要岗位设置—保安、保洁、维修
7.物业费测算中的成本分类
a、直接成本，间接成本
b、刚性成本，弹性成本
c、可控成本，不可控成本
（四）物业项目经理管理资质——项目经理财务知识
1.规范物业行业财务核算体系（物业费测算要点）
a价格模式
b计费方式
c核算方式
2.包干制、酬金制概念—包干承包制、酬金报销制
a、物业管理酬金制的特点
b、酬金制和包干制的区别及利弊风险
（五）物业项目经理专业知识——设备管理要点与风险防范
A、设备管理要点与风险防范
1.应了解我国各类用电户三个供电等级要求
2.民用建筑电气设计规范对物业供电等级要求
3.对供电变压器的风险的管控
4.供电可靠性配备发电机保障要求
5.严格执行高压配电开关倒闸操作票
6.物业高低压配电设备检修时间
7.物业供电设备的管理标准
8.供电设备机房管理标准：挡鼠板与灭火器


B、物业项目经理消防设备设施知识
1.消防主机打印机的维护与换纸
2.设施消防疏散指示对风险的防控作用
3.对消防设备设施管理维护要求
4.防范胜于救灾—及时规避火灾风险
C、物业建筑物给水系统方式介绍
1.建筑物给水方式
2.建筑物变频调速恒压供水系统
3.建筑物生活水箱管理要点与风险防控
4.物业公司对二次加压供水设施管理风险—措施
D、物业设备设施——电梯
1.电梯五大安全保护系统—介绍
2.电梯钢丝绳的作用
a、如何识别电梯钢丝绳存在的风险
b、电梯钢丝绳平层线的重要作用
3.识别电梯轨道润滑油盒风险
4.电梯机房的自然通风与节能选型
5.对电梯保养工作风险的监管程序
6.电梯专业维保工作对风险防控的重要性
7.电梯发生困人后安全解救程序
8.在电梯井道内体验特种设备安全的重要性
9.电梯设备维保与监控的依据
10.电梯钥匙管理对风险防控的重要性
11.规范电梯轿箱内标识消除风险
12.电梯运行中出现的停运与滑梯风险
13.全乘梯知识告知业主消除风险
14.有限空间风险识别与防控—操作流程
E、社区风险防控六大系统
1.项目出现被盗案例暴露出的风险
2.阻挡外部危险源侵入控制风险的误区
3.阻挡为主报警为辅是物防控制外部风险的目的
4.车辆出入口道闸有效阻止外部入侵的防范案例
5.小区出入口阻止外部危险源措施
F、物业商业街安防设施防盗问题
1.滚动开发项目对业主入住区域风险识别与防控
2.离线巡更系统对安全员识别风险的监管
3.外墙清洗高空作业事故教训
4.保温墙体的开裂和原因
G、物业管理防汛风险的重要性
1.防汛工作仅停留在表面上的教训
2.物业项目经理防汛风险的排查
3.雷击给人类生产生活带来的灾害
4.避雷设施检测资质及检测图片
5.对屋面卫星接收器、太阳能热水器的安全检查与维修
H、物业设备设施安全检测规避风险
1.管理风险识别与防控
2.物业管理办公区安全用电火灾风险
3.物业员工安全用电杜绝电器火灾风险
4.员工食堂用电用气安全消除风险
5.使用升降人字梯应注意的风险
6.物业保洁外包安全工作风险防范
7.物业特殊工种必须持证上岗规避风险
8.高空抛物形成的管理风险—案例
9.园区各类井盖管理风险
10.园区内草坪灯/排水篦子管理暴露的风险
11.空调室外机架破损老化风险
12.园区儿童及老年健身设施管理风险
13.做好对客宣传告知义务防控风险
第三部分：项目经理管理技能
（一） 项目经理管理技能——团队建设与管理
1.项目经理团队管理能力
2.工作到位标准：领导别瞎忙
3.项目经理的任务清单
4.工作到位标准：汇报工作说结果
5.物业项目经理工作方法与技巧
6.项目经理对下属员工的工作指导
7.物业项目经理非物质留人策略
8.绩效考核流程—各层级员工360考评表
（二）项目经理管理技能——物业项目经理管理资质
1.品质意识就是客户意识
—物业管理企业品质概念
—基础业务品质是物业公司生存与发展的生命线
—一言一行皆品质
—三个“三声”服务法
2.物业项目经理必须关注对客服务窗口触点管理
3.物业项目经理对设备维护的检查
4.物业服务中心环境、绿化工作标准
5.基础业务服务品质
（三）项目经理管理技能——前期介入
1.住宅小区对出入口数量设置案例
2.睿服务实践—人行出入口
3.《 民用建筑设计规范》 自行车棚配置标准
4.地下车库出入口因设计不当存在的风险
5.大堂、单元门防尾随和门禁位置风险的识别
6.单元门/防火门/门禁锁位置不当的管理风险
（四）项目经理管理技能——承接查验
1.物业承接查验专业法律法规
2.实施物业承接查验依据的文件
3.共用排水管道必须定期疏通并作做通水通球
4.实施承接查验所具备的条件
5设备保修期限的起始日期的计算方式
6.物业项目承接查验准备
7.物业资料的接管
a基建文件（A类）内容与要求
b监理资料（B类）内容与要求
8.规范物业资料/图纸/客户档案管理
（五）项目经理应掌握办理入住工作技能
集中办理入住流程
1.住现场展板的准备
2办理入住物业公司关注点
3.验房岗陪同业主验房途中介绍要点
4户内岗陪同业主验房要点
5办理入住签约咨询过程
6办理入住缴纳各项费用
7每日交房各项收费情况报表
（六）项目经理管理技能——压力管理与危机处理
1.压力可能来源于何处
2.物业项目经理应具备缓解工作压力的办法
3.满意度调查与社区文化活动
4.项目经理应定期组织不同形式的社区文化活动
5.项目经理必须具备与不同层面业主沟通能力
6.物业项目经理每年组织一次“ 业主开放日”
7.项目经理应具备与各方面关系维护技能
（七）项目经理专业知识——维修基金
1.商品房维修资金申请程序
—首款申请时需提供的材料
—政府主管部门专业机构鉴定报告
2.维修基金的使用
—业主双2/3的书面签字确认表公示
—六种情况下可以应急使用维修基金
—应急使用维修基金需要双2/3业主同意吗
（八）项目经理管理技能——筹建业委会
1.符合筹备成立业主委员会的条件
2.业主大会的筹备双启动机制
a.建设单位推荐临时召集人申请成立
b.业主自行申请成立
3.筹备业主大会基本流程
4.物业项目经理要关注业主群体的分类
5.具备入围业主委员会成员的条件
—业主群体的社会学属性分析
6.业主大会筹备程序和注意事项
—业主大会召开和业主委员会选举的时间节点
—候选人公示
—确保有效票数是保障业主大会成功的关键
—关于投票权数确认
—产权人投票
—召开业主大会过程控制
—业主大会开箱计票
—需要同步公示的文件
—召开程序
—召开第一次业主委员会会议
—基于法规和合同的沟通与协作

李老师：
行业协会专家组成员，标杆物业企业总工程师,从事制造业、五星级涉外酒店、甲级写字楼，曾任某涉外合资饭店、中信集团总部大厦工程技术部经理；在标杆企业任职12年期间，历任国优、五星级项目总经理、品质管理部、工程管理部总监；每年公开课近百场。