2014三旧改项目—《最新政策法规解读及全过程风险识别与防范》

2014三旧改项目—
《最新政策法规解读及全过程风险识别与防范》
中国·深圳 11月22-23日



■ 课程背景
城市发展进入到更新改造阶段，旧城改造已经成为一个重要的供地方式。在房地产发展迅猛的今天，旧城改造成为了现代房地产企业城市战略布局、破解空间与资源困局的战略举措。“拆迁管理”成为众多地产集团最为头疼的一件事。其中的时间成本、人工成本、赔偿成本、已经成为了广大地产企业迫切解决的一项问题！中国式拆迁，一半是暴力，一半是暴利；中国式违章，一半是蜗居，一半是豪宅。从唐到宋，从古到今，拆迁与违章就像一对情不投意不合的兄弟，一见面就扭打，却又不得不常常见面 。
以深圳某一旧城改造为例；就赔偿而言，很多居民获得巨额赔偿，从而造就了10多个亿万富豪和数十个千万富豪、这其中的成本无疑加重了企业的负担。还有一些个别钉子户、不管在时间成本上、还是人工成本上、严重影响了企业的项目进展、这对房地产企业而言、已造成了不可衡量的损失。由此证明，拆迁管理以及相关政策解读已经成为拆迁过程中最为关键的一个环节，直接决定一个企业的得与失。
■ 邀请对象
1、房地产企业总裁、总经理、副总经理
2、运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门


■ 课程大纲






模块
主要内容
案例与收益

第一部分
城市更新法规政策要点解读
u 城市更新7大法律法规解读
1.城市更新的概念
2.城市更新法律体系：基础类法律法规、土地类法律法规、规划类法律法规、建设类法律法规、房产类法律法规
3.深圳市城市更新法律法规体系（深圳的特殊性）
通过城市更新7大法律法规的解读，了解城市更新的相关法律以及深圳市的城市更新法律法规

u 深圳市城市更新政策解读
1.城市更新的模式：综合整治、功能改变、拆除重建
2.城市更新的参与主体：政府、权利主体、市场主体
3.城市更新的对象：旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村
4.拆除重建类的实施模式：自改模式、市场主体单独改造模式、合作改造模式、政府组织实施模式
5.城市更新的改造条件
6.城市更新操作流程解读
学习城市更新的操作流程以及拆迁实施模式，掌握深圳市的城市更新政策
案例：福田区某村拆迁项目
案例：宝安区某村拆迁项目
案例：龙岗区某厂房拆迁项目
案例：某国际金融中心项目、某证券大厦项目、某国际中心项目





第二部分
城市更新项目法律风险管理
















第二部分
城市更新项目法律风险管理

u 计划申报和规划审批风险
1.城市更新单元计划申报
（1） 申报条件不符风险
（2） 改造意愿取得不能的风险
（3） 商业目的难以实现的风险
2.城市更新单元规划编制审批
（1） 单元规划公示异议的风险
（2）规划无法通过政府审批的风险
掌握城市更新计划申报与规划审批过程中存在的5大核心风险点

u 土地建筑物核查风险
1.被搬迁人确定错误的风险
2.核查结果不利的风险
掌握被搬迁人确定以及核查结果的相关风险

u 协议签订和实施主体确认风险
1.搬迁补偿方案拟定的风险
2.搬迁补偿安置协议签订的风险
3.谈判僵局风险
4.未能成为项目实施主体的风险
掌握在拆迁补偿过程中安置协议和谈判风险

u 土地取得、开发建设、回迁安置风险
1.建筑物拆除的风险
2.产权注销的风险
3.土地使用权出让
4.工期延误风险
5.交付风险
6.回迁房房地产证办理和税费承担
掌握在土地获取阶段、开发建设阶段的相关风险以及回迁安置的风险
案例：某花园一期旧改项目
案例：龙华新区某旧改项目

第三部分
城市更新项目法律文本要点分析
u 文本介绍
1.种类：更新改造意向书、搬迁补偿方案、搬迁补偿协议、补充协议、授权委托书、资料移交清单、房屋移交清单、回迁房屋交楼标准、注销房地产证书授权委托书、放弃房地产权利声明书
2.特点：签订的阶段、性质、要求、注意事项
掌握城市更新项目法律10大文本

u 搬迁补偿安置方案的制定
1.搬迁补偿方案制定的依据
2.制定搬迁补偿方案的注意事项
掌握拆迁补偿安置方案的制定方法和依据
案例：宝安某区旧城改造

u 搬迁补偿协议制定的要点分析
1.主体资格审查
2.房屋搬迁补偿方式及标准
3.补偿款的支付方式
4.被搬迁房屋的搬迁及交付
5.回迁房屋的分配与交付
6.违约责任
7.其他
掌握搬迁补偿协议制定的6大要点

第四部分
城市更新项目重点操作实务
u 尽职调查
1.对城市更新项目合作方的尽职调查
2.对城市更新项目土地相关情况的尽职调查
3.对城市更新项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查
4.对城市更新项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查
5.对项目所在地实施城市更新项目的法规政策环境进行调查
掌握城市更新项目5个关键点的尽职调查要点

u 项目审批
1.政府对城市更新项目的管理
2.管理流程
3.计划审批
4.规划审批
5.实施主体确认
6.用地出让
7.项目报建
掌握深圳市政府对城市更新项目的管理要点以及项目的审批流程

u 谈判实务
1.谈判技巧的含义/意义
2.搬迁谈判基本原则
3.沟通技巧
4.搬迁谈判关键环节控制
掌握城市更新项目过程中的谈判技巧和沟通技巧

u 特殊事实处理
1.“钉子户”原因分析
2.如何确定合理的拆赔方案
3.非住宅拆迁的产权调换安置难
4.回迁房选房和分配问题
5.危机处理
掌握城市更新项目过程中的特殊事例处理办法
案例：南山区某路改造项目

■ 讲师简介
贺老师 睿达顾问资深讲师
u 教育背景：中国政法大学博士研究生、北京大学法律硕士、香港中文大学MBA
u 专业特长：三旧改造、法律风险管理、房地产开发
u 社会职务：
² 深圳市征地办拆迁政策法规培训讲师
² 深圳仲裁委员会仲裁员
² 深圳建筑业协会专家委员会专家
² 深圳市房地产协会房地产法专家
² 龙岗区旧改办常年法律顾问
² 广东省律协房地产法律专业委员会建设工程法律业务律师专家库专家
² 中国人民大学律师学院客座教授
² 中国政法大学房地产法研究中心副主任
² 中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会调解中心专家（房地产与建设工程专业）
² 华南国际贸易仲裁委员会仲裁员
² 第八届深圳市律师协会理事
u 实战经历：近20年律师工作经历，曾在大型标杆房地产开发企业担任首席法律顾问，从业以来，办理逾500起征地拆迁、房地产和建设工程诉讼案件，涉及业态有旧厂房、旧村庄、旧城镇、轨道工程、核电工程等等，其中包括多起大型疑难复杂的案件，积累了丰富的诉讼经验，能够为大型项目的全过程非诉讼法律服务提供宝贵的经验。服务客户包括深圳市规划设计研究院、龙岗区人民政府、龙岗区城市更新改造办公室、东部华侨城、中建三局装饰公司等等上百家单位。
u 社会荣誉：被建筑时报评为“改革开放三十周年建筑领域法制先锋人物”。