房地产工程质量管理及质量缺陷解决方案

房地产、建筑公司、监理公司、总经理、工程副总、工程总监、总工、工程经理及工程技术相关人员

根据房地产企业工程质量经常出现的功能性（渗漏、开裂）、观感性（空间尺寸偏差、成品保护）等引起业主投诉的常见工程质量问题，从设计、材料、施工工艺控制等角度，系统地分析、总结产生上述工程质量问题的各种技术环节方面的缺陷原因。针对房地产企业工程质量控制普遍在技术管理上存在的薄弱环节，按照工程建造的顺序（基础→主体结构→内、外檐装饰→机电安装→分户验收）、按照工程各分部分项工程技术管控的要点、按照施工现场关键工序工艺控制的要点。提出全面及有针对性的技术解决方案，通过工程质量技术管理的“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理，在技术环节上根治屡禁不止的工程质量通病。
※全案例讲解，全面系统地了解全过程、精细化、动态工程管理解决方案。
※借鉴标杆地产企业工程质量管理系统方法和技术解决措施

一．房地产企业工程质量出现的主要问题：
1．房地产企业工程质量出现的问题：

□结构安全性质量问题：
□适用功能性质量问题：
□使用功能性质量问题：
□观感修复性质量问题：

2．房地产企业因工程质量问题带来的影响：

□工程质量对利润的影响：
□工程质量对销售影响：
□工程质量对索赔的影响：

3． 房地产工程质量问题为何屡禁不止：

□ 设计单位管理现状分析：
□ 施工单位管理现状分析：
□ 监理单位管理现状分析：
□ 房地产企业工程管理现状分析：
□ 相关规范技术标准不完善的影响：

二． 透过房地产常见工程质量问题看技术管理的缺陷：
1. 忽视技术管理对工程质量的影响：
□ 工程技术管理是技术和管理的结合：
□ 案例一：某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机，图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范检查，甲方复检合格。半年后大量空调板根部发生渗漏
技术缺陷分析和管理缺陷分析，提出技术和管理的解决措施
□ 案例二：某项目首层设小院围墙，经常出现小院围墙施工影响市政园林景观进场，且极易发生围墙开裂，引起业主投诉。
技术缺陷分析和管理缺陷分析，提出技术和管理的解决措施
□ 案例三：某项目为外墙外保温，采购部采购了外墙专用弹性涂料，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范检查，甲方复检合格。半年后外墙涂料出现开裂、脱落
技术缺陷分析和管理缺陷分析，提出技术和管理的解决措施
□ 案例四：略 □ 案例五：略
2. 技术管理是工程质量保证的基础：
□ 齐全的行业设计、施工规范、标准图为何甲方工程部、施工单位还是喊图纸表示不全：
□ 甲方、设计院、施工单位、监理单位层层管理为何质量问题还是层出不穷：
□ 国家、地方及行业公布了大量的质量通病防治措施，为什么房地产企业的工程质量通病不降反升。
□ 通过技术管理解决工程质量问题：
□ 外墙涂料常见工程质量问题的分析方法：如何将技术分析转化为管理措施
□ 厕浴间防水常见工程质量问题的分析方法：如何将技术转化为管理措施
□ 铝合金门窗安装常见工程质量问题的分析方法：如何将技术转化为管理措施
□ 通过业主投诉分析工程质量问题的方法：如何将技术转化为管理措施
3. 房地产企业工程技术管理的重点：

□ 房地产企业工程技术管理容易出现的误区：
□ 房地产企业工程技术管理保障的重点：

◇ 设计质量保障：忽视设计要求和设计审查：

案例讲解：设计失误造成首层阳台沉降，解决措施
案例讲解：设计失误造成楼板开裂，解决措施

◇ 材料质量保障：忽视技术要求
案例讲解：屋面保温材料选择错误

◇ 施工工艺质量（技术措施）保障：
案例讲解：铝合金门窗一些常见的错误工艺做法。解决措施
三． 按照工程建造顺序的工程质量缺陷技术解决措施：
1. 地基基础工程：
案例说明地基基础工程阶段容易产生的工程质量缺陷：
地下室防水技术措施控制要点：
■ 针对当前设计院对地下室防水设计的图纸设计深度及设计节点做法分析设计失误其产生的工程质量问题：
□ 案例说明通常的图纸表示深度及设计人员随意性产生的工程质量问题：
□ 案例说明防水体系选择的随意性及产生的工程质量问题：
□ 案例说明防水材料选择的随意性及产生的工程质量问题：
□ 案例说明设计院简单套用标准图，而无详图设计及产生的工程质量问题：
■ 设计阶段及设计审查针对地下室防水工程质量缺陷的技术控制措施：

□ 明确防水体系：技术控制要点
□ 明确防水材料：技术控制要点
□ 甲方应补充完善并重点审查的关键防水节点

工程质量控制设计节点详图
■ 施工阶段针对地下室防水工程质量缺陷的技术措施要点：

□ 加强材料进场和使用过程的检查：
□ 应重点关注的施工工艺：
□ 应重点关注的施工节点及施工部位：

◇ 桩头防水层的处理：
◇ “三条缝”的处理：含超前止水后浇带
◇ 穿墙线管的处理：
◇ 穿墙螺杆孔洞的处理：
◇ 防水基层的处理：
◇ 防水卷材收头的处理（含附加防水层）：
◇ 地下室种植楼盖的处理

地下及首层工程防空鼓、开裂技术措施要点：
■ 针对当前设计院对地下室防空鼓、开裂的图纸设计深度及设计节点做法分析其产生的工程质量问题：
□ 设计院首层地面、墙体、阳台、种植楼盖的通常设计节点做法及产生的工程质量问题：
■ 设计阶段针对地下及首层工程防空鼓、开裂缺陷的技术措施要点：
□ 甲方应补充完善首层地面、墙体、阳台、种植楼盖设计节点：工程质量控制设计节点详图
■ 施工阶段针对地下及首层工程防空鼓、开裂缺陷的技术措施要点：
□ 关键质量通病的工艺质量防控技术措施要点
2. 主体施工阶段：
案例描述主体施工阶段容易产生的工程质量缺陷：空间尺寸偏差、开裂等
主体施工阶段空间尺寸技术措施防控要点：
■ 空间尺寸偏差产生的技术原因分析：
■ 预防空间几何尺寸偏差的技术措施防控要点：
主体施工阶段开裂技术措施防控要点：
■ 楼板常见的裂缝及设计解决方案：
■ 主体施工阶段防开裂缺陷的施工技术措施防控要点：
3. 屋面工程（含露台防水）
案例讲解屋面（露台）工程容易产生的质量缺陷：渗漏等
屋面防水设计阶段技术措施防控要点：
■ 针对当前设计院对屋面防水设计的图纸设计深度及设计节点做法分析其产生的工程质量问题：
□ 屋面（露台）防水体系的选择：倒置式屋面防水体系与现实工程的矛盾与存在的质量缺陷：
□ 设计的随意性未考虑施工组织导致施工进度受影响进而影响工程质量：
□ 案例说明目前设计图纸不清晰和关键防水设计节点欠考虑造成的几个典型的工程质量问题：
■ 设计阶段及设计审查针对屋面防水工程质量缺陷的技术措施要点：
□ 明确屋面的防水体系：
□ 明确重要节点、重点部位的防水构造做法：
□ 应补充完善并重点审查的关键防水节点：工程质量控制设计节点详图
□ 露台、种植屋面的防水设计技术审查控制要点：
屋面防水施工阶段工程质量缺陷的技术措施防控要点：

■ 加强材料进场和使用过程的检查：
■ 应重点关注的施工工艺：
■ 应重点关注的施工节点及施工部位：

□ 屋面“口、缝、根”的处理：

■ 女儿墙泛水空鼓的技术解决措施：
■ 屋面防水工程管理检验要求

4. 外檐装饰工程：
案例说明外装修工程容易产生的质量问题：渗漏、开裂、外墙砖脱落、成品保护、外装修工程防渗、防开裂技术措施防控要点：
■ 系统讲解为什么外墙开裂、渗漏会成为国内工程界愈演愈裂的质量问题的原因：
■ 针对当前设计院对外墙的图纸设计深度及设计节点做法分析其产生的工程质量问题：
□ 配合大量实际案例、图例说明国内设计单位忽视外墙防开裂和防渗漏设计是造成外墙开裂渗漏的主要原因：
□ 案例说明外立面二次设计防渗漏缺失或考虑不周是导致渗漏的原因之一：
□ 案例说明铝合金外门窗设计、二次构件设计防渗漏缺失或考虑不周是导致渗漏的原因之一：
■ 设计阶段及设计审查针对外墙防渗漏、防开裂工程质量缺陷的技术措施防控要点：
□ 明确外墙型式：技术控制要点
□ 明确外墙外保温型式：几种外保温型式的优劣比较及技术措施控制要点
□ 甲方应补充完善并重点审查的外墙（外窗）关键防水节点：课件链接确定外墙防渗漏、防开裂关键节点选择的原因，演示讲解大量实际工程使用，但无详图设计和标准图套用的外墙（外窗）有针对性的工程质量控制设计节点详图
□ 课件链接演示讲解无详图设计和标准图套用的外立面二次构件工程质量控制设计节点详图：
外装修施工阶段工程质量缺陷的技术措施防控要点：
■ 外墙砌体防渗漏、防开裂质量通病的工艺质量技术措施防控要点：
■ 外墙抹灰防渗漏、防开裂质量通病的工艺质量技术措施防控要点：
■ 外墙外保温施工过程防渗漏、防开裂质量通病的工艺质量技术措施防控要点：
■ 外墙贴面砖施工过程防渗漏、防脱落质量通病的工艺质量技术措施防控要点：
■ 外墙涂料施工过程防渗漏、防开裂质量通病的工艺质量技术措施防控要点：
■ 外架落架前应再次检查的防渗漏、防开裂工程质量技术细节要点：
■ 外墙
5. 内檐装饰工程：
案例说明内装修工程容易产生的质量问题：厨卫渗漏、空鼓开裂、
空间尺寸偏差、成品保护
内装修空间尺寸偏差技术措施防控要点：
■ 内装修空间尺寸偏差产生的原因：
■ 内装修施工过程空间尺寸偏差质量通病的工艺质量技术措施防控要点：
■ 内装修开裂空鼓技术措施防控要点：
■ 系统讲解为什么内装修开裂、空鼓等质量通病屡禁不止，从材料本身的特点谈开裂空鼓原因：
■ 介绍国内一些新技术、新材料预控内装修开裂、空鼓的案例：
■ 案例讲解分析设计院设计图纸的一些做法未考虑工程质量通病防治，是造成内装修开裂、空鼓的原因之一：
□ 设计阶段针对内装修开裂、空鼓质量缺陷的技术措施防控要点：
■ 施工过程针对内装修开裂、空鼓质量缺陷的技术措施防控要点：
□ 施工前应检查的技术措施防控要点：
□ 施工过程应重点监控的技术措施防控要点：
□ 施工完成后应做的必要技术措施：
厨卫间渗漏技术措施防控要点：
■ 设计阶段厕浴间防水的技术措施防控要点：
■ 针对当前设计院对厨卫防水的图纸设计深度及设计节点做法分析其产生的工程质量问题：
□ 厕浴间渗漏完全是施工现场的质量管理问题吗？
□ 同层排水要求的下沉式卫生间存在的工程质量隐患：
□ 先施工垫层埋管线再做防水层还是先施工防水层做保护层再埋管的优劣对比：
□ 设计图纸经常忽略表示防水的构造做法：
□ 甲方应补充完善并重点审查的厕浴间关键防水节点：课件链接确定厕浴间防水关键节点、薄弱部位选择的原因，演示讲解有针对性的工程质量控制设计节点详图及构造做法
■ 施工阶段厕浴间防水的技术措施防控要点：

□ 如何安排厕浴间防水的合理工序穿插
□ 厕浴间防水施工前应检查的技术措施要点：
□ 厕浴间防水施工过程的工艺控制要点：
□ 厕浴间防水施工过程的重点部位控制要点
四、如何通过技术管理应用，采取管理措施解决房地产工程质量问题：
1. 房地产企业全过程工程质量管理业务管控的重点：

■ 公司主管领导的管控重点：
■ 甲方设计部的管控重点：
■ 甲方招标采购部的管控重点：
■ 甲方成本部的管控重点：
■ 甲方工程部的管控重点：
■ 监理单位的管控重点：
■ 施工单位的管控重点：
2、 设计阶段工程质量控制：
■ 如何强化设计阶段对工程质量的保证：
■ 如何解决施工图审图的工作质量：
□ 施工图设计审查的组织管控重点：
3、 招标采购合约阶段工程质量控制：
■ 格式化合约能够满足甲方的要求吗？
■ 如何避免阴阳合同与合约备案、甲方管控要求之间的矛盾
■ 总承包单位招标文件中工程质量控制要点的明确：
□ 工程承包范围及承包方式：

◇ 总分包作业面划分：
◇ 门窗：工序质量交接控制要点约定
◇ 电梯：工序质量交接控制要点约定
◇ 外保温：工序质量交接控制要点约定

□ 进度管理要求：
◇ 如何细化进度管理要求
□ 技术标准、技术措施控制要点：

◇ 防渗漏体系：工艺质量控制标准
◇ 防开裂体系：工艺质量控制标准
◇ 施工检验标准要求：

□ 管理措施标准：

◇ 现场管理人员配备：含阶段性进场要求
◇ 质保体系要求：
◇ 成品保护要求：
◇ 奖惩措施：
◇ 工程保修：

■ 监理单位招标文件中工程质量控制要点的明确：

□ 监理报价方式约定：
□ 监理职责及监理范围约定：

□ 技术标准、技术措施控制要点：
□ 管理措施标准：

◇ 现场管理人员配备：含阶段性进场要求
◇ 监理质保体系要求：含监理工序检查要求
◇ 奖惩措施：

■ 甲方工程部施工前工程质量策划的控制要点： ■ 施工单位入围考察的工程质量控制要点：
■ 回标质询的工程质量控制要点：
□ 从前端强化施工单位质量控制意识：
□ 避免千篇一律没有针对性的技术标文件：
□ 考察主要项目负责人、技术负责人、质检负责人技术能力及管理水平：
4、 施工现场管理阶段工程质量控制：
■ 施工组织设计审查的控制要点：

□ 现场管理人员配备审查：
□ 质保体系审查：
□ 防渗漏专项方案审查：
□ 防开裂专项方案审查：
□ 技术交底审查：
□ 工序质量控制点、停止点检验控制要求；
□ 甲供、甲分包质量控制管理要求：
□ 技术交底审查要求：

■ 地基基础工程现场质量控制要点：
□ 应重点检查的部位及工序： □ 质量管理工具模板：质量检验应用控制要点讲解
■ 主体结构工程现场质量控制要点：
□ 应重点检查的部位及工序： □ 质量管理工具模板：质量检验应用控制要点讲解
■ 钢结构工程现场质量控制要点：
□ 应重点检查的部位及工序： □ 质量管理工具模板：质量检验应用控制要点讲解
■ 内檐装修工程：
□ 应重点检查的部位及工序： □ 质量管理工具模板：质量检验应用控制要点讲解
■ 外檐装修工程：
□ 应重点检查的部位及工序： □ 质量管理工具模板：质量检验应用控制要点讲解
■ 门窗工程：
□ 应重点检查的部位及工序： □ 质量管理工具模板：质量检验应用控制要点讲解
■ 防水工程：
□ 应重点检查的部位及工序：
5、 房地产企业工程计划管理的重点
■ 如何并行协同组织各个部门、各个业务体系高效地推进项目
经营计划的管理：
■ 倒置式的工程计划管理逻辑因果关系分析：

□ 交付：条件、关联部门、各自任务
□ 市政、景观进场：条件、关联部门、各自任务
□ 精装修进场：条件、关联部门、各自任务
□ 内外檐装修：条件、关联部门、各自任务
□ 甲供、甲分包进场：条件、关联部门、各自任务
□ 实体售楼处、样板间装修：条件、关联部门、各自任务
□ 主体结构施工：条件、关联部门、各自任务
□ 总包单位进场：条件、关联部门、各自任务
□ 招标采购组织：条件、关联部门、各自任务
□ 目标成本确定：条件、关联部门、各自任务
□ 扩初设计审查：条件、关联部门、各自任务
□ 概念设计审查：条件、关联部门、各自任务
□ 产品定位：条件、关联部门、各自任务
6、 建立企业工程管理体系是企业工程保障的基础

何老师：
国内知名房地产工程项目管理专家。曾担任中海地产工程管理部副总经理；北京万科工程管理部副总，项目总经理等职位。
07年受邀参与奥运会整治工程，建立并运用工程动态质量管理体系，得到建设部表彰。
在中海地产任职期间,组织制定了中海工程管理体系和项目工程管理动态表格。尤其是创建了工程管理实时动态管理体系，完善了国内一线工程管理执行力标准缺失的空白。完善了工程管理在投资阶段、项目策划阶段的管理标准和技术标准.负责了中海雅园、中海凯旋、中海枫涟山庄等项目的工程项目管理工作。在万科集团任职期间,负责编写万科规划设计管理流程总图部分（华东版）、项目报批报建管理流程（北京版）、设备专业设计管理等部分内容，设计任务指导书要点、工程管理策划书要点。其中本人编写的规划设计管理流程总图部分内容曾获得万科集团设计管理一等奖。负责了万科青青家园、万科星园等项目的全面工程管理工作。