《项目运营管控及问题解决》

1、关注项目运营的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）
2、负责项目运营的中高层管理人员（总监、经理、主管等）
3、参与项目全程运营的协作部门及人员（设计、工程、合同采购、成本预算、项目部等）

→ 一个地产项目运营的成功，需要智慧的领导与地产专业技能素质整齐的团队
→ 一支优秀的项目运营团队，更需要全员具备优秀的分析问题与解决问题的能力
→ 如何提升领导专业的地产管理智慧？如何培养下属优异的专业技能素质？
→ 如何才能让分析问题与解决问题的专业规律系统和方法成为一种团队的能力和水平
→ 全新房地产专业互动体验参与式培训全国首讲，给出答案！
地产实战专家以50多个标杆房地产企业的实际工作案例，从多维度及不同角度分析地产项目运营中问题存在的症结及解决方式，对实施管控中秘而不宣的规律方法和容易出现失控的问题给出全面的解决方案，从而帮助房地产企业提升项目开发的整体运营能力及解决问题的能力！
【主要内容】
第一部分、房地产项目管理全程关键路径解析
一、 项目计划制定的方法：计划的决策意义、计划的要素分析、计划的制定、控制、执行、计划的评估、计划的修改
二、 项目定位分析方法：客户的需求分析、客户的群体分析、客户的行为分析、客户的群体分析、客户的区隔分析
三、 项目的四大定位：产品定位价格定位服务定位质量定位
四、 项目的优劣势分析：用于竞争分析，分析竞争的形成和竞争的变化，以及如何掌握竞争的规律，做差异化分析
五、 增值产品与服务设计：增值流程设置和对产品设计的规律，定制化个性化流程原则
六、 项目的产品技术壁垒：用于判断趋势和预测规划在竞争中的事态，并清楚的定位分析和为决策支持
七、 项目的开发阶段分析：项目的具体规划要求红线和建筑规范设计规范施工规范的运用
八、 项目的风险评估：用于风险链的规划和产品市场经营风险住宅商业
九、 项目经济效益评价：成本构成分析敏感性分析成本销售价格的波动关系

第二部分、房地产项目管理的操作体系
一、 项目授权管理：项目组的设立和授权以及责任
二、 项目范围管理：项目资源整合：主要工作内容，项目的目标，交付标准，项目风险，项目执行分析，工作分解图
三、 项目人员管理：项目组的规划，人员的获得和配合，项目管理结构
四、 项目组织管理：项目人员的角色定位，管理冲突，管理决策
五、 项目风险管理：风险的预测分析、风险的概率、风险的控制、解决
六、 项目时间管理：项目时间的计划、时间的排序、项目执行的进度、项目时间控制和最优路径设置
七、 项目费用管理：项目资源计划编制、成本控制、费用预算、费用控制
八、 项目质量管理：全面质量管理的要点，质量计划，质量执行标准
九、 项目信息沟通：信息计划，信息的传送，业绩报告和项目会议
十、 项目有效沟通：沟通的渠道沟通的制度、沟通方式

第三部分：案例导入：一个房地产企业的流程管理出现的问题
如何才能根本解决问题
一、地产项目开发问题
（1）前期部门问题：
1市场调研与销售脱节的问题
2项目定位的四个核心问题
3方案审核问题
4项目的测算分析与风险评价
5未来开发拆迁风险的不确定
备注：如何建立方案评审与开发计划标准流程
（2）市场部门问题
1目标计划与团队组建的问题
2如何建立团队业绩能力
3销售问题的诊断与策略
4销售制度订立的基础与调整
5如何建立营销与销售配合
6如何建立持续稳定的业绩
（3）客户服务部的问题
1如何建立客户满意度体系
2客户服务部门设置组织缺陷
3如何从被动到主动服务
4客户服务部门监督协调作用
5如何处理客户服务关联问题
备注：（流程模拟）
（4）工程部门的问题
1如何实现工程总工价值
2施工方案审核重点
3监理公司的使用管理
4总包分包以及第三方责任
5市政预埋工程协调
6现场施工作业面管理
（5）质量管理的问题
1市政部门不可控影响进度
2三层封顶对质量的指导作用
3监理流程上发挥审核监督
备注：质量是地产开发生命
（6）成本部门的问题
1设计决定70%成本
2采购中如何降低成本
3总包合同与工程量清单管理
4目标成本控制
5采购成本关键：建筑门窗保温消防监控
6现场签证与变更
备注：成本是利润的保障也是风险的核心
（7）规划设计部门问题
1景观设计问题
2立面色系问题
3景观阳台设计问题
4建筑风格与立面
5科技与地产项目结合问题
（8）综合经营管理问题
1地产项目方案的三个要素
2目标计划管理是成功的关键
3 20%的管理者与80%断层
4如何设定项目壁垒蓝海市场
5项目关键路径设置进度管理
6使项目经理成为考核主体
7项目部门角色冲突解决
8如何开好项目协调会
9部门协作靠制度不是自觉
10项目各部门管理指标要素
11执行中压力冲突导入平衡
12项目的内部控制反馈体系
13项目创新与风险
备注：如何避免开发问题

第四部分：
一、分析问题与策略制定的思维
（1）、解决问题靠策略，策略从何而来？
1、 策略来自于对问题的分析及专业的工具辅助。
2、 练习：系统性思维方式
3、 问题的核心是什么?
备注：如何实现关键管理
备注：如何通过管理策略解决项目开发问题
项目开发管理支持体系
二、在管理中发现问题
1、 发生型问题、设定型问题、将来型问题
2、 案例分享：管理者心中反馈体系
――为什么要整理和分析问题
――魔力数字“核心管理”
――问题结构化的框架
备注：数字化目标管理量化分析有利于计划目标的执行
三、为了避免问题的发生应该改变的思想理念
地产开发中解决问题职业能力
1、建立正确的解决问题理念
2、强化流程的正确执行
3、监督管理系统化
四、中层应关注哪些阶段的问题？问题如何发现？
地产企业管理中的核心策略
1地产开发管理目标确定
2部门管理目标设计
3对应策略制定与执行保障
4策略衡量 与系统监督
备注：解决问题团队内部系统化反馈与监督
五、管理者的管理核心与重点
全程化的客户满意度体验设计
1问题的正确理解
2全程化客户价值管理
3满意度管理关键
备注：项目的管理评价来自客户
六、问题归纳解决实践
第一步：问题定义与目标确定
A. 分析现状，寻找问题
互动：大家一起头脑风暴找问题
B. 对问题的评估条件
――问题的重要性
――问题的紧迫性
――问题的趋势
C. 问题定义
――问题定义的标准
――定义现状5WHY法
――基于分析的问题描述结构
――单页报告“现状”填写
D. 地产管理目标确定
备注：识别问题解决内部的隐患和奖惩机制潜在和可能的问题，设定内部的反馈预防体系
七、地产体系的关联问题
如何面对问题产生的责任
为什么问题不断地产生呢
为什么制度执行产生新的问题
执行的过程中管理问题分析
备注：流程有效减少问题发生
八、问题的分析方法
第二步：问题产生原因分析
A. 原因分析过程
B. 原因分析可以使用的工具（沙盘模拟、排列图等）
备注：建立责任到人有效解决问题
九、问题管理体系规划
解决问题的管控
1建立地产标准化FAQ
2问题落实到部门和人员标准
3建立问题反馈跟踪体系
4设定问题解决制度
备注：找到关联问题的预防措施
十、第三步：问题根本原因寻找
A.对主要原因进行进一步的分析――5 why’
B.通过试验和测量确认，所选择的原因是问题真正的原因（根本原因）
C.找到根本原因的衡量标准
备注：成功流程管理减少避免问题发生
十一、制定措施，提出解决计划
A.实施行动计划――提出行动计划和相应的资源
B.评估结果标准化和进一步推广
C.转到下一个分析与解决循环

【讲师简介】
吴老师，房地研究中心独家讲师、清华大学职业经理训练中心特聘教授、万科集团特聘项目管理顾问。曾任香港知名地产公司新鸿基地产的项目管理负责人，在房地产项目管理、计划运营管理、采购招投标管理、工程管理等方面具备丰富的实操经验，长期为万科、SOHO中国等知名地产企业提供全方位的项目管理顾问服务。