房地产开发各阶段税务规划要点解析

房地产企业董事长、总经理、财务经理及相关财务人员

掌握房地产开发不同阶段财税实务处理法则
解析新政策，降低税务风险
了解税务法规，合理筹划税收
结合成本分摊、所得税完工，掌握2010年企业所得税汇算的方法

【设置背景】
《国家税务总局关于开展2010年税收专项检查工作的通知》中，房地产行业作为指令性检查项目。房地产行业由于自身的特点，会计核算相差较大、财务人员对各阶段把握不好都会出现少交或多交税的情形。如何规避企业涉税风险；如何理解新政策，遵从规定降低税务风险；如何在不违反税法的情况下合理降低企业税负？为此咨询集团特邀行业精英，从项目设立、项目谈判、购地、开发、销售、清算、企业注销等环节入手，将行业密切相关的会计准则、税务法规贯穿始终，深度解读成本分摊、所得税完工（31号规定），帮助企业做好2010年企业所得税汇算。

【课程大纲】
一、项目设立及取得阶段
1、项目设立一般形式
2、特殊项目公司形式优劣及筹划
3、合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划
4、发票对后期土地增值税及企业所得税影响
5、成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响
6、契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对
二、项目开发阶段
1、项目开发阶段介绍
2、前期成本合同订立对土地增值税影响
3、设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）
4、成本核算对象对所得及土增影响
5、开发阶段的的测算
6、基础设施与分摊
7、建安费处理，分摊及分配处理
8、甲供与自营工程与营业税
9、利息与资本化
10、不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响
11、31号文件相关规定遵从与筹划
12、与土地增值税清算规程的差异筹划
13、合同及涉税风险控制
14、成本税务检查重点
三、预售及销售阶段
1、预售及销售介绍及会计处理
2、营业税、土地增值税、企业所得税最新规定
3、税务自检要点及应对
4、项目备案登记规定及筹划
5、核算提示
6、收入税务检查重点（展开重点讲解）
四、完工阶段清算阶段
1、工程完工、会计结转及税务规定介结及协调
2、所得税完工条件31号文件、会计差异与处理协调
3、完工会计处理不同选择
4、成本费用计提要素及注意事项
5、现行所得税主要涉税风险及应对
6、测绘与成本分摊
7、成本对象选择
8、涉税分摊原则
9、滚动开发与完工处理
10、会计处理与税务差异处理及风险控制
11、土地增值税清算简介
五、项目公司注销前的准备、项目公司注销报告
六、企业所得税汇算（重点讲解）
1、企业预汇算测算
2、预售阶段的广告招待管理销售费用税金处理
3、投资收益处理 4、财产损失报备
5、完工阶段成本处理6、成本与配套计提
7、折旧及公允价值影响损益处理技巧
8、土地增值税处理
9、年度费用调整与转回
10、完工报告与年度汇算调整
11、企业重组的备案
12、年度所得税汇算《鉴证报告》注意事项