商业地产轻资产管理全流程及资产增值关键因子

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商业地产市场现状

1、疫情仍未消退下，企业如何活下来是首要的课题。

2、国内购物中心2020年开始的市场现状，并购与倒闭的集团化，2025年前主要商业集团正式底定。

3、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。

4、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。

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商业地产轻资产与技术输出

1、何谓商业地产的轻资产与技术输出

2、解析万达广场的技术输出框架与关键

3、商业地产资产五周期：融、投、建、管、退

4、商业地产资产证券化的主要形式：股票、REITs、Business Trust

5、资产管理六大组成：企业战略、全生命周期成本控制、资产运营管理、管理标准与系统、人员架构与组织、风控

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三、商业地产轻资产财务指标

1、从IRR调整为Yield To Cost（Y T C净利润投资回报率）

2、资产升值与轻资产案例来分析Y T C指标的关键

3、凯德与龙湖YTC案例

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商业地产轻资产思维贯穿全流程

1、由YTC带来的关键经营法则：做好分母与分子的管控

2、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

3、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年

4、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算

5、操盘者的第一堂课：商业面积的合理性，733与万达大数据法则

6、操盘者的第二堂课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维

7、操盘者的第三堂课：项目独有主题与建造成本的平衡学

8、操盘者的第四堂课：首年租金溢价法则（麦当劳5+5）

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五、商业地产生命周期与经营关键

1、不同生长周期的经营策略

A）培育期：活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先

B）成长期：活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先

C）成熟期：活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先

2、三周期的关键作为

A）培育期活下来所需日均客流测算：ABCX法则

B）成长期动线冷区的处理：招商的室内主题街的创造

C）成熟期的品牌夺取：品牌与主客群的沟通关键词经营

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资产增值核心是消费者与商户经营的法则

商业地产三个核心问题：引流、留客、导流

第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？

A）商场懂顾客：定位准确

B）变形虫核心商圈画法

C）租金溢价的客流法则

第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

A）商场知顾客：大数据透析

B）拿钱来换：室内WIFI LBS、店铺级客流

C）拿勤来换：1080条痕迹

第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？

A）顾客爱商场：用心经营效果

B）一分钟拦截沟通

C）经营技巧与大数据引进

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商品力的塑造是竞争能力升级

商业项目增量时代，抢夺商户能力是关键

1、商品力是抢夺商户的新能力

A）承诺品牌更多消费者『接触力』

B）承诺品牌商场贡献的『成交力』

C）承诺品牌商场带来的『利润力』

2、商业业态与品牌新趋势

A）单客群导向：由楼层业态落位转为单客群多业态聚落

B）感情媒介：女人的闺密对话空间

C）社交互动：跨业态结合引领社交聚集

D）生活品味：增加高频率到访的生活结合

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台湾工匠核心境争力

1、口诀一：益价法则

2、口诀二：变形虫核心商圈

3、口诀三：招商六个技能

4、口诀四：1080

5、口诀五：商品力

6、口诀六：六个问题

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 优秀商业集团案例

1、中粮祥云小镇动线诊断推演、深圳万象天地动线模拟

2、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目有价值动线案例。