2021 东莞城市更新之 《近期新政解读及未来市场发展趋势研判与房企更新项目破局策略》

模块

内容

收益

第一部分

回顾与展望

东莞城市更新现状与趋势分析

一、城市发展的现实问题

1．建设用地资源稀缺

2．历史用地难以入市

3．产业土地效能低下

4．公共设施亟待完善

5．历史文物缺乏保护

6．商品住房价格高企

二、东莞城市更新的实施现状分析

1．跑马圈地状况盛行

2．项目审批缺乏标准

3．规划落实困难重重

4．拆迁补偿难以推进

5．产业项目缺乏参与

6．公共配套有待落实

7．项目转化比例较低

三、东莞城市更新的发展趋势研判

1．提高项目准入门槛

2．加强连片单元管控

3．政府主导土地整备

4．综合服务推动收储

5．旧村纳入综合整治

6．集资交易公开透明

7．行政征收赋能拆迁

四、东莞更新项目的破局之路

1．积极纳入片区统筹

2．提高产业用房比例

3．提高贡献物业比例

4．落实项目实质工作

了解东莞城市更新市场实施现状；掌握东莞城市更新近期政策及未来市场发展方向；学习城市更新项目实施落地的破解方法。

第二部分

房企破局之城市更新操盘全流程标准化

体系建设

第二部分

房企破局之城市更新操盘全流程标准化

体系建设

一、建立常态化工作机制

1．建立操盘铁军，明确职责分工

2．确立合作关系，界定合作内容

3．驻场品宣，不断激发旧改意愿

4．铺排计划，组织内训和经验分享

二、单元规划编制机制

1．各阶段单元规划编制的标准化流程

2．单元规划的审批要点

3．产业及公共利益的平衡

4．提容与经济可行性的平衡

5．实施申报的流经选择

6．更新单元划定案例解析

三、不动产权益核查机制

1．不动产权益权益确认的标准化流程

2．核查内容和确权原则

3．初查阶段核查要点和成果

4．详查阶段核查要点和成果

5．特殊情况的确权路径及解决方案

6．权益核查与单元规划、拆补、税筹方案的 动态平衡机制

四、更新意愿征询机制

1．更新意愿征询的标准化流程

2．更新意愿征询要点与实施策略

3．更新意愿集资表决要点分析

4．更新意愿私人征询要点分析

5．权益土地面积和人数的统计方式

6．更新意愿征询案例解析

五、以终为始的拆迁机制

1．稳定指标数据——规划、测绘、评估

2．多方利益平衡评估机制

3．整体打包、各个击破的拆补策略

4．补偿科目、补偿方式和税务筹划

5．拆补前置的路径和风控

6．拆补谈判的要点和策略

7．司法诉讼和强制执行

六、综合收益确定机制

1．综合收益评估的标准化流程

2．公有资产的辨识与新规价值评估

3．回迁集体物业或国有物业的估值差异

4．综合类项目成本分摊与地价计算路径

七、挂牌招引方案的编制规范

1．挂牌方案编报的标准化流程

2．挂牌方案编制内容和编制要求

3.  挂牌方案的审核要点和注意事项

学习从全流程操盘的角度出发，对项目实施的工作机制、规划编制、权属确认、意愿征询、拆迁实施、收益评估、方案挂牌等提供制度化建设方案。

学习从全流程操盘的角度出发，对项目实施的工作机制、规划编制、权属确认、意愿征询、拆迁实施、收益评估、方案挂牌等提供制度化建设方案。

第三部分

房企破局之风险规避与纠错机制构建

一、合作实施全流程监管机制

1．行政管理监管机制

2．采购管理监管机制

3．资金管理监管机制

4．档案管理监管机制

二、项目报批全流程监管机制

1．合作条件预警和调整机制

2．政策变化预警和调整机制

3．规划条件预警和调整机制

4．确权风险预警和调整机制

三、项目拆迁全流程风险管控

1．现场把控制度

2．标准化拆迁制度

3．拆迁实施奖惩制度

4.  拆迁风险预警与应对机制

掌握以项目开发、报批报建、拆迁补偿为切入点，对项目的制度化预警制度的建立和风控管理的方式提供解决方案。