《商业地产轻资产、不同生命周期经营关键、消费者与商户经营法则》

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//课程简介

商业地产大量涌进时代，竞争激烈前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。尤其是后者更陷入专业知识不足、人才窘困、资金沉淀、成本上扬等多样困难。

中国当前困难主因是缺乏一套有效的商业地产专业知识，致使土法炼钢、乱象丛生。如何能够快速透过成功境外经验，引进有价值的管理方法，解决现阶段公司困境，迎接未来营利的契机？

面对商业地产进入下半场『并购、合作、轻资产』阶段，开发商苦于判断由自己操盘，或是与专业商业集团合作二种形式，如何选择对自己最好的形式，欠缺足够资讯！

此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进，结合内地数家领头品牌集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的产品定位、品牌经营、招商管理、后期运营心法、轻资产。

//主讲老师

张老师

· 任职国内商业地产前五强，集团商业高管

· 全国商业地产领导品牌公司商业地产操盘手

· 赢才商学院荣誉讲师

国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使张老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。张老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，张老师曾任职电子商务、型录与电视购物公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。
主要操盘项目： 
台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）
万达广场44家，已开业24家广场，筹备期20家广场，包括上海五角场、周浦、北京石景山、广州白云、成都锦华路、西安碑林、沈阳太原街、哈尔滨香坊、天津河东、武汉菱角湖、宁波江北、包头青山、无锡滨湖、南京建邺、青岛CBD、重庆南坪、福州金融街等；筹备期20家广场，包括石家庄裕华、厦门湖里、郑州中原、河北廊坊、银川金凤、江苏镇江、唐山路南等。
实际操盘商业项目超过120个，负责经营自持商业面积超过250万平方米

// 课程大纲

一、商业地产轻资产与技术输出                                                                                               

1、商业地产资产五周期：融、投、建、管、退

2、资产管理六大组成：战略、成本、管理、系统、组织、风险

3、二个模式的选择：轻资产与技术输出的优劣分析

4、轻资产的关键财务指标：YTC的解构与分析

5、由YTC带来的关键经营法则：做好分母与分子的管控

6、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

7、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年

8、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算

9、大型商业地产集团轻资产案例：万达、新城、印力、龙湖、凯德

二、商业地产的三个生命周期与经营策略                                                                                            

1、三个生命周期：培育期、成长期、成熟期

2、三周期的经营策略

A）培育期的策略：活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先

B）成长期的策略：活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先

C）成熟期的策略：活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先

3、三周期的关键作为

    A）变形虫商圈定义取代传统同心圆商圈定义

    B）善用科技系统工具搜集数据作为经营依据

    C）打下经营基础为轻资产计划建立合理步骤

三、商业地产同质化的二个突破点                                                                                                  

1、客人在店内的痕迹夺取：彻底解构客人在商场内的移动痕迹

    A）由爬楼率确认最高租金单价的制订

    B）由客人痕迹确认动线冷区与招商失误

    C）由客人游逛店铺确认业态排名20%

    D）由公共设施使用制订日常环境管理

    E）由进出商场时间确认733法则与运用

2、客人在店外的深入研究：评估核心商圈的研究能力

    A）时间商圈取代传统距离商圈的价值

    B）核心商圈居住人口推算日均来店客流量

    C）四个方向客流推测经营冷热区与运用

    D）由房型比例判断商场定位与日常经营核心

    E）由交通工具比例合理分配日常资源投入

    F）平日假日客流比例带来经营决策

    G）男女性别居民的经营思维

四、商业地产第一二三回合的趋势作为                                                                                                  

1、商业地产第一回合的阶段：2016年底结束，当前重大市场结果

2、商业地产第二回和的阶段：2020年底完成，当前重大经营策略应对

3、商业地产第三回和的阶段：2017年刚启动，当前重大措施立即制订

    A）技术输出带来的选择

    B）忠诚顾客经营的决战

五、消费者与商户经营法则                                                                                            

1、主力店效应的最大化：打场拳头战

2、核心商圈的彻底掌握：从门口掌柜调整深入商圈

3、内外动线的理解：掌握客流方向就是掌握钞票流向

4、善用数据分析系统：仰赖经验不如相信科学数据说故事

5、生活中心的建立：回到商业地产的内涵

6、会议沟通的管理：让耳朵为管理带来真相

7、日常巡场的落实：用脚走出团队的专业

8、各项报表的支持：习惯有的放矢的报表解读

9、五感经营的思维：眼耳鼻口皮肤的掌控力

10、品牌经营分类：二个指标四个象限的聪明工具

11、同质化的因应：关键数字的经验传授

六、台湾商业工匠精神经营心法                                                                                               

1、口诀一：733法则

2、口诀二：工具、方法、持续

3、口诀三：六个问题深入

4、口诀四：硬与软兼具

5、口诀五：每天20+2

6、口诀六：BUYER的沟通

七、案例分享                                                                                    

国内外100个城市项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析

包括台湾、新加坡、东京、曼谷、香港、澳门、北京、上海、苏州、沈阳、深圳、西安、重庆、成都、广州等超过100个城市成功项目案例

分别空间与外墙、动线与平面图、设施、服务、商户、推广与导引、管理等7个类别