新一线城市的商业地产招商与运营管理最佳实践

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第一部分：购物中心招商

一、招商工作的阶段划分

　　优质的商业项目在开始招商前，必须要以精确的项目定位和规划为基础，并形成合理的工作阶段。　　

　　1、五个阶段的划分：启动期、预热期、推进期、冲刺期、收尾期　　

　　2、五个阶段的工作要点分析　　

　　在每个时期，招商工作都有不同的工作内容划分。要抓住时间节点，在每个阶段完成相应的工作内容，保质保量的完成招商阶段工作。

　　二、招商策划　　

　　精准的商业定位，是招商策划工作的最终目的。一个优质的项目在组织招商策划时一定是经过市场的详细调研和研究的。因此，招商策划工作在前期就显得至关重要。　　

　　1、招商策划的工作组成　　　　

　　2、市场调研的要素：城市、商圈、竞争者、消费者、租金等等　　

　　3、商业定位的组成　　

　　4、收益测算：租金分测、未来几年收益预测

　　5、招商工作的要点　　

　　三、招商组织　　

　　在招商过程中，要学会使用各种有效的手段和工具进行辅助招商。不能盲目的跟风或者照搬，要结合自身项目的气质，打造出独特的招商组织方式。　　

　　1、常见的招商合作方式　　　

　　2、招商的分类　　

　　主力店、餐饮、零售、生活配套　　

　　3、主力店的重要性　　

　　4、组建招商中心　　

　　5、制作招商手册　　

　　6、招商团队的组建：招商团队人员能力的培养　　

　　7、整体节奏的把控：一定要注意时间节点的把控

　　8、招商策略　　

　　四、常见的招商配合活动　　

　　招商的配合活动，更多时候是对项目的推广做一个具体生动的全面展示，因此，在配合活动上，需要创新，做出亮点，从而为项目带来良好的口碑和声誉。　　

1、招商大会

2、签约仪式　　

　　3、新媒体下的新形式的活动

　　五、招商与其他工作的衔接：　　

　　在实际工作过程中，也不能埋头招商，招商实际上也与其他工作有着千丝万缕的联系，因此招商部门也需要与其他部门进行联动配合，更好的完成这项重要工作。　　

　　1、规划设计　　

　　2、建设进度　　

　　3、营销　　

　　4、营运　　

　　5、企划

第二部分：购物中心运营管理与经营分析

　　一、运营管理与营运管理概述　　

　　1、运营管理与营运管理的概念梳理　　

　　2、营运管理和商业管理的关系　　

　　3、营运管理的内容　　

　　4、营运管理的特点　　

　　二、营运管理工作的实施　　

　　一个购物中心开业后，各种问题与矛盾将逐渐暴露，现场运营管理难度加大，如何在开业后做好充足的准备，把问题控制在萌芽状态。　　

　　1、按阶段划分营运工作　　

　　开业后的培育期、成长期、成熟期的划分　　

　　2、营运筹备工作　　

　　商户的服务、确定相关制度、检查货品　　

　　3、营运现场管理工作　　

　　三、经营分析　　

　　经经营分析对购物中心运营管理有着重要的指导意义。对购物中心进行详细的经营分析，结合数据进一步分析，可以获得购物中心更为科学和全面的运营信息，也为后期的管理提供相关依据。

1、经营数据整理、分析、运用

2、案例分析：结合某购物中心的5年运营数据分析，进行实际讲解，分析。　　

　　四、客户服务　　

拥有健全的服务系统，以便能够承诺对商户和顾客提供优质服务，最终为顾客和商户都能提供便利。

1、服务的理念：公司为员工、员工为客户、上级为下级

2、服务的对象：商户与顾客

² 商户服务：经营情况分析与反馈、商家联席会议、协助管理商家一线员工、如何解决商家维修

² 顾客服务：如何处理退换货与投诉、如何提供增值服务、如何建立和维护会员系统

3、 满意度分析：数据分析的运用

4、案例分析