《商业地产定位、规划、招商、开业全程关键节点疑难问题解析与对策》

第一部分  商业地产开发的三大结构体系和基本工作内容

（一）、商业地产开发公司的三大结构体系

    1房地产开发系统 商业运营物业管理系统金融资金资产系统

2 各系统相互关系

（二）、商业地产项目开发公司必做的基本工作内容

    1房地产开发系统、商业运营物业管理系统、金融资金资产系统的所属部门的职责

    2部门之间工作协作关系

（三）、各系统各个阶段的权重趋势

（四）、“鱼骨模式” 的六大环节四大阶段

第二部分  商业地产开发全程四个阶段的关键节点和疑难问题解析及对策

第一篇 商业地产项目的基地研究

一、商业地产项目地块研究

1. 地块自然现状特点

1.2地块自然状态

1.2.1地块高差

1.2.2河流湖泊

1.2.3其他

2地块形状

2.1多边形地块

2.2不规则地块

2.3其他

3地块交通环境

3.1交通依赖

3.2单边商业

3.3不临街商业

4地块基础设施

水电暖排污排风燃气其他

第二篇  商业地产项目的商业定位

二、商业地产项目的商业定位

（一）研究方法

定位研究基本方法——反向研究（微观、中观、宏观）

（二）调研内容需要注意的问题

1客流及消费特点调研

2三种客流、消费特征 

3竞争状况研究：商业体量研究

（三）定位研究分析工具的使用所注意要点

综合条件的评估：指数分析、类比分析

（四）项目定位的各项内容

²  区域性质定位

什么性质的区域：区域性质

新区、老区、接合部、改造区、郊区、开发区等 

²  商业功能定位

什么商圈的区域：商业功能

核心商圈、次商圈、专业主题、物流园

²  目标范围定位

能够覆盖的范围

²  商业类型定位

城市区域型    中心型社区商业

²  主题与特色定位

要项 提示

第三篇  商业地产项目的规划

三、商业地产项目的概念规划

（一）地块规划

1地块商业价值分析与总体布局

1.1地块价值分析方法

1.2业种业态设置策略

2地块规划的策略

2.1单边地块

2.2不规则地块

2.3不临街地块

（二）人流动线组织规划

1动线规划原则

2主动线类型

3主、次动线

（四）建筑概念规划

1单体集中式和街铺式

2高层与多层

3进深与面宽

4中庭与室内商街

（五）、空间规划 

1室外空间的规划要点

2视线与导引

3室外空间

4照明与灯饰

（六）、物业运营条件的规划

1物业条件规划的原则

2升降梯与自动扶梯比较

3餐饮类条件各项指标

4销售型商铺的机电系统

第四篇  商业地产的招商

四  商业地产项目招商

1、招商筹备策划

1.1、业态配比的原则——适合本项目定位与性质，必须避免同业竞争、重复

1.2、业态的组合原则、衔接点——按照消费链条设定，注重业态之间的关联与互补。

1.3、业态落位的规律、策略

1.4、搭配策略——按租期的长短、品牌的比例调配培养期

2 招商实施

2.1、招商方案

2.2、招商合同

2.3、主力店招商先行 --主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户

2.4、先对应物业条件 寻求招选共识

2.5、现房或准现房的物业改造

第五篇  开业筹备与开业

五、开业筹备与开业

1、商管公司和物业公司的组建策略

2. 开业工作倒排工期综合计划

3. 物业的交接

4. 基础物业条件的提示表[与商户衔接]

5. 二次装修与商户装修的流水作业

6. 开业促销总体策略

7.争取税、费优惠政策