2016商业地产动线规划与业态落位高级研修班

各房地产开发公司、商业地产开发公司、商业地产投资公司、地产投资公司、商业地产策划咨询公司、商业管理运营公司、商业地产规划设计公司、商业地产物业公司等董事长、总经理以及项目高级决策人、高管、项目开发负责人、项目操盘人、商业地产策划人、商业招商运营管理高管等。

不懂动线，就不要搞商业地产！这非骇人听闻。有句行业俗规：没有动线，就没有商业，动线决定整个项目的生死。虽有点言过其实，但因动线的设计与规划不当导致项目开业即死的项目比比皆是，可见，动线对一个商业地产项目而言，其重要性不言而喻，这也是商业地产项目的命脉。
动线原是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连结起来就成为动线。在商业地产中，动线是指商场通过布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高卖场坪效；合理的动线设计也是保证商业地产项目运营效率、提高租金价格的前提。可见动线的特殊性和重要性。
业态规划乃至后期的品牌落位,无不是动线规划的归宿，无不是为了落实前期定位的合理性。定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。我们一般通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，最后才能得到商业地产项目的初步落位图。在整个商业地产项目全程中，只有具备了良好的业态规划与品牌落位，方可谈项目运营，成与败尽在其中。
期待您的参与！

一、商业地产动线基本概念
二、商业地产动线基本体系

1、外部动线:
外联开口/通道
客车动线/停车场
行人动线
货车动线/卸货场
2、内部动线
平面动线
所有营业区域（含室内外的平面动线）
垂直动线
建筑体内垂直动线
三、商业地产动线规划基本原则
1、商业地产的动线设计规划不是单独完成的，是总体设计的一个组成部分，是核心的部分。必须总体统筹全面规划。应该建立基本的规划设计原则，把握基本前提，不偏离总体定位。
2、什么是好的商业动线
一般而言，好的商业动线具有以下三个条件：
可见性——良好有效
可见性在商业物业动线设计中是一个非常重要的内容。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。
案例1 案例2 案例3
可达性——便捷易达
可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。
案例1 案例2 案例3
识别性——易辨记忆
使顾客在购物中心中容易判断确立自己的位置，不会迷失方向。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。要提高动线系统的秩序感、位置感。
案例1 案例2 案例3
四、商业地产动线规划基本要求
总的要求应该建立和坚持几项基本原则作为宗旨。
1、一体化规划原则, 城市交通与项目衔接、兼顾建筑的整体性、将平面与垂直动线、业态落位、商业空间等统一于一体，整体规划。
2、突出动线对客流引导作用、增强动线对聚客引客的主动意识。
3、明确各功能分区、建立和促进各分区的客流分配与共享。
4、遵循商业运营规律，尊重商业经验，寻求综合效益。
5、照顾商业地产开发租售的比区间衔接和增效。
动线设计必须做到：
1、与商业定位相结合。
2、与商场的特色结合。
3、与区域环境结合。
案例1 案例2 案例3 案例4
动线设计具体要做到：
（一）交通优先
1、根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置。
2、人车分流，车流和货流全部从场地周边进入地块和建筑点和线。
（二）内外结合
1、注重内外沟通，脉络清晰。
2、注重立体人流的自然顺畅，合理分配关系。
3、避免盲区和死角问题。
4、合理设置宽度。
（三）主次分明
1、主动线与各功能分区顺畅连接。
2、主动线与各主出入口、外围主干道顺畅连接 。
3、主力店、次主力店及独立商铺的顺畅连接。
（四）分区清晰：
1、按业态彼此之间的功能对应关系布置。
2、根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态。
3、遵循建筑设计的基本规律。
（五）回环度高
主动线回环度越高，商铺的可见性和可达性越高，动线设计就越优秀，回环度越高，对于某一个商铺被看到的几率越高，商铺的可见性和可达性越高，回环度就成为购物中心内部动线设计评价的最重要指标。
案例1 案例2 案例3 案例4 案例5
五、商业地产动线规划基本操作
（一）地块分析
地块分析应该在规划之前进行，因为：
1、地块分析是商业项目动线以及出入口的唯一依据。
2、地块分析决定了商业业态的基本布局、落实定位。
3、地块分析解决了人流，车流的基本有效动线。
案例1 案例2 案例3 案例4
（二） 建立动线体系、一体化规划内外和分区动线
1、 一级动线（主动线）的系统建立
1.1 平面一级动线系统
1.1.1外部动线系统
1.1.2内部动线系统
1.2垂直动线系统
案例1 案例2 案例3 案例4 案例5 案例6
2、业态和功能分区与一、二级（次动线）及以下动线系统衔接
2.1业态和功能分区与一级动线系统衔接
2.1.1 业态和功能分区初步建立
2.1.2业态和功能分区与一级动线系统衔接
案例1 案例2 案例3 案例4 案例5
2.2业态和功能分区的二级（次动线）及以下动线系统建立
案例1 案例2 案例3 案例4
3、垂直动线系统与各建筑体、功能区、竖向业态的衔接
3.1垂直动线系统与建筑体的衔接
3.2垂直动线系统与功能区的衔接
3.3垂直动线系统与竖向业态的衔接
案例1 案例2 案例3 案例4
（三）动线体系与业态的一体化规划
1、动线体系下的业态落位、业态运营要求下的动线体系
2、业态落位的一般规律
3、业态落位和动线与建筑的衔接
案例1 案例2 案例3 案例4
（四）动线与导引系统
1、视线与动线
2、导引系统的建立
3、空间设计与动线一体化
案例1 案例2 案例3 案例4
六、商业地产业态落位基本原则
不同业态落位原则
商业业态组合原则
业态落位优化建议
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七、商业地产业态落位基本要求
不同业态落位对项目的基本要求
业态选择的基本要求
业态配比的基本要求
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八、商业地产业态落位操作要领
案例1 案例2 案例3
九、商业地产业态落位优化调整
案例1 案例2 案例3 案例4
十、增值服务
内容：每天下午课后16:30-17:30提供授课老师专项咨询指导。
方式：预约登记，老师与学员可一对一就项目问题咨询指导，根据人数多少确定每人咨询时间。

孙老师：从事商业和商业地产30余年，目前依然是商业地产一线操盘手。曾担任商业地产公司和商业管理公司决策运营高管，从事过的项目累计约四十多个、三百多万平方米。曾主导过大型商业地产项目的概念规划设计、定位、业态规划、招商策划与实施，提供开发和销售策略。曾运营多个大型综合商业项目并取得良好成绩；有着非常丰富的项目定位规划经验及商业资源、数十项成功的运营案例、大型综合商业的成功经营经验与管理经验，并具备一定的项目开发建设管理方面的经验。曾主导过郑州国贸中心、安徽合肥国际购物广场、上海松江开元商业广场的定位、规划、开发管理、招商、开业、试业调整、经营管理。曾主持过沈阳五洲商业广场、唐山远洋城，河北邢台天一商业广场、湖北随州随县新县城商业规划等大型城市综合体的功能定位与业态规划、招商、开业运营。曾参与过新世界北京崇文商业综合体、北京通港大厦、北京万通新世界、北京方恒国际商业中心等多项目的规划定位招商开业等。曾做为评审委员参加北京石家庄、河南郑州、湖北随州随县等城市改造商业规划和大型综合体的规划论证。曾为河南、 山西、 陕西、 河北、 湖南、 四川等地的多个商业地产项目销售进行辅导与培训，特别是对商业地产动线与业态落位有其独特的研究。